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??屋漏偏逢連夜雨。冷冽的“三道紅線”融資新規(guī)在前，開發(fā)貸收緊的蕭瑟寒意緊隨其后。

??近日，多位銀行人士透露，第4季度房地產(chǎn)開發(fā)貸呈收緊趨勢，多家銀行明確“限額管理”“好中選優(yōu)”等原則。

??招商銀行重慶分行一位內(nèi)部人士向中國房地產(chǎn)報記者坦言，“對開發(fā)貸確實有要求限額管理，接到的要求是涉房貸款占比不超過50%。我們分行目前是52%，要在年內(nèi)調(diào)整到50%以下。”

??此前的10月21日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在2020金融街論壇年會上表示，央行根據(jù)防范房地產(chǎn)金融風險和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期的目標，逐步實施房地產(chǎn)及貸款集中度、注明債務(wù)收入比、房地產(chǎn)貸款風險權(quán)重等宏觀審慎政策工程。

??“這些政策工具的文件，我們已經(jīng)制定完畢，會尋找合適的時間窗口逐步實施，進一步完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。”潘功勝強調(diào)。

??話音剛落，房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的政策已經(jīng)傳導落地。

??中國郵政儲蓄銀行研究員、財政部中國財政科學研究院博士后婁飛鵬指出，雖有疫情影響，但今年以來房地產(chǎn)投資仍然保持較高水平。居民杠桿率提高、中長期貸款規(guī)模較大、部分城市房價調(diào)控壓力不小，這些都是讓銀行收緊涉房貸款的原因。

??IP GLOBAL中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜則認為，收緊開發(fā)貸是從供給端來調(diào)控樓市，收緊個人房貸是從需求端來調(diào)控樓市。也就是說，金融監(jiān)管部門是從供給和需求兩端同時對樓市進行調(diào)控，這樣可以讓調(diào)控力度取得較好的平衡。

??開發(fā)貸持續(xù)收緊

??實際上，房地產(chǎn)開發(fā)貸的收緊早就有跡可尋。

??在去年2月舉行的國新辦發(fā)布會上，銀保監(jiān)會副主席王兆星在談到下一步銀保監(jiān)會關(guān)注的風險領(lǐng)域時提出，“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風險，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發(fā)和個人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風險出現(xiàn)大的問題。”

??此后，不少銀行開展了房地產(chǎn)開發(fā)貸款大檢查。

??今年年初，恒生中國副董事長兼行長宋躍升在業(yè)績溝通會上表示，該行去年對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)和風險狀況進行了全面的排查，并制訂了房地產(chǎn)貸款的壓降計劃，截至2019年年末，房地產(chǎn)貸款集中度有明顯的下降，2020年將有進一步壓降的空間。

??某股份行北京分行人士也表示，近一兩年來，該行一直在壓降開發(fā)貸規(guī)模，開發(fā)貸在貸款中的占比越來越小。

??據(jù)易居中國研究機構(gòu)發(fā)布的《2020年第2季度全國房地產(chǎn)貸款報告》顯示，今年第2季度，全國房企競爭開發(fā)貸款800億元，環(huán)比減少88%，同比減少58%。

??中國銀保監(jiān)會副主席梁濤在2020金融街論壇年會上介紹，前三季度，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重較去年同期下降3.7個百分點。

??第4季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)的銀根進一步收緊。9月28日，有消息稱，數(shù)家大行收到通知，監(jiān)管機構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。及至10月28日，銀行再度傳出收緊開發(fā)貸的消息。

??“收緊開發(fā)貸，從供給端來對樓市進行調(diào)控十分必要。”在柏文喜看來，為對抗今年上半年以來的疫情影響以及進行逆周期調(diào)節(jié)，相對寬松的貨幣與財政政策向市場注入了較大的流動性，加上地方政府對土地財政依賴的加大推動了土地市場和房地產(chǎn)市場的局部抬頭和過熱，不僅推高內(nèi)循環(huán)模式下的經(jīng)濟社會整體運行成本，也加大了金融體系風險，不利于房地產(chǎn)市場和行業(yè)健康與可持續(xù)發(fā)展。

??貝殼研究院首席分析師許小樂分析，銀行涉房貸款規(guī)模占比設(shè)置上限，是從金融端降低地產(chǎn)行業(yè)負債的舉措，與地產(chǎn)企業(yè)端“三道紅線”降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對于購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續(xù)延長。

??他認為，在規(guī)模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購房需求傾斜。

??個人房貸分化

??2019年國有六大行對個人住房貸款的信貸投放也出現(xiàn)降速。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年六大行新增貸款6.4萬億。其中，個人貸款新增3.27萬億，占新增貸款的51.1%，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占新增貸款39.5%。

??在2018年，六大行新增貸款及墊款共計5.13萬億元。個人貸款新增3.12萬億，占新增貸款60.77%，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占據(jù)了新增貸款的49.39%。

??在看懂研究院專家陳濤看來，前3季度信貸投放較多，監(jiān)管部門保持流動性穩(wěn)定的意圖比較明顯。目前經(jīng)濟不斷恢復，房地產(chǎn)市場仍然保持較高熱度，吸收較多信貸資源，特別是房地產(chǎn)信貸增速雖然不斷走低，但仍高于平均水平，不是監(jiān)管部門所樂見的。在此背景下，引導銀行提前在房地產(chǎn)信貸邊際收緊便是大趨勢。

??他認為，房地產(chǎn)信貸邊際收緊，必然帶來房貸利率上漲。

??按照一二線城市的劃分，個人住房貸款利率也出現(xiàn)了分化。

??10月20日上午，央行公布了最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。至此，LPR已連續(xù)6個月未變，大家期盼已久的房貸利率下降落空。同時，多個城市傳出房貸額度緊張，房貸利率上漲，甚至是部分銀行停貸的消息。

??對此，記者致電了中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行的北京地區(qū)分（支）行網(wǎng)點貸款中心，工作人員均表示“沒有收到調(diào)整個人貸款利率的通知。房貸利率基本是按照首套在LPR基礎(chǔ)上上浮55個基點執(zhí)行，按照5年期以上LPR為4.65%來計算，實際首套房貸利率為5.2%。”

??據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年10月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年9月20日-2020年10月18日）按照一二線城市劃分，北、上、深三地繼續(xù)維持上期房貸利率水平。

??41個城市中，已有13個城市利率水平出現(xiàn)環(huán)比上漲，占全部監(jiān)測城市數(shù)量的31.7%，另有14個城市利率環(huán)比下降，14個城市保持不變。上升的城市中，惠州、太原、長春、成都、長沙5地的環(huán)比漲幅都超過5個基點。其中長春地區(qū)繼上月環(huán)降17個基點后，本月又回調(diào)7個基點；成都地區(qū)則持續(xù)三連漲，本月漲幅為7個基點，累計漲幅為18個基點。

??也就是說，北、上、深等一線城市目前房貸利率處于暫時穩(wěn)定狀態(tài)，房貸收緊趨勢目前主要出現(xiàn)在二、三線城市。

??對此，有不愿具名的銀行人士透露，由于監(jiān)管規(guī)定并沒有深入到每家銀行各個區(qū)域的房貸總量統(tǒng)籌，不排除有些銀行會將額度在地區(qū)之間流轉(zhuǎn)，以實現(xiàn)全行總體達到限定的比例。“比如一線城市房貸業(yè)務(wù)賺錢更多，那就收緊二、三線城市等賺錢較少地區(qū)的額度，騰挪到一線城市。”

??值得注意的是，不少二、三線城市不僅房貸利率較高，還上調(diào)了二套房的貸款首付比例。

??9月7日，沈陽出臺《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施》，將二套房首付比例提高至50%，首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”；9月23日，長春市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《長春市人民政府辦公廳關(guān)于落實城市主體責任，進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，提出二套商品房首付比例不低于40%；9月28日，唐山市政府發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，將二套房首付比升至50%；9月29日，銀川市人民政府發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提到，銀川市二套房首付比例不得低于40%。

??對此，柏文喜表示，收緊房貸是從需求端來對樓市進行調(diào)控。“從供給端和需求端同時對信貸政策收緊，可以讓今年以來開始騷動的樓市盡快恢復平穩(wěn)狀態(tài)和進入理性運行軌道。”