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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文） 2023年1月12日，2022年寧波第四批集中供地落下帷幕，至此2022全年集中供地也告一段落。

??整體來看，2022全年22城集中供地出讓收入同比下滑超過兩成，城市間熱度分化明顯，土拍規(guī)則寬松貫穿始終，國央企及地方平臺公司成拿地主力等特點(diǎn)。

??與此同時(shí)，集中供地模式在部分城市有所轉(zhuǎn)變，多城不再嚴(yán)格執(zhí)行此前要求的“一年內(nèi)公告、拍地最多不超3次”的相關(guān)政策，而是開啟了適度增加供地批次的模式。

??盡管2022年土拍市場的風(fēng)云已經(jīng)成為歷史，但這一年集中供地所經(jīng)歷的仍值得被銘記。今天，中房網(wǎng)（微信公眾號zhongfangwang）就來和大家一起回顧下2022年的集中供地。

??22城賣地收入近1.8萬億元，上海成“大贏家”

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年重點(diǎn)22城集中供地總成交住宅用地（含綜合用地）1512宗，土地出讓金總額達(dá)17887.86億元，與2021年22城土地出讓金收入超2萬億元相比，同比下降超過2成。

??其中，北京、上海、廣州、杭州、成都、南京6城全年賣地收入超千億元，而上海更是以2795.3億元的土地成交金額居于各城之首，其次是杭州，全年賣地收入也超過了1900億元。

??從全年集中供地批次情況來看，土地市場的供需節(jié)奏也有了一定的變化，除長春、沈陽外，年內(nèi)20城均完成了三批次集中供地。同時(shí)，18城完成了第四批集中供地，4城完成了第五批集中供地，而武漢更是率先完成了第六批集中供地。

??綜合2022年前四批次集中供地溢價(jià)表現(xiàn)來看，在前三批集中供地中，各批次整體溢價(jià)率呈現(xiàn)出持續(xù)走低的態(tài)勢，第四批集中供地略有回暖。其中，首批集中供地?zé)岫茸罡撸骄鐑r(jià)率是全年最高的批次。

??與此同時(shí)，城市之間集中土拍熱度分化也較為明顯。縱觀全年，北京、上海、深圳、杭州、寧波和合肥，為集中供地?zé)岫容^高的城市，其前四批次集中土拍溢價(jià)率多數(shù)維持在3.5%以上，尤其是在首批集中供地中，深圳和合肥的土拍溢價(jià)率均超過10%；北京集中供地?zé)岫瘸尸F(xiàn)漸次回暖，在第四批次的集中供地中溢價(jià)率回歸到10%的水平；同時(shí)，寧波也在第四批次中恢復(fù)到10%以上。

??反觀鄭州、長春、沈陽、天津、無錫等城，土拍熱度則明顯遇冷，集中土拍多數(shù)以零溢價(jià)收官。其中，長春全年集中供地僅成交3宗地塊，是22城中成交地塊數(shù)量最少的城市，其次是沈陽，全年成交14宗地塊，且均為底價(jià)成交，集中供地?zé)岫纫呀抵帘c(diǎn)。

??年內(nèi)土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化

??2022年，集中供地的拍地規(guī)則得到進(jìn)一步優(yōu)化。多數(shù)城市除了在資質(zhì)要求、保證金繳納比例、土地價(jià)款付款期限等多方面給予利好外，部分城市還取消或降低了配建要求，一定程度上減少了企業(yè)開發(fā)成本。此外，還有城市采取預(yù)公告、推介會等方式提前摸底房企拿地意愿。

??如在首批集中供地中，多城取消或降低了配建要求。例如，青島和成都，取消了此前配建“人才住房”的要求，而武漢和廈門取消了配套“保障房建設(shè)”的要求；南京除一宗地塊外，其余地塊均取消了租賃住房的配建要求；而北京土拍規(guī)則中將含保障房建設(shè)地塊占比由此前的33%下調(diào)至22%，合肥配建保障性租賃住房地塊數(shù)量也明顯減少，配建保障性租賃住房最高建筑面積占比由35%下調(diào)至20%。無錫、蘇州、南京、濟(jì)南、長春、鄭州等城市則通過降低土拍保證金比例，減輕房企拿地壓力。就連一向以“高門檻”著稱的上海，也下調(diào)了多項(xiàng)參拍門檻，取消了打分入圍環(huán)節(jié)，改為掛牌方式，只要房企申請都能參與競拍。

??在第二批集中供地中，多城在地價(jià)方面也放松了“閘口”，如福州、合肥、南京、長沙、成都、深圳等城市提高了銷售限價(jià)；北京、南京、天津、福州等城下調(diào)回爐地塊起拍價(jià)，這些都在一定程度上緩解房企的資金壓力。

??從第三批集中供地起，多城在拍地規(guī)則方面基本延續(xù)了此前的寬松規(guī)則并趨于穩(wěn)定。與此同時(shí)，濟(jì)南、天津等城市增加預(yù)公告、預(yù)申請環(huán)節(jié)，提前摸底房企意愿，旨在減少土地流拍現(xiàn)象。

??國央企和地方城投成為拿地主角

??從拿地企業(yè)來看，2022年的集中土拍市場，國央企和地方城投公司成為了拿地主力軍。

??如在首批集中供地，北京拿地房企中民企僅旭輝1家，其余房企全部為國央企或混合所有制企業(yè)；上海首批集中供地中的八成地塊也由國央企競得；福州拿地企業(yè)中，國央企占比約七成；青島拿地企業(yè)中，國央企占比六成；無錫成交的8宗地塊中，有7宗的競得企業(yè)有國資背景。

??在第二批集中土拍中，房企拿地金額TOP20中有保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地等16家企業(yè)具備國央資背景。同樣，第三批集中供地的拿地主角，基本延續(xù)了前兩批次的“陣容”。

??不過，盡管民企拿地意愿全年基本都處于低位，但在第二批集中供地中，部分城市民企拿地意愿也有所提高。如在杭州土拍中，民企的拿地力度相對較強(qiáng)，其拿地金額占比68%；上海部分中小民企表現(xiàn)也較為亮眼，甚至久未在上海獲地的民營房企如新城控股也顯示出較高的參拍熱情；合肥土拍中，民企偉星更是參與了 9 宗地塊的報(bào)名。此外，濟(jì)南、廣州、青島、長沙等地民企參與意愿也有明顯上升。

??值得注意的是，雖然國央企和地方城投公司一起擔(dān)當(dāng)了2022年集中土拍的成交主力軍，但城投平臺拿地占比已大幅趕超國央企，托底局面較為明顯，直至第四批次后這一局面才有所改變。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2022年集中供地拿地?cái)?shù)量看，地方平臺拿地占比從20%增長至44%，拿地金額方面，占比則從16%增長到41%，占比增長的幅度更大。而從純央企和國企的拿地占比看，自2021年第二批次起，占比并沒有明顯變化。

??此外，2022年9月財(cái)政部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，提到“嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”。通知發(fā)布后，部分城市拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，一些民企與地方國資聯(lián)合拿地，年底民企參拍有了回暖跡象。

??2022集中供地未完待續(xù)

??盡管2022年土拍市場的風(fēng)云已成過去，但2022年的集中供地似乎也并未就此結(jié)束，部分城市在2022年12月最后一周推出了第五批集中供地的公告。

??如2022年最后一個(gè)工作日，北京第五批次集中供地正式掛牌，6宗地總起價(jià)122.5億元，將于2023年2月上旬集中成交。

??12月27日，杭州推出了第五批集中供地掛牌信息，將掛牌5宗地塊，總起價(jià)80.77億元，計(jì)劃于2023年2月7日正式出讓。

??而目前還沒有完成第三批集中供地的沈陽和長春，不知2023年初是否還會有進(jìn)一步動作。

??總的來說，始于2021年的“兩集中”供地，在2022年走出了不一樣的節(jié)奏：有超批次完成的，有未足次完成的，還有仍在進(jìn)行的。

??2022年末，自然資源部曾表示要適時(shí)完善現(xiàn)行住宅用地供應(yīng)政策。因此，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)“集中供地”將成歷史，2023年土拍政策或迎新變化。究竟“集中供地”在新的一年將如何演繹？我們拭目以待。