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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）今年前五月，全國(guó)樓市成交行情偏弱，市場(chǎng)陷入低谷。

??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)100個(gè)典型城市1-5月商品住宅成交面積約1.16億平方米，同比下降51%，較2020年和2019年同期降幅分別達(dá)到24%和38%。

??多數(shù)城市去庫(kù)存壓力攀升

??隨著今年以來(lái)樓市的低迷，多數(shù)城市去庫(kù)存壓力急劇攀升，再次步入高庫(kù)存時(shí)代。

??根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，5月份百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)6.07億平方米，同比增長(zhǎng)5%。截至5月末，百城庫(kù)存去化周期達(dá)23.3個(gè)月。雖然比4月末減少了1.3個(gè)月，但整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??在庫(kù)存總量TOP20城市中有19個(gè)城市庫(kù)存總量超1000萬(wàn)平方米，3個(gè)城市庫(kù)存總量更是超過(guò)了2000萬(wàn)平方米。而在庫(kù)存總量TOP20城中，二線城市占比達(dá)到65%。

??其中，青島庫(kù)存總量最高，以2525萬(wàn)平方米排在全國(guó)首位。除青島外，武漢和沈陽(yáng)的庫(kù)存總量也超過(guò)了2000萬(wàn)平方米。包括三明、泰州和鹽城在內(nèi)的部分三四線城市，其庫(kù)存正在加速上漲。

??在庫(kù)存同比漲幅TOP20城市中，庫(kù)存總量大、漲幅靠前的城市多以二線城市為主。比如南京和鄭州，5月末庫(kù)存總量分別為794萬(wàn)平方米和1335萬(wàn)平方米，同比分別上漲36%和33%，漲幅位列全國(guó)第15和16位。

??去化周期方面，三四線城市普遍較長(zhǎng)。在5月庫(kù)存去化周期TOP20城市中，北海、欽州、寶雞去化周期均超50個(gè)月，而廣西防城港去化周期更是達(dá)到157個(gè)月，意味著至少需要13年才能消化完畢。此外，嘉興、惠州、珠海和汕頭因?yàn)榍捌谛枨笸钢?，短期?nèi)成交低迷，造成去化周期攀升。

??從一二線城市來(lái)看，5月末有14個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)了24個(gè)月。其中，長(zhǎng)春去化周期拉長(zhǎng)至125個(gè)月，同比增長(zhǎng)479%，排在二線城市首位，這也意味著長(zhǎng)春現(xiàn)有庫(kù)存至少需要10年才能消化完。哈爾濱的去化周期也達(dá)到了106個(gè)月，是一二線城市中僅有超過(guò)100個(gè)月的兩個(gè)城市之一。此外，一線城市庫(kù)存壓力也不容小覷。其中，北京5月末商品住宅去化周期達(dá)到27個(gè)月，同比增加44%。

??6月新房成交預(yù)計(jì)環(huán)比增長(zhǎng)兩成

??另一方面，自3月份以來(lái)持續(xù)性的穩(wěn)樓市政策助力之下，房地產(chǎn)交易層面有所改善。

??根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，6月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)為2506萬(wàn)平方米，環(huán)比預(yù)計(jì)增長(zhǎng)21%，同比預(yù)計(jì)下降41%。今年5月份，這100個(gè)城市環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比下降56%。

??從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，自2021年6月份以來(lái)百城數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了明顯的下降態(tài)勢(shì)，且降幅總體擴(kuò)大。但今年5月份以來(lái)，降幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)得到遏制，進(jìn)入到收窄通道之中。

??從各線城市來(lái)看，6月份26個(gè)一、二線城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)為1314萬(wàn)平方米，環(huán)比增速預(yù)計(jì)為13%，同比增速預(yù)計(jì)為-44%。

??根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，包括上海、西寧、長(zhǎng)春、濟(jì)南、北京、青島、深圳、蘇州、成都和西安這10個(gè)城市環(huán)比拉升相對(duì)快。廈門、福州、昆明、南寧、寧波、合肥、廣州、重慶、蘭州和大連等城市市場(chǎng)數(shù)據(jù)偏弱，購(gòu)房政策有待進(jìn)一步出臺(tái)或發(fā)酵，以促進(jìn)交易市場(chǎng)的復(fù)蘇。

??三、四線城市方面，74個(gè)城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)為1192萬(wàn)平方米，環(huán)比增速預(yù)計(jì)為31%，同比增速預(yù)計(jì)為-36%。

??其中，嘉興、桐鄉(xiāng)、菏澤、嘉峪關(guān)、吉林、九江、銅陵、太倉(cāng)、昆山和淮南等10個(gè)城市環(huán)比拉升相對(duì)快。包括安順、衡陽(yáng)、衢州、六盤水、東營(yíng)、資陽(yáng)、淮北、清遠(yuǎn)、建德和晉江在內(nèi)的城市數(shù)據(jù)偏弱。

??去庫(kù)存仍是維穩(wěn)市場(chǎng)的主要抓手

??從六月份成交數(shù)據(jù)的特點(diǎn)上看，三四線城市環(huán)比成交拉升略快。

??貝殼研究院此前發(fā)布的報(bào)告稱，本輪房貸利率下調(diào)過(guò)程中，三四線城市利率下調(diào)幅度較大，其中多個(gè)城市首套主流利率較去年9月的高點(diǎn)下調(diào)超過(guò)200個(gè)基點(diǎn)，這也意味著銀行對(duì)三四線城市住房的支持力度更大。

??易居研究院認(rèn)為，還不能簡(jiǎn)單認(rèn)為三四線城市復(fù)蘇的動(dòng)力更強(qiáng)，這與三四線城市最近幾年樓市偏低迷，近期政策利好下滯后和積壓的需求有所釋放有關(guān)。但從客觀上看，也要肯定三四線城市近期出臺(tái)穩(wěn)樓市一攬子政策的積極效應(yīng)。

??另外值得注意的是，盡管環(huán)比數(shù)據(jù)有所改善，但累計(jì)情況仍然較差。對(duì)此，易居研究院強(qiáng)調(diào)，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)行情走勢(shì)要有清晰、客觀的認(rèn)識(shí)。既要看到市場(chǎng)有復(fù)蘇的趨勢(shì)、空間和動(dòng)力，同時(shí)也要警惕今年上半年交易偏弱對(duì)全年數(shù)據(jù)所帶來(lái)的拖累影響。

??丁祖昱評(píng)樓市文章指出，房地產(chǎn)行業(yè)從“去杠桿”到“穩(wěn)杠桿”，在這一過(guò)程中，去庫(kù)存也已成為當(dāng)前樓市的一大典型特征。市場(chǎng)真正回穩(wěn)之前，去庫(kù)存仍將是壓力城市維穩(wěn)市場(chǎng)的主要抓手。