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??隨著年報季的臨近，如何在財務表報上體現地產行業波動對業績的影響，成為了物業上市公司無法繞開的一道關。

??雅生活智慧城市服務股份有限公司（以下簡稱“雅生活”，03319.HK）想出了一個新招數。2月13日，該公司宣布與母公司雅居樂集團簽訂了持續關聯交易補充協議，約定若雅居樂集團未能支付應付款項，雅生活可從其未售物業中選定同等價值的資產抵債。公告顯示，2021年至2022年10月末，雅生活為雅居樂集團提供的相關服務總費用為9.27億元。

??雅生活認為，這項以資產抵債的協議，有助于公司更靈活的收回應收款項。2022年上半年，該公司計提了2.7億元的應收賬款減值損失。

??2月15日，某物業公司高管對中國房地產報記者表示，如果抵銷資產的價值公允，且股東大會同意，那么交易確認的價值可以對債務形成覆蓋，這樣就不用計提應收款的減值損失了。“但以資抵債可能也會構成新的關聯交易，影響企業的獨立性。”

??應收款或變成資產

??公告顯示，2020年9月23日，雅生活與雅居樂集團簽訂了5份持續關聯交易協議，向后者提供拎包入住、廣告及公關關系、交房前檢驗、科技、物業前期介入等服務，有效期為自2021年1月1日起直至2023年12月31日止三個年度。

??截至2021年度以及截至2022年10月31日，雅居樂應付雅生活上述5項服務費用分別為1.08億元、1.07億元、2.22億元、2.33億元、2.57億元，總計9.27億元。

??根據雙方新簽訂的補充協議，如果雅居樂集團未能支付任何未償還的應付款項，雅生活可從該公司的未售物業資產（包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房）中選定同等價值的資產抵銷未償還的應付款項。簽訂資產轉讓協議后，雅居樂集團會授予雅生活為期兩年的一次性免費權利，將雅生活指定的一方列為抵銷資產的登記擁有人。

??雅生活表示，上述協議讓公司在收回應收款項方面擁有更高的靈活度，公司可以將抵銷資產質押給第三方供應商以結清對供應商的其他應付款項，也可以將抵銷資產出售或出租給第三方以換取現金。

??2022年，受地產行業不景氣及開發商資金緊張等影響，雅生活的應收款錄得了大幅上升。截至2022年6月底，該公司來自關聯方及第三方的貿易應收款項分別為26.66億元、33.34億元，較2021年底分別增加74.9%、37.5%；來自關聯方及第三方的其他應收款項則分別為8.35億元、18.18億元，較2021年底大幅增加200%、71.6%。期內，應收賬款計提2.7億元減值損失，對比2021年上半年的0.4億元、2021全年的1.6億元，增幅也較大。疊加其他因素，導致該公司的歸屬母公司凈利潤同比下降7.4%至約10.6億元。

??有投資者表示，以房抵債解決了物業欠款收回的難題，同時又能幫助雅居樂集團去化部分房產，減少現金流流出。只要公開披露，對雅生活而言，拿到房產，總比長期掛賬好。在財務處理上，也避免了關聯交易計提減值損失的問題。

??一位分析師認為，從補充協議的簽訂時間來看，預計以房抵債會對雅生活2023年的財務報表帶來一定的正面影響。

??物企的獨立性仍存疑

??面臨關聯方應收款問題的物企不止雅生活。有統計顯示，截至2021年末，51家物業公司應收款達到670.7億元，同比增加82%，占總資產的比重接近23%，較2020年末上漲約5.41%。這其中，便有不少應收款是來自關聯方的。

??在地產母公司擺脫流動性困境之前，這些應收款存在較高的壞賬風險。如何應對資本市場的審視，對物業上市公司而言，是一大考驗。金科服務率先做出嘗試，將應收款轉變成了借款。該公司在2022年7月與金科股份簽訂了一份借款合同，以8.6%的年利率，為后者提供不超過15億元的借款，2024年末到期。金科股份對金科服務的未償還相關應收款結余將根據貸款協議轉換為貸款金額，并為此提供資產擔保，包括不少于200個商鋪以及4.26萬個車位，總建筑面積約10萬平方米，總價值約27億元，抵押率約為55.6%。若金科股份出現了違約情況，金科服務有權變現這些抵押資產，用于償還逾期款項。

??雅生活的以房抵債則是第二種方案。目前，該公司公布的只是大致協議，執行細節上仍有不少地方值得關注。例如，一部分小股東擔心雅居樂集團會把不好賣的物業抵給雅生活。另一部分則認為，雅生活為雅居樂集團提供的外延增值服務，本就屬于利益輸送，利潤率很高，這部分定價是否公允本身是值得探討的，雅居樂集團手上有不少價格便宜的好房子，等到市場回暖，雅生活賣掉也可以有超額利潤。

??上述物企高管表示，如果以資產抵債，會構成兩個交易，資產的出售、購買，及還款、抵債。本質上，這仍屬于物業公司向地產母公司購買資產，會構成新的關聯交易，即便價格公允，也會在獨立性方面遭受質疑。相對而言，雖然將應收款轉為借款同樣是新交易，但地產母公司支付利息，且追加抵押或擔保措施，更容易被股東接受。

??另一家上市物企的內部人士透露，該公司有不少對地產母公司的應收款，近期也關注到了同行的一些新做法，但各家的具體情況不同。“以房抵債的話，也要看大股東的資產是否值錢、是否有流動性，畢竟現在商鋪、車位這些資產是最不好賣的。最終以什么方式處理應收款這個科目，我們還在研究中。”