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??在2023年3月拿到房產(chǎn)證后，黑龍江省的吳先生赫然發(fā)現(xiàn)，土地使用期限竟然到2031年11月29日就截止了，這意味著，他所購(gòu)買的兩套寫(xiě)字樓使用年限僅剩8年時(shí)間。

??“開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)不是說(shuō)產(chǎn)權(quán)40年嗎？早知道就剩這么點(diǎn)時(shí)間，我根本不可能去買。”這讓吳先生懊惱不已。

??吳先生是在2017年11月27日在廣西壯族自治區(qū)防城港市金地時(shí)代廣場(chǎng)買的房，2套公寓花了100多萬(wàn)元。房子于2019年交付，2023年3月開(kāi)發(fā)商通知可以辦理房產(chǎn)證了，吳先生的愛(ài)人去了防城港，拿證時(shí)發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題，還和開(kāi)發(fā)商的人吵了好久。

??“從開(kāi)發(fā)商簽的售房合同來(lái)看，約定的土地使用權(quán)終止日期是到2041年11月29日，比房產(chǎn)證上的終止時(shí)間晚了10年，這不是合同欺詐嗎？此外，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商還和購(gòu)房者約定，購(gòu)買商鋪和公寓他們負(fù)責(zé)對(duì)外出租，會(huì)定期把租金收益打到業(yè)主賬戶里，但從收房到現(xiàn)在3年多了，業(yè)主們沒(méi)有收到過(guò)一分錢。”吳先生告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，金地時(shí)代廣場(chǎng)的業(yè)主維權(quán)群里有100多人，來(lái)自北京、山東、四川、黑龍江、河北、新疆等多個(gè)省市。20多位業(yè)主約定，8月22日集體到防城港共同維權(quán)。

??8月23日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者來(lái)到防城港市開(kāi)展調(diào)查采訪。8月25日，防城港市不動(dòng)產(chǎn)登記中心答復(fù)稱，他們將金地時(shí)代廣場(chǎng)的土地起止時(shí)間弄錯(cuò)了，將會(huì)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商和已辦證業(yè)主，把房產(chǎn)證收回修改時(shí)間后重新發(fā)放。同時(shí)記者獲悉，對(duì)于開(kāi)發(fā)商“售后返租”違約一事，不少業(yè)主表示將找律師訴訟維權(quán)。

??房產(chǎn)證到手土地僅剩8年使用期

??業(yè)主們房產(chǎn)證上的土地終止時(shí)間與購(gòu)房合同上差了10年。

??吳先生在黑龍江省做貿(mào)易生意，在防城港買房主要是看中了這里的港口資源，2017年11月27日，他在金地時(shí)代廣場(chǎng)買了2套公寓，一套70多平方米，一套90多平方米，均價(jià)每平方米還不到7000元，“這個(gè)價(jià)格甚至比老家的車庫(kù)還便宜。”吳先生告訴記者，買房時(shí)光聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，他們的房子有40年產(chǎn)權(quán)，簽合同時(shí)也是匆匆忙忙，根本沒(méi)注意到土地使用終止日期到2041年。“這一點(diǎn)置業(yè)顧問(wèn)并沒(méi)有告知，如果早知道也不可能去買。”

??和吳先生不同，來(lái)自河北的楊女士注意到了合同上的土地年限。楊女士是趕在2018年防城港樓市大熱時(shí)期到金地時(shí)代廣場(chǎng)買了一套建筑面積12.33平方米的商鋪。“當(dāng)時(shí)老鄉(xiāng)在這買了商鋪，介紹我過(guò)來(lái)一起看看，到了售樓處看到又是砸金蛋，又是紅地毯的，人來(lái)人往很熱鬧，頭腦一熱就買了。”楊女士回憶，買完商鋪后，開(kāi)發(fā)商還和她們簽了委托經(jīng)營(yíng)管理合同，將商鋪委托給防城港市昌盛物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理并對(duì)外出租，自2020年1月1日起至2029年12月31日，共計(jì)10年時(shí)間，前3年無(wú)償提供使用，第4年起將租金定期支付給業(yè)主們。

??“2020年我來(lái)過(guò)一次，看到我的商鋪還沒(méi)租出去，等今年3月份來(lái)辦房產(chǎn)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)鋪?zhàn)幼饨o了一家瑜伽店在經(jīng)營(yíng)，我問(wèn)了托管公司，對(duì)方稱現(xiàn)在是在養(yǎng)鋪階段，都沒(méi)有收房租，我們的商鋪到第四年了還沒(méi)有一分錢收益。”楊女士告訴記者，拿到房產(chǎn)證后，發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)終止日期比合同約定早了10年，變成了2031年。她曾多次找過(guò)開(kāi)發(fā)商防城港市金地房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金地公司”），但負(fù)責(zé)人始終不露面，她又先后到防城港市信訪辦、自然資源局、房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛調(diào)處中心、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等多個(gè)部門投訴，并沒(méi)有得到合理的解釋，只是告訴她合同里約定了，土地到期了由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)延長(zhǎng)使用年限。

??“現(xiàn)在金地公司的負(fù)責(zé)人已經(jīng)不露面了，法人也被限制高消費(fèi)了，如果到2031年開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉了，續(xù)期的費(fèi)用最終還是由我們這些業(yè)主來(lái)埋單。”來(lái)自北京的李先生說(shuō)，他曾去過(guò)托管公司要租金，對(duì)方告訴他商鋪因?yàn)?年疫情影響，一直免費(fèi)給租戶使用著，他要求出示與商場(chǎng)租戶的免租金合同，但托管公司并沒(méi)有給他看，“這種做法明顯違反常理。”

??來(lái)自四川的楊女士告訴記者，她去防城港市住建局時(shí)，工作人員曾致電開(kāi)發(fā)商，要求來(lái)人與業(yè)主們協(xié)商解決糾紛，但對(duì)方稱法人沒(méi)在防城港市，從頭到尾也沒(méi)有一個(gè)人露面。

??防城港市不動(dòng)產(chǎn)登記中心：我們弄錯(cuò)時(shí)間了

??8月24日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者來(lái)到防城港市住建局進(jìn)行采訪，該市住建局住房保障中心提供的資料顯示，金地公司于2010年取得的土地證，明確了該土地使用年限到2041年11月29日到期，他們也是據(jù)此批得預(yù)售許可，合同上標(biāo)注的時(shí)間是沒(méi)有問(wèn)題的，但為何與房產(chǎn)證上的不符，建議找自然資源局和不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行了解。

??購(gòu)房合同上明明寫(xiě)著土地使用期限到2041年終止，為何房產(chǎn)證上的起止時(shí)間卻成了1991年至2031年？

??土地入市這么久，為何多年之后才進(jìn)行開(kāi)發(fā)，是否涉嫌長(zhǎng)期閑置？

??8月24日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者將這些問(wèn)題遞交給了防城港市自然資源局，該局辦公室工作人員表示，將會(huì)查閱相關(guān)資料后再進(jìn)行解答。

??8月25日中午，防城港市自然資源局和不動(dòng)產(chǎn)登記中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人約見(jiàn)記者并介紹了該土地的相關(guān)情況。2001年，當(dāng)時(shí)的防城港市國(guó)土局將一宗占地40多畝的商住用地出讓給了防城港市展廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，土地年限為40年，使用權(quán)終止日期到2041年11月29日。

??后來(lái)因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，2004年，法院將其中30多畝土地裁定給了柳州鼎富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2008年，又因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，法院將這30多畝土地裁定給了如今的防城港市金地房地產(chǎn)有限公司。2010年，該處土地規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整后到了目前金地時(shí)代廣場(chǎng)所在的位置，同年，金地公司辦理了土地證，國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)為防港國(guó)用2010第0083號(hào)，面積為19999.04平方米。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱金地時(shí)代廣場(chǎng)相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目自2015年10月1日啟動(dòng)建設(shè)。一宗從2001年就入市的土地，卻在多個(gè)開(kāi)發(fā)商之間流轉(zhuǎn)，10多年后才啟動(dòng)建設(shè)，等到購(gòu)房者買房時(shí)，原本40年的土地使用權(quán)僅剩下20多年，按照《閑置土地處置辦法》規(guī)定，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。該宗土地是否涉嫌閑置多年未開(kāi)發(fā)？防城港市自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，因?yàn)閭鶆?wù)糾紛法院多次查封土地，該處土地相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)并不具備開(kāi)發(fā)條件，但具體信息還需進(jìn)一步查閱資料后才能給記者解答。

??“接到記者反映的問(wèn)題，我們進(jìn)行了核對(duì)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記中心2016年啟動(dòng)成立的，新系統(tǒng)里登記的歷史數(shù)據(jù)因?yàn)檫w移時(shí)出現(xiàn)了差錯(cuò)，將金地時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的土地證起止日期搞錯(cuò)了。”防城港市不動(dòng)產(chǎn)登記中心技術(shù)科張姓科長(zhǎng)表示，“發(fā)證以后開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有表示過(guò)異議，如果記者沒(méi)來(lái)，我們還不知道這件事。”

??張科長(zhǎng)表示，下一步他們將逐一通知開(kāi)發(fā)商和已辦證的業(yè)主，將房產(chǎn)證上的時(shí)間進(jìn)行修改后重新發(fā)證，外地的業(yè)主也可將房產(chǎn)證郵寄過(guò)來(lái)辦理。

??得知這一消息，不少業(yè)主欣喜表示，“心里的一根刺沒(méi)了。”

??業(yè)主打算起訴解除托管合同

??“售后返租”是一種租售綁定的營(yíng)銷模式，也叫“售后包租”。其實(shí)質(zhì)就是開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)商品房的銷售，承諾給予購(gòu)房者租金回報(bào)，從而吸引購(gòu)房者購(gòu)買其開(kāi)發(fā)的商品房的一種模式。《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

在全國(guó)，由商鋪售后返租投資回報(bào)率不及預(yù)期引發(fā)的糾紛，常常見(jiàn)于媒體報(bào)道，且此類問(wèn)題往往難以解決，最終高價(jià)買來(lái)項(xiàng)目的業(yè)主血本無(wú)歸，維權(quán)遙遙無(wú)期。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾就“售后返租”模式接受媒體采訪時(shí)表示，從售后房租的模式看，往往有兩點(diǎn)是有很多通病的。第一，很多項(xiàng)目是沒(méi)竣工前就承諾售后返租，這是違法的。第二，若是給予了各類租金承諾，同時(shí)此類租金承諾中往往暗示高租金回報(bào)，這可以理解為一種誘導(dǎo)的做法，甚至是有非法集資的嫌疑。

??一位業(yè)主向記者提供的委托經(jīng)營(yíng)管理合同。

??多位業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者簽訂租賃合同后，在后續(xù)的合同履行過(guò)程中，往往租賃公司以經(jīng)營(yíng)不善為理由拖延租金，有些干脆破產(chǎn)倒閉了事，而此時(shí)開(kāi)發(fā)商基于其不是租賃合同相對(duì)應(yīng)方和返租義務(wù)承擔(dān)者而免責(zé)。減少此類糾紛，需要多方合力。一方面，監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)執(zhí)法，杜絕開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)虛假宣傳，以不切實(shí)際的回報(bào)率誘惑投資。另一方面，在購(gòu)買之前，投資者要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)這一類商鋪的特性，綜合各類風(fēng)險(xiǎn)因素再做抉擇。

??企查查APP顯示，金地公司法人為周昌善，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，成立于2007年6月4日，大股東為廖秀玲，持股比例51%，2022年該公司因未履行法定義務(wù)被限制高消費(fèi)，此外，還因商品房預(yù)售合同糾紛、商品房預(yù)約合同糾紛等案件被起訴。8月25日上午，記者來(lái)到金地公司辦公地點(diǎn)，該公司客服部一位工作人員請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后表示拒絕接受采訪。

??記者了解到，目前已有多位業(yè)主聯(lián)系了律師，準(zhǔn)備通過(guò)法律訴訟解除托管合同，維護(hù)自己的權(quán)益。