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??“昆山這份文件產生的背后原因，大概率是前期以原價購入的業主們向監管部門投訴所致。”5月8日，尚濱花園項目的一位工作人員李利（化名）在受訪時稱。

??5月5日，一份落款為昆山市住房和建設局的文件發布通報文件顯示，昆山嘉寶網尚置業有限公司在其開發建設的夢之悅花園項目、昆山長泰置業有限公司在其開發建設的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，造成了社會不穩定因素。對于上述項目暫時關閉網簽，待整改結束后予以開通。

??為核實該文件的真實性，5月8日，記者致電昆山市住建局房管處求證，多次撥打均無人接聽。

??江蘇一家本土房企的高管表示，近幾年房企日子很難過，前是政策調控，后是疫情影響，造成房地產市場下行，房屋成交量大幅下降，房企回款難，資金面壓力大。作為房企，降價售房是斷尾求生的沒有辦法的辦法，事關企業存亡。

??“房企大幅降價銷售肯定會對市場產生不利影響，尤其是對前期已購房老百姓，辛辛苦苦省吃儉用的錢，房子甚至沒拿到，資產就貶值，情感上難以讓人接受，老百姓容易信訪投訴，會影響社會面穩定。”該高管認為，從這個角度說，應該對地產商大幅降價售房的行為進行約束。

??“降價售房遭前期業主投訴”

??這次被處罰的昆山長泰置業有限公司是蘇州萬科旗下的項目公司，股權比例分配上，蘇州萬科持股60%，廣州廣電房地產持股37.5%，開發項目為萬科常青藤尚濱花園。

??目前，該項目推出的為三期的最后一批房源，共300余套，在“五一”假期前一直是按備案價1.7萬～1.8萬元/平方米的單價銷售，此次推出的特惠政策是一房一價，每套房源優惠30萬元左右，最高可優惠32萬元。折算下來均價約1.5萬元/平方米，相當于8.3折至8.8折。

??“‘五一’期間來項目看房的人太多了，我們順勢推出了一批低價房源，有30多套，每套單價比備案價低兩三千元，但這些房源還剩一部分沒賣完就被叫停了，住建局不讓網簽，買了等于白買。”李利說。

??很多人只知道項目降價銷售被處罰了，但不知道為什么被處罰。李利認為，當地住建局關注此事，很有可能是前期以1.8萬元/平方米左右購入的業主向監管部門投訴所致。以特惠價格買到就是賺到，前面的業主肯定心理不平衡。

??李利說，尚濱花園現在還能以備案價購入，“五一”期間以1.5萬元/平方米的價格購入的已經確定不能網簽了。

??通報文件中提到的另一項目夢之悅花園是由昆山嘉寶網尚置業有限公司開發。股權穿透后發現，該項目公司由光大嘉寶股份有限公司100%持股，背后的主要股東為光大控股與上海嘉定區國資委。

??夢之悅花園在4月中旬就推出了7.3折優惠，多為建筑面積86～94平方米的房源，原銷售單價約2.1萬～2.2萬元/平方米，折后只要1.6萬～1.8萬元/平方米，最大力度一套房源總價可省50多萬元。

??夢之悅花園首次開盤是在2018年9月份，2019年9月毛坯交付，當時銷售均價22200元/平方米，產品類型為多層、小高層和高層板樓。截至目前，所推出的房源均已售罄。

??降價銷售之辯

??客觀來看，房企隨行就市、降價銷售吸引購房者和回籠資金有著市場因素。

??有機構統計數據顯示，房地產市場在經過2023年一季度的復蘇后，4月，百強房企銷售額同比增幅近三成，環比跌幅近15%，回暖勢頭有所放緩。

??具體到昆山來看，2022年，新建商品房銷售350.97萬平方米，同比下降8.8%；商品房銷售665.07億元，同比下降4.2%。

??到2023年4月，據相關統計，昆山新房均價達到23765元/平方米，同比環比均有上浮，但新房成交1610套，環比3月減少977套，下滑達到38%。

??一些觀點認為，昆山市住建局的做法欠妥。一位曾在浙系房企投資條線任職的人士稱：“監管部門過于敏感了，房企項目尾盤降價銷售是合理的，20%的降價也是在合規的范圍,這也符合政策去庫存的大方向。”

??“按照目前行業的實際情況，以及市場的需求情況，通過房價下調來促進銷售是一種比較正常的現象，不應該采用這樣的方式去處罰降價的開發商。”有房地產市場觀察人士稱。

??北京金訴律師事務所主任王玉臣律師則認為，降房價是很多人的呼聲，但是降價賣房也需要合法合規才可以。雖然現在的房價主要是市場價在調節，但是開發商在銷售的時候，依舊還要遵循商品房預售的相關規定，不能在房價預售備案后擅自大幅度降價。

??《商品房銷售明碼標價規定》明確規定：商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。開發商應當嚴格按照申報價格對外銷售，比備案價低很多銷售顯然違背了上述規定。

??前述房企高管稱，目前，可能存在的事實是，房子價格降了，也不見得就能去化多少。先降價的，屬于行業搶跑的，對市場規則肯定有破壞，引起同行連鎖反應，可能引起‘踩踏’，進而會影響房地產復蘇。

??“擅自大幅度降價銷售還可能會對周圍樓盤，甚至某個市區樓盤銷售造成連鎖反應，影響到周圍樓盤的銷售和價格，進而影響到整個樓市的正常秩序。這也是為什么政府一再強調‘穩樓市’的一個很重要原因。”王玉臣說。

??上述房企高管表示，對于大幅降價售房，從全局考慮，必須進行約束。現在大家都難，無論是購房者、房企，還是地方政府。“發展經濟是根本，只有經濟上去了，需求端好了，房地產業才可能會慢慢修復。”

??對于未來市場的走向，上述投資人士表示，市場需要一個緩沖期，當下回暖動力不足的現象屬于正常，市場跟隨政策因勢而動，后期走向還要看金融政策的寬松程度、以及地方的購房政策松動等情況。