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??海口“地標”明光國際大廈，在長達27年的風雨飄零中，不僅見證了海口的城市變遷，也承載了一代海口人的時光記憶。然而，它終將還是沒落了。

??8月23日下午，在海口從事資產管理投資的徐明海在瀏覽某資產交易平臺時，一則網拍信息引起了他的注意：海口明光國際大廈1~5層資產以328164180元起拍價在網上公開拍賣。由于起拍價是一連串長長的阿拉伯數字，徐明海經兩次確認才得知拍賣標的物起拍價超過3億元。他之所以驚訝，是因為明光國際大廈此前也有資產網拍，但大多數標的物成交價不超過100萬元。

??讓徐明海感到意外的不僅是這次網拍標的物建筑面積大、起拍價總金額高，還有一個重要原因，海口明光國際大廈是海口最早的“第一高樓”，也是海口最早的產權式酒店，是“地標性”建筑。

??如果將時間指針回撥至16年前，看到的將是一番盛景：剛剛從“半拉子”樓起死回生的明光國際大廈項目，首次在2006年10月下旬在海口舉行的“第七屆海南秋季房地產交易展覽會”亮相，就以“俯視全城 心域無疆”巨幅廣告，震撼全場。

??另據當地媒體報道，早在2009年5月初，海口明光大酒店（即明光國際大廈）試營業，“產權式酒店”模式吸引了全國各地投資者，800多名（也有稱500多名）投資者購買了該項目房產。

??然而，從2016年起，海口某商業銀行與海口明光大酒店有限公司（以下簡稱“明光大酒店公司”）等發生金融借款合同糾紛案及部分民間借貸系列糾紛案后，明光國際大廈出現運營問題，開發企業也因持續虧損、無力清償到期債務被法院宣告破產。

??至此，海口曾經的“第一高樓”轟然倒下，令人唏噓不已。

??11年蓋樓史

??在海口市龍昆南路某單位上班的李超武是一名城市紀實攝影師，每次路過海口明光國際大廈（亦稱“海口明光大酒店”），都要抬頭看看面前高高聳立的大樓。

??明光國際大廈位于海口市南海大道9號，李超武的單位與前者直線距離也不過一二百米，他步行上班必經這里。

??2006年，“爛尾”長達8年之久的明光國際大廈有了復工跡象。“大樓周圍圍起了圍擋，有車輛和工人陸續往工地搬運建材。”李超武向記者回憶起當時的情形。

??海口著名“爛尾”——明光國際大廈是一個命運多舛的項目，有人稱其為海南房地產“泡沫”的時代產物，也有人稱是海南房地產‘泡沫’末期逆勢而上的地產項目。

??明光國際大廈見證了海口的城市變遷，它不僅是當時海口市乃至海南省最高的地標性建筑，也是海口最早引入“產權式酒店”概念的大廈。

??據一份機構文件描述：2006年10月，海口明光大酒店管理有限公司從海口明光旅游發展有限公司受讓了明光國際大廈項目，并進行了續建；同年10月16日，明光國際大廈項目取得建設工程規劃許可證，建筑規模為1幢框剪結構綜合樓，地上46層，地下2層，建筑面積地上80538平方米、地下16146平方米。

??之后，該項目很快取得了建筑工程施工許可證、房產預售許可證，房屋建筑面積為90280.69平方米，士地使用面積為19625平方米。

??早在1995年，海南省瓊山市批建了明光國際大廈為超五星級酒店建筑。“事實上，早在1993年，明光國際大廈項目就已動工。”李超武告訴記者，那時候管理可能不像現在這么嚴格。

??明光國際大廈成為“爛尾”項目之前，曾經幾度停復工，頗具戲劇性。

??據當地媒體報道，就在明光國際大廈建到16層時，有通訊部門向當地政府投訴，稱“樓再往上蓋就會阻礙通訊微波通道”。為此，明光國際大廈中途被迫停工。后在政府部門的協調下，項目投資方出資約700萬元把微波通道改為地下光纜，項目在停工7個多月后繼續施工。

??然而，當明光國際大廈建至36層時又被叫停，原因是酒店超高有可能會影響附近大英山機場凈空條件。直到老機場搬遷前夕，該項目才得以繼續施工，并于1998年10月大廈封頂。　　

??大廈封頂前后，項目投資方與一家國際知名酒店管理公司簽訂委托管理合作協議，要將明光國際大廈打造成海口超五星級酒店；被委托管理方到實地考察后發現，明光國際大廈雖處海口繁華路段，但周圍低矮的民宅及參差不齊的單位樓與海口“第一高樓”格格不入，周圍雜亂的環境不具備打造超五星級酒店條件。

??由于多方面原因，明光國際大廈項目從1998年開始“爛尾”，至2006年重新啟動續建，時間已經過去8年之久。如果從1995年動工至2006年續建算起，明光國際大廈斷斷續續建了11年。

??“俯視全城”的產權式酒店項目

??2006年，明光國際大廈在啟動續建的同時，開發商有了另外一種打算：改為產權式酒店。

??2006年10月底，“第七屆海南秋季房地產交易展覽會”在海口會展中心舉行。據當時參加會展報道的多名老媒體人告訴記者，明光國際大廈作為本次房地產交易展覽會參展樓盤之一，其一亮相便驚艷全場。

??“無論是樓盤展位布置，還是場外巨幅廣告，都是最奢華的。”一呂姓老媒體人稱，該樓盤的廣告語，即使是放在現在也并不過時。

??盡管當時的互聯網不是太發達，但網上仍有少量關于明光國際大廈當時參展報道，證實了上述老媒體人的說法。在一張不太清晰的老照片上，左半幅是高高聳立的明光國際大廈效果圖，大廈左上方顯眼位置標注“NO.1”字樣，盡顯其“尊貴”等地位；右半幅卻是項目的簡介和廣告推廣語：“俯視全城 心域無疆”“城市中心 掌控繁華”……

??除了通過展會渠道盡顯項目自身優勢，明光國際大廈項目營銷團隊還善于利用主流媒體的“軟推廣”。

??“到海南置業去！”“深圳逐漸成為國內最大的地產消費購買力外溢的地區之一，而海南樓盤正是深圳市場關注的新對象……”2007年8月，南方某主流媒體刊載一篇地產文章，大概用三分之二篇幅，敘述海南區域位置優勢及對海南未來樓市的展望，后三分之一的篇幅用“相關鏈接”的形式直奔主題，敘述明光國際大廈“六大價值解析”：地標性建筑、五星級配套、送國際品牌精裝修、雙大堂功能、188米“海南第一高樓”空中景觀及頂層復式豪宅。

??在多渠道“火力全開”的強勢營銷推廣之下，明光國際大廈在當時成為萬眾矚目的熱盤，銷售盛況空前。盡管項目還未最終竣工，但明光國際大廈已吸引了全國各地投資者紛至踏來。

??就在該樓盤推廣銷售過程中，外界傳出該項目投資方要與海航方面合作。2008年4月，明光大酒店公司與海航國際酒店管理公司簽署了合作協議，后者負責酒店的經營管理。

??“明光大酒店方面想利用海航的品牌影響力，海航方面也對‘黃金地段’的明光國際大廈寄予厚望，酒店名稱曾一度對外稱‘海口明光海航大酒店’。”上述呂姓老媒體人告訴記者，那時的“海航系”如日中天，“后來由于種種原因，雙方合作了兩三年沒再進行下去。”

??2009年5月1日，明光大酒店試營業，奢華的裝修及地處城市中心繁華地段的位置，一時間成為外界廣泛關注的焦點。

??據后來當地媒體報道，明光大酒店開業之初，800多位購房者購買了該樓盤房產。多名外地購房者也對媒體稱，他們之所以購買該大廈房產，一方面是看中項目的位置及海口地標性建筑，另一方面是海航品牌的加持。

??天南海北的投資者蜂擁而至，給續建的明光國際大廈源源不斷地注入了資金和人氣，曾經“爛尾”多年的海口“第一樓”起死回生。開業之后的明光大酒店，一度成為高端人士商務活動及旅游消費的最佳選擇場所。

??公司被宣告破產，5層樓資產拍賣

??“產權式酒店”概念，最早起源于上個世紀70年代的歐洲，那時還叫“時權酒店”。后來，在時權酒店基礎上又發展出了產權式酒店。上個世紀90年代中后期，“產權式酒店”概念引入中國，最先亮相于三亞、海口兩地。

??明光大酒店是海口最早、規模最大的產權式酒店。最早的產權式酒店并不承諾固定回報，個人投資者購買酒店客房之后，將客房統一交給酒店管理公司打理，酒店管理公司定期將酒店的經營利潤分配給客戶。

??但明光大酒店營銷模式并非如此，而是對客戶承諾有固定回報，此舉也是引起眾多投資客極大興趣的重要原因之一。

??2010年7月，來自北京的許艾蘭作為受讓人，與明光大酒店公司簽訂了一份《海口市商品房買賣合同》。許艾蘭購買的這套房產建筑面積約為117平方米，總房款為168萬余元，折算單價約為1.5萬元/平方米。這個價格在當時已經是很高了，市區的商品房價格也僅僅是三五千元每平方米。

??同一天，許艾蘭又與明光酒店管理公司、明光大酒店公司簽訂一份《協議書》。該協議約定：許艾蘭將所購房屋交由明光酒店管理公司轉租做酒店經營，明光大酒店公司承擔許艾蘭房屋的轉租受益擔保責任。

??上述房屋轉租期限為10年，計租房款為191萬余元。明光酒店管理公司按照總房價的相應比例，分期支付轉租收益給房主許艾蘭，即按照總房價的6%~10%（均為稅后）支付轉租收益。

??明光國際大廈內數百套已售房屋，基本上都是按照這個模式運營。

??不過，購房人后來發現，房屋轉租給酒店方后，許多購房人未能依時、足額地收到轉租收益，被拖欠轉租收益的房東越來越多。

??2015年5月，40多名江浙購房者專程趕到海口，向明光大酒店管理方討要轉租收益。據前述購房者反映，該酒店拖欠800多名業主多達數千萬元房屋轉租收益。

??但令外界感到不解的是，明光大酒店并非經營艱難。“明光大酒店的生意一直不錯，節假日各類促銷活動、商務會議接連不斷，很是熱鬧。”李超武告訴記者，從酒店內掛滿的各種獎牌來看，其經營口碑還是不錯的。

??2016年5月，因兩筆共計1.9億元的金融借款合同糾紛案，海口某商業銀行將明光大酒店公司等訴至法院。另外，記者還查詢到一樁數千萬元的民間借貸糾紛案，明光大酒店公司等也是被告。

??上述借款借貸糾紛案，是“壓塌”明光國際大廈的最后一塊板磚。據會計事務所出具的2020年審計報告顯示，明光大酒店公司資產總額2.26億余元，負債總額高達約6.4億元，凈資產額為-4.13億元之多。

??“明光大酒店公司已嚴重資不抵債，不能清償到期債務。”一份法律文書載明，截至2021年12月10日，明光大酒店公司共有489位債權人申報504筆債權，總額超過15億元，管理人確認的債權為2.07億元。

??2021年12月，海口市中級人民法院作出裁定，宣告明光大酒店公司破產。

??8月23日，徐明海在某資產交易平臺看到的明光國際大廈1-5層資產掛網拍賣信息，便是海口明光大酒店公司自持物業，也是唯一值錢的拍賣標的物。

??在27年時間長河里搖擺的明光國際大廈，最終會走向何方？（文中人名均為化名）