??12月18日、12月19日，位于廣州市番禺區(qū)的明經(jīng)村分別召開了兩次會議，通報一則重要事項——村里的舊改要暫緩3年。作為改造的合作企業(yè)，上海升龍投資集團有限公司（以下簡稱“升龍集團”）將為此支付3000萬元的補償款，但也換得了資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管解除。
??明經(jīng)村改造項目的投資總額高達80億元，升龍集團是在2020年8月才成為其合作企業(yè)。公開信息顯示，此前該村剛進入片區(qū)方案編制的階段，尚未開展拆遷的工作。
??根據(jù)村委會的說法，暫緩舊改是因為政府政策變化。12月21日，一位知情人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，明經(jīng)村的改造涉及附近的生態(tài)廊道，改造方案遲遲未能獲批，導(dǎo)致項目難以推進，在發(fā)出暫緩公告前，改造工作已經(jīng)停滯一段時間了。
??據(jù)了解，廣州在10月份開展了全市119個城市更新項目的核查行動，11月對38個項目提出了分類處理建議，其余項目如何處理尚未有定論。“上次核查的最終結(jié)果還沒有文件出來，大家都在觀望，我們的兩個舊改項目現(xiàn)在都處于半暫停狀態(tài)。”廣州某開發(fā)商表示，未來舊村改造項目的相關(guān)審批應(yīng)該會從緊，房企擱置部分條件尚未成熟的項目也不難理解。
??擱置3年補償3000萬元
??明經(jīng)村位于番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)中部，東至番禺智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車產(chǎn)業(yè)園，南至潭山村，西至廣澳高速，北至金山大道，臨近廣州大學(xué)城、廣州國際創(chuàng)新城等區(qū)域。2020年6月，明經(jīng)村舊村全面改造項目發(fā)出公開選擇合作企業(yè)的公告，公告顯示，該村有居民1619戶，戶籍人口3736人，建筑總量2192棟，改造投資總額80億元。合作企業(yè)需具備幾個條件，包括總資產(chǎn)不低于200億元、凈資產(chǎn)不低于50億元，實繳注冊資本金不低于5億元，房屋建筑面積累計規(guī)劃驗收或竣工驗收超過300萬平方米，提交不少于5億元的交易保證金等。
??2個月后，升龍集團成功拿下這個項目，并與明經(jīng)村股份合作經(jīng)濟社簽訂《廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)明經(jīng)村舊村改造項目公開引入合作企業(yè)合作框架協(xié)議》。
??今年3月，升龍集團曾對媒體表示，該公司已完成了對明經(jīng)村的數(shù)據(jù)調(diào)查工作，整個項目的進展到了做片區(qū)方案編制的階段，但離改造方案過審的階段還遠，所以并沒有開展拆遷的工作。
??令人意外的是，明經(jīng)村村民委員會突然在12月14日發(fā)出了會議通知，會議內(nèi)容是討論《廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)明經(jīng)村舊改合作框架協(xié)議》之補充協(xié)議，和《廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)明經(jīng)村舊村莊更新改造項目保證金賬戶監(jiān)管協(xié)議》之終止協(xié)議。補充協(xié)議的內(nèi)容主要是因政府政策變化，暫緩明經(jīng)村改造項目，暫緩期3年，升龍集團給予明經(jīng)村3000萬元的補償款，并由該村按相關(guān)規(guī)定支配使用。而終止協(xié)議則提到，各方配合解除監(jiān)管賬戶的監(jiān)控，各方配合從監(jiān)管賬戶中一次性支付3000萬元補償款給明經(jīng)村，其余資金一次性全部支付給升龍集團。
??據(jù)悉，此前升龍集團繳納了3億元的保證金到明經(jīng)村的監(jiān)管賬戶，用于復(fù)建安置。
??對于明經(jīng)村舊改項目暫緩的具體原因和下一步合作安排，升龍集團方面沒有回應(yīng)，只表示以村里的公告為準(zhǔn)。
??舊改核查尚未定調(diào) 各方觀望
??政策確實是目前廣州舊改領(lǐng)域最大的變量。9月30日至10月7日，廣州梳理了全市已批在建及已批未建城中村、舊城更新改造項目底數(shù)和進展情況，制定出一份工作方案和核查表。10月8日開始，4個專項核查工作組深入廣州各區(qū)，全面開展了核查工作，重點圍繞是否涉及大拆大建、是否落實歷史文化保護、是否涉及名木古樹大樹老樹遷移砍伐、是否征求并落實公眾及專家意見等。
??進入核查范圍的是119個城市更新項目，黃埔區(qū)有80個。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，由于核查的項目眾多，廣州第一階段只對黃埔區(qū)外的城市更新項目給出了處理建議。
??在核查中，工作組發(fā)現(xiàn)有23個項目拆建比大于2，但這些項目的詳細規(guī)劃均在《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》印發(fā)前，經(jīng)相關(guān)部門審議通過或批準(zhǔn)，符合批準(zhǔn)時的城市更新相關(guān)政策。20個項目在開工建設(shè)前，未按照《廣州市文物保護規(guī)定》第二十八條涉及在地下文物埋藏區(qū)進行工程建設(shè)或者在地下文物埋藏區(qū)以外進行大型建設(shè)工程前，應(yīng)進行考古調(diào)查、勘探、發(fā)掘的規(guī)定完成考古調(diào)查、勘探等工作。此外，有9個項目存在5處區(qū)登記不可移動文物、30處傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑遷移保護方案未完成審批手續(xù)問題，
??針對核查出的問題，廣州原則同意荔灣區(qū)花地村等25個項目繼續(xù)推進，白云區(qū)田心村等9個項目被要求完善歷史文化保護資源審批手續(xù)，2個項目擬提請廣州市規(guī)委會審議，還有2個項目因批復(fù)已失效，擬按照現(xiàn)有政策要求重新報批。這38個項目絕大部分都在此前的核查范圍內(nèi)。
??據(jù)了解，黃埔區(qū)80個舊改項目的分類處理建議已上報給廣州市政府，目前尚未得到批復(fù)。廣州開發(fā)區(qū)城市更新局在11月中旬曾對中國房地產(chǎn)報記者表示，黃埔區(qū)未來將嚴(yán)控拆遷和改造的節(jié)奏和規(guī)模。有消息指，在黃埔區(qū)上報的分類處理建議中，有十幾個項目是被歸入了暫緩?fù)七M的隊列。
??廣州某開發(fā)商表示，廣州此次的核查尚未形成全市的報告，下一步會怎么走目前還沒有清晰的政策指引。據(jù)其透露，在當(dāng)前這個階段，舊改的參與各方都在觀望，該公司已簽下的兩個舊改項目處于半暫停狀態(tài)，暫時也沒考慮簽新項目。“銀行不敢放款，舊村改造項目掛牌、摘牌等工作的推進也沒有之前那么積極了。大家都在等最后的定調(diào)。”
