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??編者按

??商改住產(chǎn)品的銷(xiāo)售在全國(guó)已經(jīng)持續(xù)多年，在一些城市甚至成為住宅市場(chǎng)的有力補(bǔ)充，受到限購(gòu)人群和投資者的追捧。商改住產(chǎn)品又是一個(gè)敏感的話(huà)題。一方面，因?yàn)闋可娴娇赡艿倪`規(guī)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)多以打擦邊球的方式私底下進(jìn)行；另一方面，因?yàn)榛疑娴拇嬖冢谝恍┏鞘羞@種問(wèn)題又屢禁不絕。

??平心而論，遺留問(wèn)題要破解，但是像發(fā)生在成都的這種“商改住”亂象和歪風(fēng)，必須遏制，避免其“生米煮成熟飯”擾亂樓市秩序， 增加已有問(wèn)題的破解復(fù)雜性。

??“商改住“亂象叢生、處處是坑的現(xiàn)象已經(jīng)在全國(guó)很多城市接連引發(fā)矛盾糾紛，并成為信訪(fǎng)高發(fā)領(lǐng)域。“商改住”的觸角現(xiàn)在又伸到舊改房，游離于監(jiān)管之外。

??成都市金牛區(qū)城隍廟電子市場(chǎng)5號(hào)區(qū)的“北大公寓“，是一個(gè)“商改住“樓盤(pán)，原是閑置長(zhǎng)達(dá)20年之久的問(wèn)題項(xiàng)目。去年，項(xiàng)目被成都本土一家企業(yè)管理公司包裝成新房和公寓對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售。有當(dāng)?shù)厝耸糠Q(chēng)，因?yàn)槭菃?wèn)題項(xiàng)目，也未取得產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)這種舊改公寓暗藏的風(fēng)險(xiǎn)巨大。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，目前，成都市金牛區(qū)住房建設(shè)和交通運(yùn)輸局已介入調(diào)查。

??舊改房變商住公寓之謎

??“北大公寓“位于成都地鐵六號(hào)線(xiàn)梁家巷站西南方向500米處，沿途不止一個(gè)爛尾房和棄置樓，北大公寓的接待處隱密在毫不起眼的巷道處。

??有購(gòu)房者稱(chēng)，北大公寓在沒(méi)有任何證照的情況下，就向他們出售樓盤(pán)，且對(duì)外宣稱(chēng)北大公寓是新房，到訪(fǎng)之后又表示項(xiàng)目是舊改房屋，說(shuō)辭前后不一。對(duì)于北大公寓的定性，記者在樓盤(pán)網(wǎng)上看到其宣傳為公寓，并稱(chēng)民用水、電、氣三通。

??“我們這個(gè)是舊房改造，房屋的框架結(jié)構(gòu)，里里外外都要修，包括里面所有的墻體都新砌，上下管道電線(xiàn)重新排設(shè)，消防管道、消防栓都是新做，窗戶(hù)也是換成隔音玻璃，你放心。”王姓置業(yè)顧問(wèn)向記者介紹了北大公寓的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“這是水電氣三通住宅”。

??在記者再三詢(xún)問(wèn)“你們這樓盤(pán)屬于商業(yè)性質(zhì)嗎？”置業(yè)顧問(wèn)的說(shuō)辭是：“公寓屬于商業(yè)，商業(yè)也就是公寓。“并不斷與記者混淆兩者之間的概念。

??北大公寓的宣傳冊(cè)上，“內(nèi)環(huán)線(xiàn)，府河邊，全精裝”“水電氣三通住宅”無(wú)疑讓購(gòu)房者們向往。

??對(duì)于購(gòu)房者關(guān)心的價(jià)格和付款方式，王姓置業(yè)顧問(wèn)王表示，按揭首付六成是甲方要求。當(dāng)記者提出諸多質(zhì)疑時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)含糊其詞，在追問(wèn)之下，才告知此項(xiàng)目是四川思晟威企業(yè)管理有限公司通過(guò)司法拍賣(mài)獲得。

??“這個(gè)項(xiàng)目是金牛區(qū)的遺留問(wèn)題項(xiàng)目，閑置了超過(guò)20年了，開(kāi)發(fā)商為金牛區(qū)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司，轉(zhuǎn)手成都蓉西房屋開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)改造和出售。”王姓置業(yè)顧問(wèn)向記者出示了兩三份文件。仔細(xì)閱讀發(fā)現(xiàn)：

??北大公寓性質(zhì)為“商改住”，其前身為成都市金牛區(qū)城隍廟電子市場(chǎng)5號(hào)區(qū)房產(chǎn)。在一份“定點(diǎn)通知書(shū)”中，成都市規(guī)劃管理局于1996年將房產(chǎn)規(guī)劃，移交予金牛區(qū)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司辦理。在加快舊城改造的背景之下，金牛區(qū)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司又與成都蓉西房屋開(kāi)發(fā)公司共同開(kāi)發(fā)。

??在一份民事裁決書(shū)中，該房產(chǎn)于2001年由永川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資公司質(zhì)押給成都蓉西房屋開(kāi)發(fā)公司。2015年，房產(chǎn)通過(guò)法拍形式，再一次易手至重慶市永川區(qū)惠通建設(shè)發(fā)展有限公司，2016年，四川思晟威企業(yè)管理有限公司以16427600元的價(jià)格從重慶市永川區(qū)惠通建設(shè)發(fā)展有限公司購(gòu)得房屋所有權(quán)，記者通過(guò)淘寶、京東的法拍房信息搜尋，未能找到該公司和房產(chǎn)的拍賣(mài)情況。

??記者從房屋買(mǎi)賣(mài)合同上看到，該房屋1998年就已停工，只完成了主體工程，水電氣、消防、電梯設(shè)施全無(wú)，也沒(méi)有質(zhì)檢、消防、環(huán)保、綜合驗(yàn)收等相關(guān)手續(xù)。

??記者從置業(yè)顧問(wèn)出示的2021年3月18日召開(kāi)的成都市不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問(wèn)題聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要上看到：同意將金牛區(qū)解放路二段4號(hào)“電子市場(chǎng)5區(qū)“納入不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問(wèn)題處理，辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記涉及金牛區(qū)人民政府、市住建局、金牛區(qū)規(guī)自局等部門(mén)完善手續(xù)，才按規(guī)定辦理。由此推測(cè)，此房屋產(chǎn)權(quán)等相關(guān)手續(xù)還在辦理的路上。

??監(jiān)管盲區(qū) 違規(guī)銷(xiāo)售

??命運(yùn)多舛。2016年，城隍廟電子市場(chǎng)又一次裁定給了現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商四川思晟威企業(yè)管理有限公司，并于2019年2月開(kāi)始進(jìn)行墻體、水電天然氣的改造施工，去年11月開(kāi)始對(duì)外出售。

??有不愿具名的當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，100多套已售70多套的北大公寓確實(shí)是“商改住”。公寓宣傳的“民用水電氣三通”也恰逢政策轉(zhuǎn)換的漏洞，其銷(xiāo)售資金也未進(jìn)入住建部門(mén)的資金監(jiān)管，稍有不慎，容易引發(fā)法律糾紛。

??早在2017年4月，成都市規(guī)劃局、房管局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》中，明確規(guī)定“商業(yè)、辦公類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用，嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽保徊坏靡悦裼脴?biāo)準(zhǔn)對(duì)水電氣收費(fèi)，“商業(yè)、辦公類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目中的辦公用房(公共食堂除外)，不得接入天然氣。商業(yè)、辦公類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目的水電氣，應(yīng)按照商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，禁止按照非商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。”

??官方回應(yīng)：責(zé)令停止銷(xiāo)售

??“北大公寓在宣傳過(guò)程中，以帶有住宅性質(zhì)的“民用水電氣三通”為賣(mài)點(diǎn)的宣傳模式進(jìn)行違規(guī)宣傳。”成都市金牛區(qū)住房建設(shè)和交通運(yùn)輸局安居科負(fù)責(zé)人向記者透露。

??關(guān)于產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，北大公寓置業(yè)顧問(wèn)也拿出了《成都不動(dòng)產(chǎn)遺留問(wèn)題會(huì)議紀(jì)要》，文件中卻沒(méi)有詳實(shí)披露該“遺留問(wèn)題”的處理進(jìn)程和處理結(jié)果。只是一再說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)中心全權(quán)交由該公司辦理。

??成都市金牛區(qū)住房建設(shè)和交通運(yùn)輸局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)：“這個(gè)房子是問(wèn)題房，存在產(chǎn)權(quán)遺留問(wèn)題，暫時(shí)辦不了產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)讓其停止對(duì)外銷(xiāo)售。其產(chǎn)權(quán)問(wèn)題正在辦理過(guò)程當(dāng)中，正在走遺留問(wèn)題程序。”并明確表明了產(chǎn)權(quán)未辦理，應(yīng)立即責(zé)令整改并停止虛假宣傳。

??法律人士：購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)公寓需謹(jǐn)慎

??針對(duì)成都北大公寓的銷(xiāo)售行為，北京盈科（成都）律師事務(wù)所銀行與互聯(lián)網(wǎng)法律事務(wù)部副主任麻建律師表示：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目屬于遺留問(wèn)題項(xiàng)目，并且很多手續(xù)并未完善。根據(jù)該項(xiàng)目房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告明確顯示為辦公，開(kāi)發(fā)商改造為具有住宅性質(zhì)的公寓，其本身就是一種違規(guī)行為，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)公寓的風(fēng)險(xiǎn)比較大。”

??“這種情況說(shuō)明企業(yè)本身社會(huì)責(zé)任感較低。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，企業(yè)設(shè)法打“擦邊球”的做法也說(shuō)明違規(guī)處罰還執(zhí)行得不夠嚴(yán)厲，或?yàn)榈胤奖O(jiān)管存在盲點(diǎn)，比較容易被鉆空子，導(dǎo)致出現(xiàn)了類(lèi)似的行業(yè)亂象。

??很多城市已經(jīng)對(duì)“商改住”亂象頻嚴(yán)控堵截，“商改住”在一些城市逐漸走向消亡。但成都的商辦市場(chǎng)又刮起了一股“商改住”歪風(fēng)，這會(huì)擾亂了樓市有序發(fā)展。