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??招商局蛇口在不斷拓寬自己的融資渠道。

??5月31日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）發布公告稱，公司正在籌劃發行股份、可轉換公司債及支付現金購買資產并募集配套資金事項。

??據了解，招商蛇口計劃收購深圳市投資控股有限公司旗下的深圳市南油（集團）有限公司（以下簡稱“南油集團”）24%股權，平安人壽全額認購招商蛇口本次募集配套資金非公開發行的股份，發行完成后平安人壽將成為招商蛇口股東。

??值得注意的是，招商蛇口和平安兩家企業均誕生于蛇口工業區。這也無形當中促進了兩家企業的合作。

??6月3日，招商蛇口方面人士告訴中國房地產報記者，收購南油集團的目的是鞏固公司資源型定位，引入平安人壽能為他們引入低成本的長期資金。

??鞏固公司資源型定位

??招商蛇口方面表示，此次購買資產的重點是南油集團間接持有的深圳市前海自貿投資發展有限公司所擁有的前海自貿區內的優質土地資源。

??前海自貿擁有前海媽灣2.9平方公里的土地資源,負責其開發、建設和運營。2017年在粵港澳大灣區發展論壇暨“一帶一路”國際經貿合作先導區研討會上,前海媽灣片區規劃首次公開。根據前海媽灣片區規劃方案,總建筑面積約508萬平方米,計劃開發周期8——10年。

??公開資料顯示，南油集團成立于1984年8月，位于深圳市前海蛇口自貿區，注冊資本5億元人民幣，管理資產246億元，參資和控股企業4家。涉及大健康產業、自貿創新產業、大數據產業和深圳前海權屬土地的綜合開發等多種業務，擁有前海23萬平方米權屬土地。

??深圳前海是粵港澳大灣區核心城市深圳的核心位置，招商蛇口通過多種途徑在獲取前海的優質土地資源。

??2019年12月，招商蛇口通過前海實業和前海投控，對前海自貿公司增資，收購了招商馳迪公司100%股權及前海鴻昱100%股權，交易金額共計1458.16億元，這兩家公司在深圳前海媽灣片區共計擁有80.62萬平方米土地面積。

??今年招商蛇口再次收購間接持有前海自貿股份的南油集團。

??險資注入 助力轉型

??處于轉型期的招商蛇口，需要不斷注入資金來發力，發行股份、可轉換公司債正是融資的一種有效方式，這同時也是招商蛇口轉型所需。

??2015年以來，招商蛇口重組后一直在轉型。彼時，招商蛇口提出的發展戰略——“前港、中區、后城”，分別對應郵輪產業建設與運營、園區開發與運營及社區開發與運營三大業務板塊。

??2015年，招商蛇口董事長許永軍在業績會上提出，預計3至5年內，社區運營業務比例下降到70%甚至60%，園區運營提升到30%，郵輪運營則占比達到10%。

??招商蛇口2019年年報顯示，傳統房地產開發營收占比仍在85%以上。具體來看，房地產、園區和郵輪產業的營業收入分別為845.55億元、124.76億元、6.42億元，占總營收比重分別為86.57%、12.77%、0.66%。

??轉型還未見成效。

??同策集團首席分析師張宏偉表示，招商蛇口近幾年拿地比較多，成長速度比較快。

??在大手筆拿地的同時，招商蛇口的負債水平也隨之上升。2018年末及2019年前三季度，招商蛇口資產負債率分別為74.28%和75.62%。截至2019年9月底，招商蛇口短期借款達286.28億元，流動負債達2976.98億元，均為近三年新高，而同期招商蛇口現金及現金等價物僅為677.79億元。

??據招商蛇口數據披露，截至3月3日，招商蛇口待償還債務融資工具及其他債券余額為284.5億元。招商蛇口方面透露，公司短期內到期的債務規模較大，面臨較大的短期償債壓力。

??迫于償債壓力，近兩年來招商蛇口一直在出售資產。據不完全統計，招商蛇口2018年和2019年分別出售資產11項和7項。近日，招商蛇口今年第三次正式掛牌轉讓沈陽金道匯通房地產（以下簡稱“金道匯通”）開發有限公司100%股權及4.93億元債權，轉讓底價7.02億元。

??引入股東也是緩解償債壓力的一種途徑。招商蛇口方面表示，引入平安人壽,實現雙方共贏。發行完成后平安人壽將成為公司股東。平安此前已入股碧桂園、旭輝、華夏幸福、中國金茂等房企,險資與房企的合作局面打開,能為房企引入低成本的長期資金,險資也能擁有房企高分紅的投資渠道,實現雙方共贏。