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??2023年三季度，整體樓市延續筑底行情：供應疲軟，雖然7-9月逐月遞增，但是總體供貨絕對量仍不及二季度；成交延續低位徘徊，改善對成交的支撐作用轉弱，前期北京、上海、成都等熱點城市也出現了熱度轉降趨勢。

??伴隨著8月末9月初四個一線城市相繼落地“認房不認貸”，核心城市諸如武漢、成都等陸續跟進，成交稍顯起色，典型項目來訪、認購有了不同程度的回升。

??預判四季度，我們認為，供需低位回升是大概率事件，“以銷定產”模式之下，核心一二線新房供給尚有放量空間；成交大概率隨著供應放量而穩中有增，四季度環比三季度有望穩中有增10%左右，維持弱復蘇，全年成交規模有望持平去年或小幅微跌2%-5%左右，各城市分化行情預期延續。

??2023年三季度，新房供給約束逐步顯現，據CRIC監測，前8月120個重點城市新增供應17160萬平方米，同比下降12%，較2021年同期“腰斬”。9月，新增供應預期2228萬平方米，環比上漲10%，同比下降39%。三季度供應低位回升，但房企推盤熱情不及二季度，地市縮量的客觀制約+低迷市場行情的雙重影響，使得房企推盤積極性普遍不高。

??不同能級城市呈現出顯著的分化行情，“以銷定產”模式之下，一線房企推盤積極性明顯好于二三線城市，北京供給約束逐步顯現，核心區適銷對路的高端產品供給略顯不足，前三季度累計同比降幅擴大至39%，上海三季度供應略顯疲軟，同環比齊降；僅深圳一城三季度供應略好于二季度，前三季度累計同比維持正增。

??26個二三線城市三季度供應同環比跌幅均在25%以上，僅天津、西安、昆明等少數內陸城市迎來階段性放量，三季度供應環比持增，多數城市還是延續走低態勢，26個城市中已有21個城市前三季度累計同比為負，昆明、無錫、徐州、常州、嘉興等短期行情低迷型城市跌幅均超35%。

??2023年三季度，整體新房成交延續筑底行情：據CRIC監測，前8月120個重點城市成交22720平方米，同比微增1%，持平去年同期。預估9月成交，并未出現季末放量的“翹尾”行情，與8月基本持平，預期單月成交面積為2144萬平方米，環比微增2%，同比下降26%，延續低位波動。

??從變化趨勢來看，三季度市場下探筑底：7-9月月成交量基本維持在2100-2200萬平方米，核心一二線在8月末9月初陸續推出“認房不認貸”、降首付、限購局部松綁等大招，但是從市場層面來看，并未出現明顯起色。

??聚焦30個典型城市，一線因新政利好，對于成交促進作用比較明顯，9月環比上升9%，但是從三季度成交來看，整體市場表現弱于二季度。其中上海的跌幅較為顯著，累計同比轉負，主要是受到供給約束影響，疊加需求迎來階段性瓶頸期，成交略顯疲軟。北京、廣州、深圳三季度成交雖然同環比齊降，但前三季度成交基本持平去年同期水平。

重點二三線則引來普降行情，不過仍有半數城市前三季度累計同比維持正增，典型代表為杭州、天津、廈門、成都等，2023年整體成交還是顯著好于2022年同期。杭州、成都主要得益于自住剛需剛改需求的釋放，廈門因高端產品迎來集中供應期，成交隨之放量，天津整體呈現出脈沖式復蘇，剛需購房基數相對較大，支撐其成交出現局部回暖。

??2023年三季度，17個重點監測城市二手房累計成交面積1831萬平方米，環比二季度下降23%，同比下降2%。按月來看，二手房成交7月筑底，8月、9月企穩回升。尤其是9月，認房不認貸等政策落地實行后，重點城市二手房掛牌量普遍增長，帶看量也有所上升，帶動成交穩中有升，17城成交環比再增4%至637萬平方米，同比增幅擴大至19%。

??從城市維度來看，絕大多數城市三季度成交表現均弱于二季度，但環比跌幅高低差異明顯，關鍵因素在于9月新政出臺后的市場走勢。

??一類城市如北京、深圳，新政出臺后市場有所改善，9月成交走強，帶動三季度整體成交環比跌幅收窄。以北京為例，認房不認貸的執行確實促進了一部分積壓需求的釋放，在京無房且有異地貸款記錄的剛需客、賣一買一置換客，入市積極性提升，9月北京二手房成交環比激增27%至125萬平方米。

??反觀廈門、蘇州等另一類城市，新政出臺后，掛牌量同樣快速增加，比如蘇州認房不認貸不到兩周新增掛牌2千余套，其中包括大量的園區次新房，但成交端增長效應尚未顯現。

從國家統計局公布的70個大中城市房價變動情況來看，2022年開始新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比和環比均進入下降通道，2023年1-5月，價格有所反彈，但6月以來，又重回下行區間，8月依然同環比齊跌。從CRIC監測的2023年前8月百城新建商品住宅成交統計均價看，全國整體房價環比變動不大，一線房價基本持穩，同環比漲跌幅在1%以內。二線房價整體穩中有升，三四線房價仍存小幅下行壓力。

??前8月房價TOP10入圍名單與去年同期相比，只有1個城市變化，即蘇州取代三亞成為房價第10名，TOP10內部位次發生一定改變，比如上海超越深圳成為房價冠軍，廣州、廈門位次互調。從TOP10入圍城市房價同比漲跌幅來看，上海、北京、廣州、杭州等交均價持穩，同比漲跌幅5%以內。

??不過單城市內部房價漲跌分化加劇，對于板塊供應稀缺、配套健全的核心區域而言，整體房價還是有望保持堅挺行情，尤其是京滬中高端豪宅項目，保值增值性良好，網紅新盤依舊是“一房難求”。而對于短期內庫存量較大，嚴重供過于求，或是前期過度炒作，而無真實人口支撐的新城和城市外圍區域，整體房價走勢依舊是不容樂觀。而深圳、東莞、廈門、蘇州房價漲跌更為顯著。深圳房價穩中有跌，主要是受到高端供應不足影響。

??三季度房企供貨相對保守，雖然7-9月逐月遞增，但是總體供貨絕對量仍不及二季度，預期四季度或將穩中微增。主要基于一方面四季度仍是傳統營銷旺季，房企沖刺全年業績也會客觀上加快推貨頻率；另一方面隨著核心一二線城市 “認房不認貸”、降低首付、解綁限購等利好新政出臺，對于整體市場信心也有很好的加持作用。此外，三季度供貨低迷還有部分源于土拍節奏問題，房企拿地到項目上市存在一定的空檔期，四季度或將迎來前期優質項目集中入市。

??但總體來看，增幅有限，一方面基于土地市場持續縮量，從上半年整體土地成交規模來看，相較去年成交低位，依舊下降25%，客觀上對后續新房供應會產生不利影響；另一方面，從新開工進度來看，1-8月房屋新開工面積63891萬平方米，下降24.4%，整體房企開工放緩，也使得項目上市周期客觀被延長，因而四季度供應即便放量，整體增幅依舊有限。

??各城市分化還將持續加劇，“以銷定產”模式之下，短期內熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區域，譬如北京、上海、杭州、成都等，還有部分前期深度調整的核心二線城市，諸如南京、武漢、蘇州等，隨著市場購買力逐步修復，整體供應也將迎來一輪放量，尤其是增強改善盤的供給。而多數內陸弱二三線城市，新房供應還將延續筑底行情，以去庫存為主。

??目前來看，整體三季度延續筑底行情，9月成交略有回升，但“金九”成色不佳已是大概率事件。預判四季度，我們認為，隨著政策持續發酵，新房成交存在一定的回升空間，四季度環比三季度有望穩中有增10%左右，維持弱復蘇，全年成交規模有望持平去年或小幅微跌2%-5%左右。

??各城市分化行情預期延續，主要是基于新政落地效果不一。首先，對于北京、上海、成都、杭州等本就市場熱度較高的供給主導城市而言，“認房不認貸”可擴充居民購買力，尤其是釋放前期因嚴苛政策而未能釋放的置換需求；“限購局部松綁”可擴大購房基數，調動居民短期內購房積極性，只要四季度供應保持充裕，這部分城市四季度成交熱度還是有望延續。其次，經歷了前期深度調整，市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，整體政策效果不及一線顯著，但是從周度數據來看，也出現了來訪、認購上升的情況，后期伴隨著“以舊換新”置換需求的逐步釋放，整體成交還是有望小幅微增。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，這些城市當前樓市政策已處于“放無可放”的狀態，市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調整期。