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??三季度，房地產行業迎來邊際改善。

??市場在經歷了一季度“小陽春”、二季度“滑坡”之后，三季度在底部盤整修復。隨著熱點核心城市政策放松輪動推進，市場熱度回升已是大概率事件。

??預計四季度商品房銷售面積將企穩，但不會再出現過去的V型反轉。而銷售的企穩，預期的修復將帶動房企投資意愿回升，在保交付\加快竣工持續發力下，開發投資有望在年內筑底企穩。

??對于行業發展而言，今年年底前行業、企業仍有挑戰與壓力，政策端仍以支持剛需改善的放松政策為主，行業弱復蘇、周轉放緩仍是主旋律。

??國家統計局數據顯示，1-8月份商品房銷售面積73949萬平方米、商品房銷售額78158億元，同比分別下降7.1%和3.2%，累計增速均連續4個月下滑，其中商品房銷售面積降幅較1-7月擴大0.6個百分點，商品房銷售金額較1-7月擴大1.7個百分點，累計增速均為年內新低。

??從前三個季度表現來看，整體呈現出一季度沖高、二季度“滑坡”、三季度銷售金額、面積迎來邊際改善的特征。

??從單月數據來看，7月和8月呈現環比企穩、同比降幅收窄的趨勢。

??但市場難言真正“反轉”，經濟復蘇慢、收入預期不穩定等決定了居民加杠桿意愿不高，8月居民中長期貸款雖增加1602億元，但規模仍保持低位。從市場數據來看，目前9月重點城市成交已出現環比微增，預計10月將延續修復行情。

??受土地、新開工等拖累，1-8月，全國房地產開發投資76900億元，同比下降8.8%，降幅較1-7月擴大0.3個百分點。

??今年以來，開發投資一路下滑的趨勢尚未得到“扭轉”，且已連續6個月下滑，回到2022年1-10月水平。

??7-8月房地產開發投資較4-5月份下降7%，同比降幅達到11%。開發投資的持續走低是受到新開工低迷和土地市場不振的影響，尤其是部分熱點城市土地市場是開始出現降溫，土地投資正從“局部火熱”轉向“整體冷淡”，也讓開發投資未來持續承壓。根據CRIC統計300城市土地數據，前八月累計成交土地金額、面積同比分別下降24%和19%，且從下半年以來，核心城市土拍也在降溫，因此整個開發投資壓力依然較大。

??單月走勢釋放出積極信號。8月開發投資與新開工、銷售等指標走勢一致，同比均出現降幅收窄趨勢。其中，8月全國房地產開發投資額達9183億元，同比下降11%，跌幅較1-7月收窄1.2個百分點，環比則與7月幾乎相持平，微增0.2%。

??政策頻出提振信心和預期，行業也將迎來修復，弱復蘇仍將是全年主旋律。

??第一，四季度商品房銷售大概率企穩，預計全年銷售面積下降5%左右，銷售金額同比下降3%左右。但收入預期向好以及居民負債鎖表的意愿恢復仍需時間，市場大概率仍會維持震蕩修復的格局。

??第二，四季度新開工低位企穩，竣工維持高增長，預計全年新開工同比降幅15%-20%，竣工同比漲10%-15%。短期新開工意愿大幅提升難度較大，資金壓力仍是懸頂之劍。相比之下，受益于“保交樓”帶動，竣工面積繼續維持正增長，全年保持在15-20%增速。

??第三，行業規模下降、房企資金緊缺，預計四季度土地購置面積、金額底部運行，僅有核心城市能夠維持熱度，預計全年土地成交金額(國土部招拍掛口徑)同比下降10%-25%。

??第四，土地、新開工等先行指標弱勢將導致四季度房地產開發投資繼續底部修復與調整，加速下跌概率不大，預計全年同比降幅維持在10%左右。隨著政策利好的不斷落地，短期房地產市場信心有所恢復，銷售的回暖、預期的修復或將帶動房企投資意愿的回升，并加大新開工的速度。而且，在城中村改造穩步推進之下，房地產開發投資有望在年內完成筑底。

??隨著政策利好的不斷落地，短期房地產市場信心有所恢復，銷售的回暖、預期的修復或將帶動房企投資意愿的回升，并加大新開工的速度，在城中村改造穩步推進之下，房地產開發投資有望在年內完成筑底。

??地產行業能否持續回升，收入預期能否恢復是核心要素，短期行業難有V型大反轉，筑底、低位震蕩、脈沖式調整是主旋律。