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??“業主直降50%，244.7平方米，租金12000元/月！”

??7月28日，上海延安西路太平洋企業中心一套244.7平方米的寫字樓通過這一方式招攬著租戶。

??“該房源降價后每平方米日租金僅1.62元，現整個部門70多人都在推租這套房源。”負責該房源的貝殼商業寫字樓部部門經理劉婕（化名）表示，實際上太平洋企業中心平均日租金是4元~5元/平方米，244.7平方米市場價在33000元/月，這套房源優惠力度很大。

??劉婕表示，業主誠意出租，從4月份放租已經幾次下調租金，日租從4.5元/平方米下調至1.62元/平方米，月租金從26000元/月直降至現在的12000元/月。

??空置率高、租金持續下滑、去化壓力大，上海寫字樓市場正隱現新的情況。

??“空置率比2022年還高，很多公司‘大面積換小面積’，有些企業撐不下去走了，空出來很多。”上海鏈家寫字樓部一部門總監直言，現在上海寫字樓租賃價格下調較大，競爭激烈，租賃難已是普遍現象。

??公開資料顯示，太平洋企業中心位于上海長寧區延安西路，距離地鐵2號線、11號線江蘇路站約600米，居浦東陸家嘴金融貿易區與大虹橋板塊間中心位置，與靜安區商務區交相輝映，里面聚集著資產管理、房產建筑、互聯網、教育等企業；上海鏈家網上日租金掛牌價4.5元/平方米。

??對于該房源大幅降價原因，業主稱：“租不出去，空置也是成本，能租出去就行。”

??事實上，寫字樓租金價格下調在上海已不是個例。在多區域商業寫字樓市場走訪發現，上海寫字樓空置率高、租賃價格下調已成普遍現象，市場正面臨去化問題。

??以上海大虹橋板塊為例，板塊內萬科時1區、虹橋國際展匯、萬通中心等均有較高空置樓層，且租金普遍下降。在萬科時1區走訪時發現，不少房源大門緊閉，門上貼著房源出租的信息與聯系電話。

??“整體價格有所下調，150平方米的小面積比大面積好出租。”上海大虹橋板塊一房地產中介機構人士劉政表示，萬科時1區日租金報價3元/平方米，實際日租金成交價在2.6元/平方米左右。

??“市場競爭很大，房源多到根本看不過來，有時一個月一套都成交不了。”對于目前的寫字樓出租情況，劉政表示太難。

??“有些企業撐不下去走了，包括區域內租了兩棟樓的大業主，及2家外資企業也撤離了。”上海虹橋國際展匯物業經理朱中偉（化名）表示，以前寫字樓出來很快就能租出去，現在空置率約在12%，比2022年還高。

??在出租價格方面，朱中偉表示比2020年~2021年低，與2022年持平，虹橋國際展匯日租金報價4元/平方米，實際日租金成交價約3.6元/平方米。

??據高力國際數據顯示，2023年第二季度上海市寫字樓租金環比下降1.0%至7.53元/平方米/天，這已是連續第五個季度下降。其中，核心區CBD甲級寫字樓租金8.97元/平方米/天，租金環比下降1.2%，同比下降2.4%；次中心區域，寫字樓空置率23.9%，存量791萬平方米，平均租金6.07元/平方米/天，連續第四個季度下降；新興區域空置率23.6%，存量328萬平方米，租金5.98元/平方米/天，租金回歸至2021年末水平。

??另一方面，上海辦公樓市場凈吸納量15萬平方米，也低于過去3年平均水平。

??“在全市租金水平持續走低的趨勢下，對于空置率較高的項目和板塊業主信心仍顯不足，大部分業主對租金持謹慎態度，‘穩租金強服務’成部分業主方當下租賃策略。”高力國際華東區高級董事劉行表示。

??目前，從主力租戶來看，金融和專業服務是辦公樓市場的主要業主，互聯網企業明顯減少，教育培訓類企業有復蘇趨勢。“受整體宏觀經濟和市場行情較弱及企業預算吃緊影響，價格較低或性價比高的項目受歡迎，業主想要提高出租率，最有效的辦法還是降價。”劉行表示。

??不過，除了上述寫字樓出現空置率高、價格下調外，地標性建筑價格仍較為堅挺。以陸家嘴地標性建筑為例，上海中心大廈日租金15元/平方米，環球金融中心日租金13~14元/平方米，金茂大廈日租金11元/平方米，價格仍然較為穩定。

??“這幾棟地標建筑對入駐企業要求較高，寧愿空著也不會下調租金的。” 上海中原地產工商鋪寫字樓部總監侍坤表示。

??另外，在市場走訪中發現，服務創新型寫字樓在市場中有著較好的出租率，租金在板塊內不降反升，成為當前市場特例，位于虹橋板塊的長三角數字科技創新中心便是出租率較好的項目其中之一。

??走進長三角數字創新科技中心，門口的星空屋頂、四方形書谷，以及多項個性化區域設計讓整個園區在強調私密空間的同時，極具個性化創新。

??據該項目一名銷售經理介紹，目前長三角數字創新科技中心是虹橋板塊出租率較好的項目之一，匯聚多個互聯網公司與科技公司，88家入駐企業中有15家上市公司，20家高新技術企業，入駐面積25000平方米，日租金約4.5元/平方米。

??對于上海寫字樓市場現狀，上海師范大學房地產經濟研究中心主任崔光燦表示，當前經濟增長預期變弱，部分商業寫字樓租賃需求下降，供求開始尋找新的平衡。中心區高品質甲級以上樓宇租金仍然穩定，空置率沒有明顯上升，建議未來辦公樓宇從提高服務能級著手，加大供應端適配性，加大服務產業集聚能力，增加樓宇經濟與產業的協同性與耦合性。

??同策研究院研究總監宋紅衛則認為，寫字樓租金下調是近年趨勢，這主要受三個方面的影響：一是與商辦市場供應過量有關系，上海商辦市場庫存超過2000萬平方米，去化周期超過10年。二是與行業調整有關，以前租賃高端寫字樓多是如金融P2P公司、教育培訓等，現在這些產業都萎縮了；三是與全球經濟下行壓力有關，很多產業不景氣，租賃需求下降。