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1000元!興業(yè)信托接了泰禾集團“灣系”大盤項目

市場李葉 2023-07-13 11:49:15 來源:中房報

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??作為最早一批出險房企,泰禾集團自救的腳步一直沒有停下。

??7月10日,泰禾集團發(fā)布關于轉(zhuǎn)讓子公司股權公告,為推動債務處置與保交樓,再次作出努力。

??根據(jù)公告,泰禾集團及其子公司福州美鴻林業(yè)有限公司(以下簡稱“美鴻林業(yè)”)、福建泰信置業(yè)有限公司(為“泰禾香山灣”項目公司,以下簡稱“泰信置業(yè)”)與興業(yè)國際信托有限公司(代表“興業(yè)信托·筑地TZ004(福建泰信)資產(chǎn)服務信托”,以下簡稱“興業(yè)信托”或“甲方”)擬于近日簽署《股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

??泰禾集團稱,公司開發(fā)的“泰禾香山灣”項目陷入債務困境,已逾期向購房者交付。泰信置業(yè)2022年度經(jīng)審計所有者權益為-33,566.59萬元,凈利潤為-1,534.9萬元的基礎上,綜合考慮目標公司現(xiàn)狀,為了實現(xiàn)“泰禾香山灣”項目的風險化解、保交樓、化解存量債務等合同目的。經(jīng)各方商議,擬由興業(yè)信托按本協(xié)議約定條件人民幣1000元收購美鴻林業(yè)持有的目標公司100%股權,并在股權交割后主導泰信置業(yè)的后續(xù)開發(fā)運營,推進“泰禾香山灣”項目的復工復產(chǎn)和建設交付,并解決泰信置業(yè)及其關聯(lián)方在興業(yè)信托存續(xù)債務的問題。

??截至協(xié)議簽署日,泰信置業(yè)尚欠興業(yè)信托兩筆金融負債,兩筆存量債務合計12.66億元。

??7月11日,中國房地產(chǎn)報記者就上述交易與泰禾集團一位內(nèi)部人士取得聯(lián)系,對方表示,了解到的也僅限于協(xié)議內(nèi)容。關于債務處置方面的問題,以公告中董事會處理意見為準。

??“灣系”大盤往事

??泰禾集團曾發(fā)力文旅地產(chǎn)項目。

??從2016年開始,泰禾加大了對旅游地產(chǎn)的投資力度。截至2018年,已經(jīng)擁有的旅游地產(chǎn)項目遍布河北張家口、惠州巽寮灣、福州、南京、鄭州等地。

??公告中的“泰禾香山灣”就是曾被泰禾集團寄予厚望的文旅度假大盤“泰禾廈門灣”其中一個項目。

??根據(jù)公開資料,“泰禾廈門灣”占地1.2萬畝,包括白塘灣片區(qū)及香山灣片區(qū),白塘灣片區(qū)由泰禾集團在2017年4月以并購方式獲取,交易對象是福建的另一知名企業(yè)家陳發(fā)樹;香山灣片區(qū)則是泰禾集團在同年5月到9月,通過舉牌方式先后競得。

??泰禾集團年報顯示,白塘灣項目計容建面約159.91萬平方米,可售面積167.31萬平方米,預計總投資126.18億元;香山灣項目計容建面90.66萬平方米,可售建筑面積102.29萬平方米,預計總投資75.87億元。

??2018年,泰禾集團在北京舉行了“灣系”超級IP首發(fā)會,并在會上宣布“廈門灣”是其首個戰(zhàn)略性作品。

??此后,“廈門灣”項目的銷售也迎來“高光”,曾實現(xiàn)30秒售罄3000套的“戰(zhàn)績”。截至2019年6月22日,該項目認購額高達70億元,成為當年國內(nèi)文旅地產(chǎn)項目中的佼佼者。

??值得注意的是,此時,泰禾集團內(nèi)部的危機已開始顯現(xiàn)。

??據(jù)2019年半年報,泰禾集團手中的貨幣資金約153億元,同比下降2.89%,而泰禾集團一年內(nèi)到期的非流動負債255.19億元,加上短期債務75.5億元,泰禾短期需要償還的債務約330億元。

??泰禾集團選擇出售及質(zhì)押部分項目公司股權以緩解壓力,泰信置業(yè)便在其中。

??2019年6月14日,泰禾集團子公司美鴻林業(yè)與興業(yè)信托簽訂股權質(zhì)押合同,美鴻林業(yè)將其持有的泰信置業(yè)100%股權(對應的出資額1000萬元)質(zhì)押給興業(yè)信托。

??2019年9月26日,美鴻林業(yè)與世茂房地產(chǎn)控股有限公司(以下簡稱“世茂房地產(chǎn)”)持股公司漳州嘉廣企業(yè)管理有限公司(以下簡稱“漳州嘉廣”)簽署《漳州泰禾香山灣項目股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,美鴻林業(yè)向漳州嘉廣轉(zhuǎn)讓福建泰信置業(yè)有限公司30%股權,股權轉(zhuǎn)讓對價為6700萬元,同時乙方承接原股東借款2.3億元,交易對價合計為2.99億元。

??情況仍不容樂觀。

??2020年7月6日,因未能及時兌付“17泰禾MTN001”中期票據(jù),泰禾集團首次出現(xiàn)債券違約,其在公開市場的再融資大門也基本宣告關閉。

??同年,網(wǎng)上傳出“廈門灣”項目停擺的消息。

??泰禾集團2022年報披露,香山灣項目完工進度僅有59.56%;白塘灣項目完工進度則僅有54.54%。

??“全面接盤”

??興業(yè)信托并非首次“接盤”泰禾集團旗下項目。

??2022年6月9日,泰禾集團就曾發(fā)布公告,泰禾集團及其下屬子公司廈門泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“廈門泰禾”)、福建泰維置業(yè)有限公司(以下簡稱“泰維置業(yè)”)與興業(yè)信托簽署了《白塘灣項目股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,將廈門泰禾持有的泰維置業(yè)60%股權進行轉(zhuǎn)讓,受讓方為興業(yè)信托(代表“興業(yè)信托筑地TZ001(福建泰維)集合信托計劃”),交易對價為人民幣23.53億元,且各方同意以交易對價23.53億元償還公司下屬子公司對興業(yè)信托的部分債務。

??同時,泰禾集團、廈門泰禾、泰維置業(yè)與興業(yè)信托簽署《白塘灣項目股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議之補充協(xié)議》,約定自興業(yè)信托收購泰維置業(yè)60%股權完成日起屆滿36個月之日,公司及廈門泰禾根據(jù)補充協(xié)議的相關約定無條件受讓泰維置業(yè)60%股權或各方另行約定的受讓比例。

??泰禾集團當時表示,本次交易旨在通過轉(zhuǎn)讓股權引入股權投資方并約定股權回購安排以獲取融資,加快項目的開發(fā)與運營速度。

??今年7月10日,泰禾集團再次發(fā)布關于轉(zhuǎn)讓子公司股權公告,并在公告中坦言,為了實現(xiàn)“泰禾香山灣”項目的風險化解、保交樓、化解存量債務等合同目的。經(jīng)各方商議,擬由興業(yè)信托按本協(xié)議約定條件人民幣1000元收購美鴻林業(yè)持有的目標公司100%股權,并在股權交割后主導泰信置業(yè)的后續(xù)開發(fā)運營,推進“泰禾香山灣”項目的復工復產(chǎn)和建設交付,并解決泰信置業(yè)及其關聯(lián)方在興業(yè)信托存續(xù)債務的問題。

??至此,興業(yè)信托已全面“接盤”了泰禾“廈門灣”項目。

??值得注意的是,截至協(xié)議簽署日,泰信置業(yè)尚欠興業(yè)信托兩筆金融負債,兩筆存量債務合計12.66億元。

??具體看來,分別為:興業(yè)信托在CIIT[20190143]XTDK信托貸款合同項下通過“興業(yè)信托·致地A043(香山灣)集合資金信托計劃”向目標公司發(fā)放的本金5.8億元的信托貸款;興業(yè)信托在CIIT[20190551]XTDK信托貸款合同項下通過“興業(yè)信托·致地A068(東二環(huán)廣場)集合資金信托計劃”向泰信置業(yè)發(fā)放的本金6.86億元的信托貸款。

??在興業(yè)信托成為泰信置業(yè)股東后,將對“泰禾香山灣”項目進行開發(fā)運營且完成相關保交樓事項。

??至于如何還款?

??泰禾集團在公告中表示,泰信置業(yè)在預留三個月建設費用及管理費用后的盈余資金,在符合法律規(guī)定的前提下,“泰禾香山灣”項目資金應按以下優(yōu)先順序使用:

??1.歸還政府紓困資金及專項保交付資金;

??2.歸還CIIT[20190143]XTDK信托貸款合同項下發(fā)放的5.8億元本金相關債權;

??3.歸還CIIT[20190551]XTDK信托貸款合同項下發(fā)放的6.86億元本金相關債權;可以用于償還泰禾集團及其關聯(lián)企業(yè)在興業(yè)信托及興業(yè)信托關聯(lián)方處存續(xù)的其他債權本金。

??泰禾集團稱,為免疑義,各方同意,泰信置業(yè)對興業(yè)信托的存量債務優(yōu)先使用“泰禾香山灣項目”資金歸還。

??泰禾自救

??出險以來,泰禾集團一直對外界釋放著積極自救、推進化債、保交樓的信號。

??2020年5月,泰禾集團表示籌劃引入戰(zhàn)略投資者。當時,廈門國貿(mào)、廈門建發(fā)、中鐵建、保利等企業(yè)都與泰禾集團進行過接觸,但因泰禾集團債務規(guī)模過于龐大,資產(chǎn)質(zhì)量相對不佳,最終選擇放棄。

??同年7月,泰禾集團與萬科簽署《股權轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》,向萬科轉(zhuǎn)讓19.9%股份,總成本24.3億元。對于此次股權轉(zhuǎn)讓,萬科設置了兩個先決條件:其一,泰禾必須與債權人達成重組方案,以保證公司正常經(jīng)營;其二,確保泰禾的債務不會對公司持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生重大不利影響。但凡有一項未達到要求,萬科有權單方面終止協(xié)議。

??值得注意的是,引戰(zhàn)投3年,萬科入股泰禾集團仍未落地。

??2021年初,泰禾集團實控人黃其森提出“二次創(chuàng)業(yè)”,將區(qū)域布局收縮至9個城市,規(guī)模保持在300億到500億元,為了加強公司的管理,黃其森一口氣引進7個高管,其中6人有龍湖、中海等背景。

??2022年8月至2022年11月,泰禾集團還開展廉潔整頓自查活動。這一年,因泰禾高管涉嫌多項違法犯罪行為,黃其森協(xié)助有關機關調(diào)查8個月,11月才返回公司。

??“自救”活動也取得了一些成效。

??今年5月,泰禾集團在回復投資者提問時表示,公司生產(chǎn)運營“較歷史同期有一定程度的改善”。

??6月5日,泰禾集團在其官方微信公眾號發(fā)布5月的工程進度播報。

??7月1日,泰禾集團召開半年工作會,黃其森透露:“上半年泰禾在保交樓上還是取得了一些成績,接下來未復工的就剩下太原項目,我自己下沉,牽頭解決太原問題。太原項目解決之后,可以說我們總體上的保交樓任務都有了解決方案。”

??黃其森還表示,從2020年債務違約到現(xiàn)在,“其實泰禾已經(jīng)從最艱難的時刻走出來了,不管前方有多少艱難險阻,泰禾一定要闖過去。”

??“我們‘欠債’太多,要一項項為業(yè)主解決。”黃其森還稱,未來百分之八九十的房企被淘汰出局,是非常正常的。要想生存,必須加強企業(yè)隊伍建設,并且強調(diào)了保交樓、保品質(zhì)、保員工薪酬三大重點工作,要求人力、財務,再加上各個區(qū)域,要拿出保證員工薪酬的解決方案。

泰禾集團股份有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91350000155584573M    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:248890(萬元)

風險情況:  自身風險  9    變更提醒  73    關聯(lián)風險  565

泉州華大泰禾廣場投資有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91350500056102188D    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:81569(萬元)

風險情況:  自身風險  3    變更提醒  6    關聯(lián)風險  466

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中國城市住房價格288指數(shù)

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