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北京二手房僵局:“越賣越多”的交易博弈

市場(chǎng)彭紅俠 2023-07-10 09:52:49 來(lái)源:中房報(bào)

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??“愁賣”與“不著急買”正成為北京二手房市場(chǎng)供求矛盾的情緒外化的表現(xiàn)。

??北京市昌平區(qū)立水橋南的一個(gè)商住小區(qū),是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張光負(fù)責(zé)的片區(qū)項(xiàng)目之一,因市場(chǎng)冷淡和商住屬性,該項(xiàng)目帶看和成交并不樂(lè)觀。鏈家官網(wǎng)顯示,該項(xiàng)目掛牌房源70套,近30天帶看316次,平均一套房源每月帶看4次左右。從掛牌時(shí)間來(lái)看,多為3個(gè)月前掛出,有的不乏掛牌1年仍未售出。

??“現(xiàn)在,首套房剛需客觀望情緒濃厚,這個(gè)月我只賣出了兩三套房子?!睆埞獗硎?,自5月以來(lái),北京二手房市場(chǎng)交易趨于下行,呈現(xiàn)出了成交下滑、價(jià)格下調(diào)、買方觀望、庫(kù)存房源明顯增多的特點(diǎn)。

??鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至6月30日,北京鏈家二手房掛牌量已經(jīng)突破12萬(wàn)套,但知情人士表示,加之后臺(tái)未放出房源,實(shí)際掛牌量已經(jīng)逼近15萬(wàn)套。來(lái)自諸葛找房的統(tǒng)計(jì),截至6月底北京二手房掛牌量已近20萬(wàn)套。

??過(guò)量的供給加上收縮的需求,讓很多二手房業(yè)主不得不降價(jià)甩賣。自今年3月至今,北京二手房套均成交價(jià)格已經(jīng)跌了幾十萬(wàn)元,根據(jù)房型不同跌幅不等,400萬(wàn)元左右老房子下降約20萬(wàn)元;老舊學(xué)區(qū)房甚至降價(jià)超50萬(wàn)元;房齡比較新的小區(qū),成交價(jià)也在下降。

??為何供需兩端會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反差?易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,今年一季度二手房掛牌量明顯增加,購(gòu)房需求在4月份開(kāi)始明顯萎縮,供大于求的矛盾不斷凸顯,使得二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下行。從實(shí)際情況觀察,業(yè)主急于拋售的心態(tài)明顯加重,也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下降。

??“從歷史長(zhǎng)周期角度看,過(guò)去二手房總體處于不愁賣情況,現(xiàn)在二手房開(kāi)始步入愁賣階段,意味著二手房市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)悄然變?yōu)橘I方市場(chǎng)?!眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

??變大的議價(jià)空間

??在2023年上半年關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)期,北京二手房交易并未如持續(xù)走高的氣溫一般走出小高峰行情。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),6月北京二手房住宅網(wǎng)簽11607套,環(huán)比下降10.6%,成交量已跌至今年3月的一半。

??事實(shí)上,自“小陽(yáng)春”結(jié)束后,北京二手房成交量便持續(xù)下滑。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),4月、5月北京二手房成交量分別為13928套、12982套,環(huán)比下調(diào)比例分別為37.2%、6.8%。

??北京二手房成交量明顯放緩下,二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下行行情。以北京東四環(huán)附近的朝陽(yáng)區(qū)八里莊北里小區(qū)為例,該小區(qū)1981年建成,臨近十里堡地鐵站,主要戶型為兩居室,目前在貝殼APP上掛牌135套,從該小區(qū)一套56平方米精裝兩居室來(lái)看,6月初掛牌價(jià)為305萬(wàn)元,而同類戶型房源在今年2月的成交價(jià)基本在360萬(wàn)元以上。

??在北京朝陽(yáng)區(qū)永順鎮(zhèn)的八里橋南院,二手房同樣面臨降價(jià)情形。據(jù)區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李磊透露,小區(qū)一套建筑面積60平方米的兩居戶型,2月掛牌價(jià)為245萬(wàn)元,截至當(dāng)前已降至227萬(wàn)元,“價(jià)格還能再商量”。

??伴隨市場(chǎng)成交量減少,業(yè)主心理預(yù)期也隨之下降。據(jù)麥田房產(chǎn)方面數(shù)據(jù),5月份北京二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上月下降0.1%,同時(shí)二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn);6月議價(jià)空間相比5月再次擴(kuò)大0.67個(gè)百分點(diǎn)。

??進(jìn)入買方市場(chǎng)

??伴隨二手房市場(chǎng)議價(jià)空間變大,市場(chǎng)逐步向買方傾斜,購(gòu)房者心態(tài)也與“小陽(yáng)春”時(shí)期有所不同。

??“前幾個(gè)月買房的一般是因?yàn)楹⒆由蠈W(xué),強(qiáng)教育需求肯定會(huì)帶動(dòng)成交量和成交價(jià)上漲?,F(xiàn)在市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)了,可以好好選一選看看能不能撿漏?!辟?gòu)房人張女士表示,她從去年年末便開(kāi)始看房,已經(jīng)看過(guò)朝陽(yáng)、豐臺(tái)多個(gè)區(qū)域,房源性價(jià)比和價(jià)格是打動(dòng)她出手的重要因素?!艾F(xiàn)在還沒(méi)找到滿意的房子,反正也不急著住,可以再挑一挑。”

??李磊表示,現(xiàn)在的購(gòu)房者普遍看房比較多,一個(gè)小區(qū)同一個(gè)戶型要看幾套甚至十幾套;出價(jià)也更加謹(jǐn)慎,有的購(gòu)房人看完都不出價(jià),幾乎都到不了面談環(huán)節(jié)。出價(jià)的價(jià)格也很低,需要與業(yè)主洽談很多次才能勉強(qiáng)談到預(yù)期價(jià)格。

??在購(gòu)房人觀望情緒蔓延下,賣家心態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)分化。上述人士表示,有一些業(yè)主急需用錢(qián)或急著換改善房,迫于無(wú)奈會(huì)多次降價(jià)賣房;也有一部分業(yè)主見(jiàn)形勢(shì)不佳選擇先緩一緩再賣房。

??二手房成交減緩,也給房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶來(lái)一定沖擊。張光透露,業(yè)績(jī)不好的門(mén)店已經(jīng)開(kāi)始裁員,“上個(gè)月我們門(mén)店干了七八年的老員工走了好幾個(gè),這幾個(gè)月業(yè)績(jī)?nèi)绻€上不來(lái),也許還得走人”。

??諸葛找房調(diào)研報(bào)告顯示,七八月份進(jìn)入傳統(tǒng)淡季,預(yù)計(jì)在沒(méi)有強(qiáng)有力政策刺激下,二手房市場(chǎng)難見(jiàn)起色?!斑@種觀望可能要持續(xù)到9月份?!倍辔环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人判斷,預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月內(nèi)成交量依然不會(huì)有明顯起色,價(jià)格也會(huì)經(jīng)歷調(diào)整。

??降低交易成本呼聲漸起

??事實(shí)上不只是北京,全國(guó)主要城市二手房市場(chǎng)均在經(jīng)歷掛牌量增加和購(gòu)房需求銳減的供需矛盾,以及由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表示,2023年5月,全國(guó)70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為15個(gè),相比3月57個(gè)、4月36個(gè)出現(xiàn)了快速減少的現(xiàn)象。

??“近期二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的走勢(shì)反映了市場(chǎng)存在較大壓力。這種壓力背后所反映的問(wèn)題,和過(guò)去一些年份二手房?jī)r(jià)格調(diào)整有很大區(qū)別?!眹?yán)躍進(jìn)表示,今年2月份開(kāi)始各地二手房拋售的問(wèn)題比較明顯,二手房背后的恐慌性心理也有所加重,這些問(wèn)題都不是簡(jiǎn)單的行情問(wèn)題。

??“鑒于過(guò)去十多年房地產(chǎn)高速發(fā)展,以及居民家庭住房持有套數(shù)的增加,對(duì)二手房的房源管理和價(jià)格管理確實(shí)有必要加強(qiáng)?!眹?yán)躍進(jìn)透露,觀察目前房?jī)r(jià)管理體系,更多是對(duì)新房的價(jià)格上漲和下跌有所管理,二手房方面的價(jià)格管理政策相對(duì)少,即便有也主要集中在價(jià)格上漲時(shí)的指導(dǎo)價(jià)管理。對(duì)于二手房?jī)r(jià)格的下跌管理相對(duì)少,這也是后續(xù)政策層面可以重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。

??針對(duì)二手房市場(chǎng)盤(pán)活和穩(wěn)健發(fā)展,各地對(duì)二手房已有一定舉措,比如降低二手房房貸利率、降低二手房稅費(fèi)成本、降低二手房中介費(fèi)成本等。此前,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)曾與各家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商,降低二手房中介費(fèi)等問(wèn)題。有知情人士透露,鏈家已針對(duì)倡議制定相應(yīng)舉措,比如中介費(fèi)買賣雙方承擔(dān),買家收取1.7%、賣家收取1%,不過(guò)由于市場(chǎng)爭(zhēng)議較大,此后并未公開(kāi)發(fā)布施行。

??為促進(jìn)二手房交易,縮短抵押房屋交易時(shí)間和成本,北京上半年還推行了“帶押過(guò)戶”,不過(guò)對(duì)于此政策有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反映,“帶押過(guò)戶”并未引發(fā)交易“增量”,新增客戶也沒(méi)有出現(xiàn)集中涌入。

??“二手房領(lǐng)域期待吹暖風(fēng),市場(chǎng)預(yù)期也有必要進(jìn)一步做引導(dǎo)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,預(yù)計(jì)后續(xù)各地針對(duì)二手房交易會(huì)有各類專項(xiàng)政策,尤其體現(xiàn)在對(duì)二手房買賣方面的支持和鼓勵(lì)方面。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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