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??2023年6月15日，國家統計局發布2023年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

??總體來看，5月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比整體漲幅回落、二手住宅環比下降。

??相比上月“整體趨穩”，5月全國多數城市“跌聲一片”。

??70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比上漲城市個數減少，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有46個和15個，比上月分別減少16個和21個。

??我們認為，接下來不同城市分化行情將延續。部分前期熱點城市諸如上海、杭州、成都、合肥等預期迎來短暫盤整期，整體成交熱度或將因樓盤扎堆入市、客戶分流等原因轉降；武漢、南京、蘇州等城市基本面較好的二線城市成交熱度預期穩中有增；天津、重慶、鄭州等依托剛需剛改驅動的城市短期內成交難見明顯起色，預期還將低位持穩一段時間。

??中央和地方政府有望加快推進穩樓市政策出臺，進一步探索豐富的政策工具箱，以支持居民合理住房需求，修復市場信心和預期。

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??6月15日，國家統計局發布2023年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

??從新建商品住宅看，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點，其中北京、上海和廣州環比分別上漲0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。

??5月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比上漲城市個數減少，房價下跌城市數量增加至24個。

??從近一年70城新房價格環比漲跌城市數量變化來看，2023年1月起，70城新房價格環比開始止跌回升，一直到3月70城新房價格環比上漲城市達到64個，4月70城新房價格整體環比漲幅收窄，上漲城市個數維持在62個。

5月房價下跌城市數量明顯增多，市場回暖遇阻。這也符合目前各地新房銷售蓄客較難，房企銷售壓力較大的市場現狀，在這種市場壓力下，自然會帶動房價走勢疲軟。

??具體到環比下跌的城市來看，環比下跌的24個城市中，三線城市占比近七成，二線城市有7個，其中跌幅排行前五城市全部為三線城市。其中跌幅排名第一的大理已經連續兩月排跌幅榜首，跌幅也由4月份的0.5%擴大至0.8%

??對此，國家統計局新聞發言人付凌暉在答記者問時表示：今年2、3月份，隨著經濟社會全面恢復常態化運行，前期受到壓抑的住房需求較快釋放，房地產市場出現一定反彈。隨著經濟運行逐步恢復到正常軌道，房地產市場也逐步進入常態化恢復運行。從價格看，5月份70個大中城市商品住宅銷售價格基本穩定。盡管房地產市場仍在恢復，但房地產市場目前還面臨不少困難。從下階段看，隨著經濟恢復向好，穩定房地產市場政策顯效，市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩。

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??從二手住宅看，5月份70個大中城市二手房表現較新房市場明顯更弱。一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%，其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三線城市二手住宅銷售價格環比由上月持平分別轉為下降0.3%和0.2%。

??5月份，70個大中城市中，二手房住宅銷售價格環比下跌城市達55個，占比近八成。

從近一年70城二手房價格環比漲跌城市數量變化來看，二手房也與新房一樣經歷了連續三個月的上漲，但二手房整體市場表現不容樂觀，2023年2月份以來各地二手房房源的掛牌量都出現明顯增加，二手房交易周期明顯延長，不少城市供求關系失衡。

??具體到環比下跌的城市來看，跌幅排名靠前的城市分別為上海、廈門、濟寧、北京、沈陽、南京、蘭州、徐州、溫州、安慶、宜昌。

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??一直以來，北京和上海的二手房市場都較為堅挺，2023年5月北京和上海的二手房環比跌幅居前本身可以認為是一個重要的信號。

??從上海方面來看，CRIC數據顯示，2023年5月上海全市共成交二手房1.53萬套，環比下降13%。

??目前二手房市場賣家和買家之間的心里博弈明顯。賣家方面，有的人希望把自己手上的二手房賣掉換新房。有的人認為市場現在處于一個高點，未來經濟不穩定，是不是應該把手上的二手房換取現金以備萬一。而買家方面，則更愿意去購買新房。

從上海新房價格指數來看，同環比皆保持上漲，其中同比漲幅排名靠前。由此可見，目前上海市場新房確實更有韌性。

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??北京方面整體走勢也與上海類似，2023年2-3份，北京樓市迅速轉變成賣方市場，市場火熱、成交量迅速上升，4月政策放松預期落空成交量回落，二手房住宅網簽13996套，相比3月減少8309套，環比下跌37.3%。5月成交量繼續下調至12982套。

??與此同時，北京二手房掛牌量不斷打破記錄，2022年11月就已經超過10萬套，2023年5月掛牌量超過11萬套，截至6月最新掛牌數已超過12.05萬套。

可以看到，無論是北京還是上海，二手房市場都面臨著供過于求的現象，其中有很大一部分賣家有置換需求。隨著二手房掛牌量的上升，目前市場已朝買方市場轉變。

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??整體來看，目前市場壓力明顯，核心原因還在于居民預期尚未完全恢復，購房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，樓市增長動能持續放緩。

??我們認為，在沒有重大政策利好刺激的情況下，預計6月樓市整體延續平淡行情。

考慮到6月是上半年房企關鍵節點，為沖刺年中業績，房企也將加快推盤節奏，提升折扣力度，供應預期環比持增。成交則有望迎來小幅放量，或較5月有所好轉，但改善程度有限。