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??樓市仍在復蘇中前行，一些新的變化也開始出現。

??5月16日，國家統計局發布1～4月份房地產開發投資與銷售數據，投資端與銷售端走出不一樣的發展曲線。

??從銷售端來看，1～4月，商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，跌幅持續收窄，其中住宅銷售面積同比增長2.7%，已經連續兩個月正增長。商品房銷售額39750億元，同比增長8.8%，較3月末回升4.7個百分點，其中住宅銷售額同比增長11.8%。

??銷售金額增速明顯快于銷售面積，也說明市場在轉好過程中居民購房信心被帶動，尤其是一線和熱點二線城市，買漲不買跌預期下市場帶起了一波銷售潮。從區域看，京津冀、長三角、大灣區等房地產熱點市場銷售情況總體向好。

??根據銷售數據測算得出，1～4月全國商品住宅均價為10562元/平方米，漲幅為11.1%，已經連續3個月上漲，且漲幅連續2個月擴大。

??4月份，房地產開發景氣指數為94.78，持續4個月回升，但仍未達到去年同期96.62的水平。

??房企資金面也在進一步改善。1～4月，房企到位資金45155億元，同比下降6.4%，降幅較1～3月收窄2.6個百分點。其中，國內貸款同比下降10%，降幅較1～3月收窄0.4個百分點；個人按揭貸款8222億元，同比增長2.5%，而1～3月這一數據還是下降2.9%。

??這些都是樓市出現的利好變化。“今年以來，房地產市場需求較快釋放，商品房銷售有所恢復，住宅銷售價格環比出現上漲，房地產開發企業資金狀況有所改善。”國家統計局新聞發言人付凌暉表示。

??但問題依然存在，樓市復蘇根基并不穩定。最明顯的就是開發投資端。1~4月份，全國房地產開發投資額同比增速為-6.2%，相比1~3月-5.8%的增速繼續惡化，并繼續成為經濟復蘇的主要拖累因素之一。

??國家統計局數據顯示，1～4月份，全國固定資產投資（不含農戶）同比增長4.7%，比1~3月份回落0.4個百分點。分領域看，基礎設施投資同比增長8.5%，制造業投資增長6.4%，而房地產開發投資下降6.2%。

??在影響開發投資數據的主要指標中，據國盛證券研究所統計，1～4月，全國土地成交總額7966.9億元，同比下降18.81%。

??根據國家統計局數據，1～4月，房屋新開工面積同比下跌21.2%，跌幅持續擴大，顯示開發商拿地與開工積極性仍舊很低。

??保交付政策支持下，1～4月，房屋竣工面積23678萬平方米，同比增長18.8%。其中，住宅竣工面積17396萬平方米，增長19.2%。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，由于建筑工程（新開工貢獻）、土地購置費合計占據開發投資總額的65%～75%，這導致1～4月全國開發投資跌幅繼續擴大。雖然竣工增長會帶動安裝工程投資，有助于穩定開發投資，但這部分投資占比只有15%左右，難以左右開發投資走勢。

??“這反映了房企供給端擴張能力并沒有恢復。銷售端的改善，已經通過首付款和按揭貸款等指標改善了房企資金面，但要真正影響房企投資拿地和工程建設，時滯過長。此類問題要解決，否則容易影響后續新盤的供應和房源供給。”易居智庫研究總監嚴躍進提示道。

??李宇嘉分析認為，房地產下游銷售端繼續改善，而上游拿地、開工、投資跌幅繼續擴大，成為近段時間樓市常態。這意味著在多方政策紓困下，特別是各地將消費擺在更加重要位置，熱點城市松綁調控政策，需求端快速復蘇，但供給端的制約因素在于暴雷企業風險處置和債務償還，這兩方面問題導致開發商整體拿地、開工的積極性較低。

??另一個問題是，需求端居民購買力仍較為疲弱，加杠桿積極性也較低。

??央行數據顯示，4月份，居民住戶貸款減少2411億元，其中，短期貸款減少1255億元，中長期貸款減少1156億元。居民中長期貸款的主要構成就是個人按揭貸款。

??從過往數據來看，這是僅次于2022年2月和2020年2月的歷史低值。多位業內人士分析認為，除受季節性因素和信貸節奏調整影響外，也反映出居民消費信心和購房意愿仍需進一步穩固。

??4月份，房地產交易市場活躍度亦出現不足。據中指院數據，4月重點100城房地產成交面積環比下降超兩成，不過在去年同期低基數下，同比增長約40%。分城市來看，一線及核心二線城市更為堅韌，普通二線及三四線城市下滑幅度較大。

??從市場層面看，樓市庫存量仍在增加，去庫存壓力依然存在。4月末，商品房待售面積64487萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長15.4%。

??“盡管房地產市場需求出現恢復跡象，但房地產投資和開發建設仍在下降，房地產市場整體處于調整期，穩定房地產市場、保障和改善民生，仍需要繼續努力。”付凌暉表示，下階段，隨著經濟恢復向好，穩定房地產市場政策顯效、市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩。