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??過去的2022年，房地產行業規模高位回落，而去年以來的市場頹勢也延續至2023年。

??樓市低迷、市場需求及購買力不足，疊加春節期間房企推盤積極性普遍不高，1月樓市平淡開場，CRIC監測的重點30城成交同環比降四成。

??百強房企銷售業績仍然不容樂觀，TOP100房企1月僅實現銷售操盤金額3542.9億元，單月業績規模同比降低32.5%，環比降低48.6%，較2022年2月春節月的降幅也達到11.8%。

??全國商品房銷售規模經過5年的高位運行之后，在2022年下調筑底，行業下行并真正迎來負增長時代已成為共識，2023年行業規模的樂觀預期是止跌。

??2023年伊始，疫情管控的全面松綁，使得春節假期返鄉置業初見端倪。但受樓市低迷、市場需求及購買力不足影響，房企銷售業績整體不及去年同期。

??1月，TOP100房企僅實現銷售操盤金額3542.9億元，單月業績規模同比降低32.5%，環比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。百強房企全口徑銷售金額僅3967.6億元，業績規模同比降32.2%，環比下降47.7%。

??從房企來看，1月操盤金額排名前三房企分別為保利發展、萬科地產和碧桂園，其中保利發展以275億元排在首位，同比增長6%，萬科地產和碧桂園操盤金額分別為274.1億元和256.5億元，同比分別下降17%和45%。

??短期內，市場的供求和成交不會出現明顯轉暖的跡象，整體銷售將保持低位運行。

??房企之間的分化格局不斷加劇。

??1月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期均有不同程度降低，其中TOP30房企銷售門檻降幅最大，單月銷售操盤金額門檻為26.8億元，較去年同期下降了52.2%。

??此外，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低5.8%至107.5億元；TOP50房企的銷售操盤金額門檻為15.8億元，同比降幅也高達45.1%；TOP100房企的銷售操盤金額門檻降低45.7%至4.7億元。

??目前的行業形勢下，央國企及部分優質民企發展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續分化。

??1月疫情管控全面解綁，中央“降首付、降利率”釋放利好預期，但傳統成交淡季穿插春節假期，整體房地產市場表現略顯平淡。

??CRIC監測的重點30城供應顯著縮量，多數城市春節周無新盤上市，以去庫存為主。成交層面，環比下降41%，同比下降41%，與去年春節月（2021年2月）相比，降幅也達到6%。

??分區域來看，長三角熱度走弱，僅滬杭等個別城市尚能保溫；大灣區僅深圳小幅回暖，廣佛莞惠珠延續筑底行情；環渤海地區成交穩中有增，北京“一枝獨秀”，天津企穩；中西部地區持續分化，成都、西安等仍是“成交大戶”，重慶、武漢等局部城市輪動復蘇，而鄭州市場仍在筑底。

??目前，行業深度調整或將進入收尾期，二季度整體市場有望回升，但不同城市分化格局還將延續。

??具體而言，核心一二線上海、杭州、合肥、成都等或將進入需求透支后的短期瓶頸期，僅個別核心區位倒掛改善盤尚能熱銷。深圳、武漢等當前市場已出現企穩回升征兆，無論是來訪、認購都將保持小幅回升態勢。

??弱二線重慶、南寧、福州等客戶信心也逐步修復，若后期房企以價換量政策延續，成交還有進一步增長的可能。而對于蘇北、川渝等個別三四線城市雖然疫情放開刺激短期返鄉置業需求釋放，但持續性仍存疑。

??市場回穩緩慢、銷售業績不及去年同期的情況下，2023年前三季度，房地產企業還將面臨較大的償債壓力。

??據CRIC監測，前三季度到期債券總規模達到5528億元，同比增長6%。其中逾7成屬于民營房企，且償債壓力主要集中在一季度。

??2022年末，中央層面多部門發文定調房地產市場、提振市場信心。信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資，紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。隨著融資渠道逐漸恢復，企業整體融資環境或將有所改善，央國企及優質民企將顯著受益。

??但由于2021年以來房企發債量長期小于到期量，因此房企償債一直處于承壓狀態。相對于央國企而言，民營房企需更注意謹慎應對，短期內，企業運營改善的核心在于強化銷售端，耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能真正走出困境。

??全國商品房銷售規模經過5年的高位運行之后，在2022年下調筑底，全年商品房銷售金額和銷售面積分別下降了26.7%和24.3%，同時，房地產開發投資以及企業投資積極性也均降至谷底，預計在宏觀經濟環境發生明顯扭轉、銷售回暖之前，房企的投資都將延續非常謹慎的態度。

??房地產行業下行，并真正迎來負增長時代已成為共識，2023年行業規模的樂觀預期是止跌。

??2023年市場開局并不樂觀，行業調整期下，短期內，企業運營改善的核心還是在于銷售端，在銷售回暖之前，仍應保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠；出險房企仍應以保交付為主要目標。長期來看，企業將回歸產品，加強產品力打造、持續關注產品升級迭代，才能在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢。

??附：2023年1月中國房地產企業銷售排行榜TOP100