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??2023年初伴隨著疫情管控的全面放松，春節(jié)假期再度迎來返鄉(xiāng)高峰，鐵路客流繼續(xù)保持回升態(tài)勢：

??1月21日至27日，全國鐵路發(fā)送旅客5017.4萬人次，日均發(fā)送716.8萬人次，同比增長57.0%，恢復(fù)至2019年的83.1%，其中1月26日、27日迎來返程客流高峰，連續(xù)2天突破千萬人次。

??雖然春節(jié)期間返鄉(xiāng)客流迎來高峰，但“返鄉(xiāng)置業(yè)”整體卻不容樂觀，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，40個重點城市在春節(jié)周成交量僅為35.7萬平方米，環(huán)比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比，降幅也達(dá)到了3成以上。

??同時，據(jù)克而瑞研究中心《2023春節(jié)職業(yè)調(diào)查問卷》結(jié)果顯示，在“今年春節(jié)不打算買房的原因”一項中，近三成受訪者認(rèn)為：房價仍有下降空間。

??由此可見，2023年開局依舊很“難”。

??2023年1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。提出，2023年房地產(chǎn)工作要以“增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”為主線，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??會議指出，2023年要大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策。推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險，努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子，整治房地產(chǎn)市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。

??在此之前，2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會、住建部三部委同日表態(tài)松綁政策，“降首付降利率”。

??然而，2023年至今的這些托市政策，對于購房者的刺激作用依然有限。

??2023年1月16日至28日期間，克而瑞研究中心發(fā)布《2023春節(jié)置業(yè)調(diào)查問卷》，從問卷調(diào)查結(jié)果來看，僅15%的受訪者表示在春節(jié)期間有置業(yè)計劃，37%的受訪者持觀望態(tài)度。

??在“今年春節(jié)不打算買房的原因”一項中，31%受訪者認(rèn)為：“房價仍有下降空間，再看看”。同時，認(rèn)為“首付不夠，收入降低，月供壓力大”占比達(dá)30%。

??由此可見，首付不夠以及認(rèn)為房價仍有下降空間成為了受訪者中不買房最主要的原因，目前購房者觀望情緒依然濃重。

??具體到房價情況來看，在“您現(xiàn)在所在的城市房價水平”一項中，僅16%的受訪者認(rèn)為“可以承受”，47%的受訪者認(rèn)為房價“太高”或者“還需要奮斗5-10年”。

??調(diào)查問卷的受訪者雖然有限，但一葉知秋，對市場來說也有一定的參考意義。從2023年“返鄉(xiāng)置業(yè)”情況來看，整體市場情況確實不容樂觀。

??2023年春節(jié)假期房企推盤積極性普遍不高。

??雖然疫情管控已經(jīng)全面解綁，但受樓市低迷行情影響，除了青島、長沙、梅州等少數(shù)熱點城市在2023年1月21日-1月27日春節(jié)期間供應(yīng)量達(dá)2萬平方米以上，多數(shù)城市均近乎于0供應(yīng)。

??結(jié)合春節(jié)前一周來看，累計兩周的新增供應(yīng)來看依舊不容樂觀，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示2023年1月14日-1月27日，40個重點城市新增供應(yīng)量僅為306.9萬平方米，較2021年同期下降了30%，與2021年和2019年同期對比，降幅也在45%左右。

??受房企推盤積極性較低影響，2022年春節(jié)樓市成交尚未止跌。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，40個重點城市在春節(jié)周成交量僅為35.7萬平方米，環(huán)比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達(dá)到了32%。

??細(xì)化到日度變化，2023年春節(jié)前一周成交量開始波動下行，春節(jié)周降至低位，自年初二開始，日度成交基本創(chuàng)2019年以來同期新低。

??分能級來看，一線購房需求相對“堅挺”，雖然春節(jié)周成交量同比下降72%，但仍顯著好于2021年、2019年同期。

??二線成交表現(xiàn)略顯遜色，9個典型城市春節(jié)周成交僅為7.1萬，環(huán)比下降86%，同比降幅也達(dá)到了28%。僅青島、南寧、蘭州、合肥等少數(shù)城市同比持增，但除青島外，與疫情前的2019年相比仍有一定差距。

??三四線“逆勢翻紅”，返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪，28個三四線城市環(huán)比下降61%，同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等漲幅顯著均超50%。

??微觀項目層面，我們調(diào)研了35個城市春節(jié)期間熱銷項目，可以看出，96個熱銷項目中有63個位于三四線城市，占比高達(dá)66%，核心一二線城市項目去化表現(xiàn)顯著不及三四線城市。

??具體來看，一二線城市北京、成都等熱銷項目主要集中在供應(yīng)稀缺、配套健全的核心片區(qū)，以改善項目居多，項目走量較佳。

??以北京為例，德賢御府因地處地鐵3號線（在建）與12號線（在建）雙軌交匯，春節(jié)期間銷售套數(shù)達(dá)到了56套，青云上府也因7公里配置德威、京西、哈羅、愛迪、凱文等17所國際學(xué)校資源而保持了較好的項目流速。

??目前來看，居民購房開始復(fù)歸理性，逐步回歸為自住需求為主導(dǎo)，熱銷戶型主力面積段集中在90-130平不等。

??而蘇北、川渝等三四線城市因疫情管控全面松綁迎來了“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮，疊加部分開發(fā)商以低首付、特價房、大折扣等多重優(yōu)惠讓利購房者，促使多個項目春節(jié)期間去化套數(shù)均在10套以上。瀘州金科美院、資陽武城錦繡年華等均以低首付“吸睛”，資陽武城錦繡年華首付可分期，通過引入第三方借貸公司，首付低至1萬起。

??其中蘇北三四線城市折扣和讓利幅度不及川渝，多以抽獎、紅包雨、送年貨、送車位優(yōu)惠券等為主。

??據(jù)CRIC調(diào)研，春節(jié)假期期間，徐州在售項目普遍到訪量和認(rèn)購量上升，剛需購房者回歸樓市意愿明顯。如中海上東島項目，12月末新加推72套房源，至春節(jié)期間已去化過半。值得一提的是，該項目已收回先前折扣，銷售均價由1.2萬元/平方米回升至1.4萬元/平方米，后續(xù)還將加推精裝房源。又如弘陽天卿項目，春節(jié)及節(jié)前一周完成認(rèn)購約20套，與此前單月認(rèn)購量相當(dāng)。

??綜合來看，年前降首付、降利率等密集利好政策疊加似乎并未在春節(jié)樓市激起太大的浪花，除了少數(shù)二三線城市房企仍保持較高的推盤熱情之外，多數(shù)城市推盤積極性不高，核心一二線城市項目去化表現(xiàn)不及三四線城市。

??而三四線城市春節(jié)期間的放量更多是基于疫情管控全面解綁之后需求的延遲性釋放，后期持續(xù)性存疑。

??基于此，我們認(rèn)為，2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀預(yù)期便是止跌，供應(yīng)稀缺、配套健全的改善盤仍將是成交主力，而隨著房企利潤空間的收窄，以價換量終究難以為繼，整體房價也將進(jìn)入持穩(wěn)階段。