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??2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提及發(fā)展住房租賃市場，強(qiáng)調(diào)將“租購并舉”確立為我國住房制度改革的主要方向。

??2017年“十九大”報告明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

??2022年“兩會”、“二十大”，重申堅持“租購并舉”的基本方針，表明“租購并舉”已成為我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

??未來5年，住房租賃將成為重要推動力。中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端制度政策，并大力推動住房租賃市場發(fā)展，完善“購+租”“市場+保障”的住房體系。

??未來隨著行業(yè)格局的分化以及三類商業(yè)模式盈利情況的實(shí)踐，各企業(yè)發(fā)展的重心也將由中資產(chǎn)模式向輕、重兩端發(fā)展。

??據(jù)克而瑞租售2021、2022年分別進(jìn)行了的關(guān)于“愿意租房還是買房”的問卷調(diào)查調(diào)研可見，2022年愿意接受租房的占比達(dá)33.18%，較2021年提升超10%，在整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道后，買房意愿度開始下降，更多的人愿意選擇通過租房來滿足居住需要。

??根據(jù)一線城市的調(diào)研結(jié)果顯示，五年以上租房的占比達(dá)到了52%，還有20%的客戶接受十年以上租房。由此可見，長租化已經(jīng)成為當(dāng)下租房的特點(diǎn)之一，已經(jīng)有相當(dāng)多的客戶群體，從剛需轉(zhuǎn)成租房，租房對剛需有非常強(qiáng)的替代性。

??通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中國租賃需求來源仍以大學(xué)畢業(yè)生及初入職場的白領(lǐng)人群為主，目前，租賃市場的租客客群正在朝向多元化發(fā)展，由最初的單身青年、職場白領(lǐng)已逐漸拓寬到更多租客群體，如外企高管、陪讀家庭、小企業(yè)主、自由職業(yè)者、居住條件改善客群等，租賃公寓正逐漸被更廣泛人群所接受。

??租賃客群的多樣化特征，主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

??1、居住條件改善：據(jù)統(tǒng)計，近三成的租客會為了改善居住條件而選擇租房；

??2、外企高管：外派人士為中高端公寓的主要客群之一，對居住空間的品質(zhì)感和設(shè)計感要求較高；

??3、陪讀家庭：隨著陪讀大軍日益壯大，好學(xué)校周邊的公寓成為香餑餑；

??4、自由職業(yè)：自由職業(yè)者多從事新興職業(yè)，如電競、網(wǎng)紅、藝術(shù)工作者等，租金承受能力較高。

??從個人房源供應(yīng)端來看，2022年55城個人房源新增供應(yīng)量為620.50萬間，在前三年整體呈現(xiàn)下降趨勢后，2022年，個人房源新增供應(yīng)量出現(xiàn)回升，同比上漲2.65%。但全年來看，整體受房地產(chǎn)行情下跌、疫情和保租房入市影響，個人房源供應(yīng)從下半年開始持續(xù)下跌趨勢，盡管同比來看有所增長，但新增供應(yīng)依舊維持低位。

??2022年，全國55城個人房源平均租金為33.10元/平米/月，租賃市場租金整體呈下跌趨勢。受經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、新冠疫情反復(fù)等因素影響，市場租金波動較為顯著。3-5月各地受疫情封控，部分房約到期無奈續(xù)租，出現(xiàn)租金上漲情況，7-8月畢業(yè)季帶動租金上升，隨后進(jìn)入傳統(tǒng)租賃淡季。12月，部分一線城市疫情反復(fù)，且處于年末，租賃市場供需出現(xiàn)一定失衡，租金出現(xiàn)異常上漲情況。

??2022年，中國住房租賃行業(yè)市場化租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模全年呈沖高回落趨勢，TOP30集中式公寓運(yùn)營企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模92.28萬間，同比增長15.88%，環(huán)比增長1.60%，同環(huán)比增速均有所下降。2022Q1開業(yè)規(guī)模環(huán)比增速達(dá)7.86%，租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長。但其后受疫情和經(jīng)濟(jì)周期影響，增速持續(xù)放緩，環(huán)比增速從7.86%逐步下降至四季度的1.60%，頭部企業(yè)開店動作明顯放緩。

??1、首個住房租賃基金成立，保租房REITs成行業(yè)熱點(diǎn)

??2022年11月8日，我國首個住房租賃基金在北京正式設(shè)立，這個住房租賃基金由建設(shè)銀行負(fù)責(zé)運(yùn)作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元。收購了部分存量辦公和商業(yè)房產(chǎn)，將改造成出租住房，投入長租房市場。住房租賃基金的成立將有效地增加市場化的長租房和保障性租賃住房供給，有利于我國加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，還能在一定程度上提升閑置商辦物業(yè)的價值，同時有效地擴(kuò)大保租房的供應(yīng)，有效避免資源浪費(fèi)及權(quán)利尋租的問題，讓越來越多真正有租賃需求的新市民新青年實(shí)現(xiàn)“居有所居，安居樂業(yè)”。

??2022年12月8日，證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上作出表示“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。”市場化REITs將破冰上市，說明國家也在大力扶持相關(guān)的租賃企業(yè)進(jìn)行公募REITs的探索。

??截至目前，已有4只保租房公募REITs產(chǎn)品成功發(fā)行，首批的3只發(fā)行主體均為地方國企，上市當(dāng)日均觸及漲停，隨后華潤有巢作為央企成功發(fā)行了公募REITs產(chǎn)品，4只保租房公募REITs的入市也受到了業(yè)內(nèi)高度的關(guān)注。此外，青島房投保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目、上海臨港科技城保障性租賃住房REITs項目、上海城投保障性租賃住房公募REITs項目等都在積極推進(jìn)中。

??2、輕重雙模式將成為接下來行業(yè)的主流發(fā)展模式

??由于商辦市場的整體下行，運(yùn)營成熟的輕資產(chǎn)長租公寓項目，相比核心購物中心和甲級寫字樓來說，有著相對更高的收益優(yōu)勢，在租賃運(yùn)營企業(yè)形成了一定品牌效益后，輕資產(chǎn)對外輸出能夠幫助企業(yè)快速擴(kuò)大規(guī)模，有效助力企業(yè)品牌影響力進(jìn)一步深化。

??中資產(chǎn)包租占總收入94.5%的某頭部長租公寓，2022年半年凈利潤僅41萬元，同比下降99.75%。其中2019-2022年6月共支付租賃成本約為25.51億元，占企業(yè)支出的主要部分。因此，中資產(chǎn)的盈利仍受較多不穩(wěn)定因素影響。

??反觀重資產(chǎn)模式，由于前期投入成本較高，因此主要以國家隊及房企系為主。企業(yè)后期能夠通過項目發(fā)行公募REITs或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行退出，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值升值。

??隨著行業(yè)格局的分化以及三類商業(yè)模式盈利情況的實(shí)踐，各企業(yè)發(fā)展的重心也將由中資產(chǎn)模式向輕、重兩端發(fā)展。房企系公寓依托產(chǎn)品打造的優(yōu)勢，結(jié)合存量資源打造重資產(chǎn)類項目，通過品質(zhì)提升強(qiáng)化品牌的競爭力，在形成一定的品牌口碑后，與各地政府合作開啟輕資產(chǎn)輸出道路。而運(yùn)營能力卓越的公寓品牌，則通過不斷強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，擺脫對重資本投入的依賴，輕裝上陣搶占市場份額。

??1、加強(qiáng)保租房有效供應(yīng)

??目前，市場上保租房的供應(yīng)主要分為兩種方式新建和存量改造。新建類項目以純租賃用地和配建租賃用地為主，近兩年，拿地配建占比持續(xù)上升，各地政府供地回歸理性。一線城市以深圳為例，二線城市以杭州、合肥為例，2022年部分租賃試點(diǎn)城市的純租賃用地樓板價相比2021年有所下降。存量改造方面，非改租項目整體目前進(jìn)度比較慢，存量項目納保過程中涉及管理環(huán)節(jié)多，審批流程長，改造標(biāo)準(zhǔn)還沒完全確定。將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，存在物業(yè)形態(tài)的錯配，商業(yè)辦公的產(chǎn)品很多是不適合居住的，改造的標(biāo)準(zhǔn)目前很多城市還沒有明確。加大非改租項目的核心就是提高非改租的認(rèn)定效率。

??2、運(yùn)營提高收益

??截至2022年年底，TOP30租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模超92萬間，管理規(guī)模超124萬間，在規(guī)模發(fā)展到一定階段時，企業(yè)的盈利能力受到關(guān)注。相較于發(fā)達(dá)國家租賃市場穩(wěn)健的租金回報率，我國住房租賃市場的租金回報率處于較低水平，未來仍有較大的上升空間。EBITDA-U作為租賃企業(yè)，運(yùn)營成果的核心KPI，它反映出一個租賃企業(yè)通過持續(xù)運(yùn)營所能帶來的投資回報水平。EBITDA-U提高的核心在于增加租賃企業(yè)的營運(yùn)收入，控制營運(yùn)成本。

??尤其在當(dāng)下疫情及經(jīng)濟(jì)下滑的情況下，項目出租率出現(xiàn)下滑，出租率下降項目會帶來企業(yè)降低一定比例租金，項目盈利更加艱難。住房租賃行業(yè)本質(zhì)上是薄利行業(yè)，對于租賃企業(yè)而言，更加考驗產(chǎn)品力、運(yùn)營力以及服務(wù)力。

??3、做小面積，增加坪效

??以上海某創(chuàng)業(yè)系租賃項目為例，項目起初交由某房企系租賃運(yùn)營商改建，打造20-25平米的常規(guī)白領(lǐng)公寓戶型，單層排房僅12間，測算無法滿足資產(chǎn)方收益要求。后續(xù)企業(yè)介入，通過小戶型打造使用面積6-9平米錯層戶型，改造后單層排房達(dá)36間。以前絕大多數(shù)的長租公寓項目僅滿足居住功能，收納空間通常為衣櫥柜，選用成品家具，空間利用率較低，而現(xiàn)在，同樣使用面積的房內(nèi)，可設(shè)隱藏置櫥柜、開啟式床下收納等多內(nèi)置空間收納，根據(jù)戶型內(nèi)部單獨(dú)設(shè)計，通過定制化小空間來打造品質(zhì)感，提升項目坪效。

??項目憑借小面積戶型優(yōu)勢，平均的租金坪效高達(dá)320.5元/平米/月，而周邊的小區(qū)一室戶型面積為40-60平米，但租金坪效僅為110元/平米/月上下，此項目較周邊小區(qū)實(shí)現(xiàn)了近200%的溢價。另一知名的戶型面積較傳統(tǒng)長租公寓而言也偏小，非知名品牌其坪效不到150元/平米/月，此項目相較于租金坪效較高的知名品牌項目仍能有15.1%的高溢價。

??4、增值服務(wù)提高收益

??越來越多的租賃企業(yè)開始專業(yè)增值服務(wù)，有些租賃企業(yè)這部分收入占比也是極其客觀的。目前比較常見的多經(jīng)收入是場地的租金以及經(jīng)營收益的分成，電梯間的廣告投放等，企業(yè)也開始尋求更多元化的收入構(gòu)成，聚焦企業(yè)、租客需求，提供部分定制化活動和服務(wù)，與此同時通過線上商城以及自身IP產(chǎn)品的銷售增收。

??5、數(shù)字化管控控制成本

??在住房租賃行業(yè)進(jìn)入增量周期的大背景下，好的運(yùn)營能力將是企業(yè)在激烈博弈中勝出的關(guān)鍵。而在運(yùn)營過程中，無論是想要滿足租戶的需求，抑或是為了公寓企業(yè)自身降本提效，都離不開數(shù)字化科技手段。以某創(chuàng)業(yè)系的運(yùn)營企業(yè)為例，企業(yè)2020年開始重視數(shù)字化建設(shè)，隨著企業(yè)數(shù)字化體系的不斷完善，運(yùn)營費(fèi)率在不斷下降，降本增效的效果顯著。一般的租賃項目人房比平均在1:150，數(shù)字化有核心優(yōu)勢的租賃企業(yè)項目平均的運(yùn)營人房比可達(dá)到1:200，此外，數(shù)字化系統(tǒng)產(chǎn)品輸出可創(chuàng)造970萬的收入。

??6、住房租賃REITs持續(xù)升溫

??從2022年年初政策端明確加快推進(jìn)保障性租賃住房公募REITs，到年中首批保租房REITs申報，再到近期四支保租房REITs上市，熱度不斷攀升。12月8日，證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上作出表示：加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。此外，新發(fā)保租房REITs有望擴(kuò)展至二線城市。從中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺披露的公開數(shù)據(jù)顯示，目前天津、西安等地都在積極嘗試保租房REITs項目的試點(diǎn)。

??“租購并舉”已成為長效機(jī)制，住房租賃成為其重要推動力。從目前來看，需求端租客租房意愿提升，客群多元、長租化成趨勢，供應(yīng)端無論是個人房源供應(yīng)還是租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模都出現(xiàn)了一定的回落。

??未來隨著中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs制度的建立和發(fā)展以及保租房公募REITs的試行，為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項目提供了優(yōu)質(zhì)的退出渠道。這在一定程度上能使企業(yè)快速回籠資金，有效提升租賃住房市場的流動性，促進(jìn)租賃住房市場實(shí)現(xiàn)“投融建管退”循環(huán)生態(tài)圈，推動住房租賃行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。