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??近日，深圳樓市最熱的話題莫過于可售型人才房。

??歷經半個月，深圳首批供應的6個可售人才住房項目4422套房源認購結果出爐，共計16305戶家庭提交認購申請，最終合格家庭15294戶，整體中簽率接近28%，其中單個項目最低中簽率只有1%。

??1%的中簽率也意味著，高性價比房源成為剛需蜂擁而至的重要原因。可售型人才房最大的特點在于，其售價較周邊商品房只有6成左右，相當于六折就能在深圳買房，且申請門檻低于預期。

??早在2018年，深圳啟動“二次房改”，彼時明確了未來保障房與商品房供應比例為6:4，其中人才住房的占比在20%左右。至今年11月初，深圳住建局推出了安居君蘭灣府等6個項目住房面向人才配售，可售型人才住房政策正式實施。

??一直以來，作為一線城市，深圳房價相對較高，此次市場價六折就可以買到可售型人才房，這是否會帶來深圳樓市生態變革？

??深圳首批供應的6個可售人才住房共4422套，其中兩房戶型1957套，三房戶型2465套，配售均價20520-44900元/平方米，價格大概為周邊商品住房6成左右，滿足申請條件可通過公證搖號的方式確立名額。

??按照深圳住建局公布的信息，此次合格的認購申請家庭中，兩房認購家庭戶數為12679戶，三房認購家庭戶數為2615戶。

??這意味著，兩房整體中簽率可達到15.4%，而三房戶型整體中簽率明顯高于兩房，中簽率為94.3%。

??從單個項目來看，最低中簽率的項目是星河開市客環球商業中心，其96套兩房戶型共吸引8718戶家庭認購，中簽率只有1.1%。該項目三房戶型中簽率明顯提高，972套共吸引1511戶家庭認購，中簽率達到了64.3%。

??認購人數最多的項目是安居鴻棲臺，兩房和三房戶型合計認購戶數達到了10571戶，其中288套兩房戶型共吸引8955戶家庭申購，中簽率僅為3.2%。該項目售價均價在42900元/平方米，相較于周邊一手房項目最大差價可達到47400元/平方米。

??可售型人才房熱捧的同時，市場擔心很大一部分市場潛在的商品住宅客戶被分流，從而給商品房市場帶來一定沖擊。

??我們要看哪些人會購買可售型人才房。

??具體來看，首批可售人才房申請人需要滿足具有深圳戶籍，參加社保累計繳費3年以上，且是深圳市認定的人才（包括學歷型人才和技能型人才，前者要求全日制本科及以上）等條件，即可申請搖號。

??也就是說，可售人才房面向擁有深圳戶籍、本科、無房、社保滿3年剛需人群。

??目前，深圳安居型保障住房主要包括公租房、安居房、人才房三種形式，人才房又細分為可租和可售兩種類型，各自針對客群、申請條件及申請方式不同。可售安居房和可售人才房定價均低于周邊商品房價格，整體約為市場價格的50%～60%。

??公開信息顯示，深圳目前安居房輪候人數在18萬人左右。也就是說，購買可售型人才房的客戶很大一部分來自于這部分人群，這部分人大部分為剛需客戶。按照可售型人才房流轉機制，簽訂買賣合同滿10年，可按照屆時安居商品房去的完全產權的相關政策規定，申請取得住房完全產權，這對剛需客戶而言具有一定的吸引力。

??此外，六折的價格，加上較低的申請門檻，促使這部分輪候的人群中符合標準的一部分客戶轉移至可售型人才房。相較于安居房，可售人才房通過搖號方式確認名額隨機性增大，對社保滿3年新深圳人才十分友好。

??至于是否會沖擊到本就疲軟的商品房市場，從目前來看，對整體市場影響有限。

??實際上，可售型安居房最大的局限于在于滿10年才能上市流轉，這就避免了價格套利，核心在于引進和留住人才，可售型人才房在此時開啟入市，利好剛需自住型購房人才。

??從認購情況也可以看出，實際部分項目搖號中簽率普遍較低，再加上10年流轉期的局限，對整體市場潛在的商品住宅客戶分流有限，分流的客戶主要是安居房輪候庫中滿足“人才”標準的剛需購房者。

??為了解決深圳住房突出問題，早在2018年，深圳就提出到2035年，將新增170萬住房供應量，其中60%以上為保障性住房，即公租房、安居房、人才房各占20%，剩余40%為商品住房。

??一個很明顯的趨勢是，深圳正在逐漸加大可售安居房用地的供應。

??從深圳首個可售型人才用地面世，據不完全統計，截至11月24日，深圳招拍掛項目中可售人才房項目已達到28個，可供應約2.5萬套房，除去上述有6個項目4422套房源入市申購外，未來還有22個項目，可提供2.1萬套住房，主要分布在南山、寶安、龍華及光明區。

??另外，從剛剛收官的深圳第四輪集中土拍也可以明顯看出，取消競自持改為競可售安居房，四批次7宗供地中，除2宗整宗安居型商品房、1宗70%安居型商品房外，其余四宗全部均設置了“雙競”要求，即競地價、競安居型商品房建筑面積。

??這種“雙軌并行”的房地產市場格局，在推動深圳住房體系的完善、穩定市場預期的同時，留給房企的剛需市場份額也在相應減少。

??實際上，近一年來70平米-90平米一直是深圳的主力成交面積，這部分人群恰恰是剛需和一部分剛改人群。從總價段來看，300萬-500萬元的產品往往是市場成交主力。10月單月來看，主力成交面積段在70-90平米之間，此外，90-120平米面積段成交相較于年初明顯縮量。

      總體來看，可售型人才房對商品住宅市場帶來的沖擊有限，作為保障房，可售型人才房最主要的是滿足剛需客群的居住需求，主要面向深圳戶籍社保滿3年的本科無房剛需人群，核心在于引進和留住人才，再加上較低的中簽率以及10年流轉期的局限性，其分流的客戶大概率來自于安居房輪候庫中滿足“人才”標準的客戶，對市場潛在商品住宅購房客戶分流有限。

??但從未來趨勢來看，隨著深圳人才房及安居房供應不斷提速，在“雙軌并行”之下深圳房地產市場格局將迎來變化，而留給房企的剛需市場也將不斷被壓縮。