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??祥生控股資產變現又傳來新動態。

??11月17日晚間，祥生控股公告，公司擬出售杭州春園健康養老服務有限公司和安吉三特田野牧歌旅游開發有限公司股權及應收賬款，總成交價2.15億元。這一次，又是浙江國資拉了祥生一把。

??對于變現資產原因，祥生控股直言，受市場下行影響，上述項目無法在不產生重大虧損的情況下出售已竣工物業，因而此番轉讓項目股權是變現投資價值的好機會，并借此獲得現金流入紓緩公司流動資金壓力。

??自今年3月份官宣流動性出現問題以來，祥生控股采取了花樣繁多的自救方式，包括但不限于折價加速項目去化，委任財務顧問協助重組優先票據，與銀行、國資等機構協商以及變賣資產等。

??伴隨這一系列“自救”行動，祥生控股也遭遇了債權人的清盤呈請和高管人事巨變，近日又陷入“退地”風波。網傳祥生去年以26.12億元拿下的杭州市錢塘區下沙大學城北的一宗宅地正在進行退地的相關程序，原因是在項目推進上遇到了問題。

??退地是否與祥生資金困境有關？中國房地產報記者致電祥生控股，對方表示不方便給予回復。

??累計對外售出超17億元資產

??這一次，又是浙江國資拉了祥生一把。

??根據公告，上述交易買家均為杭州景陸企業管理合伙企業，其大股東為浙旅盛景資本投資有限公司，持股比例97.72%，背后實控則是浙江省國資委。祥生控股因出售事項取得溢利約561.56萬元，預期出售事項的所得款項將用作償還債務。

??資料顯示，安吉項目總建筑面積約為3.34萬平方米，春園項目總建筑面積為2.11萬平方米，大部分物業已建成并預備出售，仍有若干物業項目正在開發中。

??對此，祥生控股預計出售事項將提高集團的資產周轉率及為一般營運資金產生額外的現金流入，有利于集團優化其資源配置、增加資本儲備及降低資產負債比率，從而有助于集團降低風險并實現長期穩定及健康發展。

??這不是浙江國資第一次作為買方接下祥生控股的項目股權。

??今年6月，該公司對外透露，擬以9250萬元將湖州交投祥生房地產50%股權出售予合作方浙江省交投控股集團，出售所得資金將用于祥生控股一般營運資金。

??10月，祥生控股公告，由紹興市人民政府主導成立的房地產紓困穩保產業基金已經落地，該公司旗下位于諸暨市的城市之光項目或為房地產穩保基金項下的潛在受益人之一，紹興穩保基金將注入7億元資金，以確保項目正常交付，自房地產穩保基金收到的任何款項將用于指定項目。

??彼時，祥生控股內部人士對中國房地產報記者表示，紓困基金主要由政府評估主導，我們配合政府保交付。此次紓困使得祥生在諸暨的一些重點項目，如城市之光、江南里等保交付更有底氣，我們希望越快越好。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，浙江國資接連出手為祥生解困，或有政府層面的扶持，但也符合當前搶救面臨流動性壓力的民營房企，以促使房地產行業盡快實現良性循環和可持續健康發展的大方向。

??在多份出售資產的公告中，祥生控股屢屢提到，出售事項有利于提升公司的流動性，但擺在290億元的有息負債總額面前，只能是杯水車薪。

??加上此次出售，粗略統計祥生控股年內已累計對外售出超過17億元資產。祥生中期業績報告也提到，2022年上半年其他收入及收益由去年同期約7610萬元增加約431.4%至4.5億元，主要系報告期內處置合營企業產生收益所致。

??此前，祥生控股方面對中國房地產報記者表示，公司已對流動性、業務整體經營和經營環境進行評估，積極實施有效有力的流動資金解決措施。制定多元舉措包括經營策略調整、拓展外部融資渠道等，使得企業回到良性經營發展軌道，確保妥善解決現有債務問題。

??償債壓力下又陷“退地”風波

??從變賣資產到打折促銷，從架構調整到總部搬遷，祥生正在竭力自救。

??半年報數據顯示，截至2022年6月末祥生控股總負債從2021年的1530億元降至1172億元。有息負債為290.08億元，較2021年年末下降約15.6%。其中，一年內需償還的銀行貸款39.16億元，其他借款71.48億元，合計超過110億元。

??“盡管交換要約的完成延長了祥生控股債務到期情況，但其流動性仍然緊張且再融資壓力較大。”某私募機構經理說，伴隨市場信心重建和宏觀維穩政策的傳導，房企通過多種形式紓困自救，在提升市場對自身信心的同時，也希望能早日進入融資“白名單”。

??截至2022年上半年末，祥生現金及銀行結余50.67億元，同比減少了40%；若剔除受限制現金、物業預售所得現金和已抵押存款后，剩下的現金及現金等價物則為14.73億元，同比減少49.8%。

??銷售層面，今年前10月，祥生控股合約銷售總額約為220.25億元，同比減少67.78%。在中指研究院2022年百強房企權益銷售業績榜單中，祥生控股排在第56位，去年同期祥生控股以683.5億元的權益銷售金額排在第35位。

??中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，房企的核心資產是開發項目，如果市場熱度較高，房企核心資產質量較高且能夠有效轉化為現金流，無論是處置資產或項目銷售都能夠有效補充和緩解企業現金流。待到市場回暖信心建立后，融資環境或將有所改善，債務展期及再融資難度也會下降。

??事實上，早在2021年7月的宋都“退地”風波中，就曾出現過祥生的身影。

??當時，宋都股份發布公告，將放棄于2021年5月競得的一宗杭州運河新城土地使用權，成為當年首例公開的退地事件。隨后，在宋都股份致上交所的《關于對宋都基業投資股份有限公司有關放棄競得土地使用權事項的監管工作函》中表明，造成退地的原因之一是持有50%股權的合作方祥生控股浙北區域公司突然單方面失約。

??之后一宗“退地”變成了“多方”扯皮。這次“退地”傳聞中的杭州市錢塘區下沙大學城北地塊，是2021年5月杭州市第一批集中供地的首拍地塊，祥生以26.12億元總價競得，自持比例13%。這是當日錢塘區出讓7宗土地中，下沙區域唯一一宗溢價封頂+自持的地塊。

??據了解，在祥生拿地約1個月后，杭州市規劃和自然資源局對該地塊進行了設計方案公示，規劃建設11幢25-27F可售高層住宅，2幢26F的物業用房，東南側為規劃代建幼兒園，精裝限價26200元/平方米（含精裝修）。

??如今距離祥生拿地已有近一年半的時間，項目一直沒有進入銷售階段。有網友在問政網詢問杭錢塘儲出[2021]1號地塊進展時，杭州市錢塘區住建局回復稱：“該項目涉及退地問題，故目前處于停工狀態。”另有坊間消息，紹興柯橋柯巖B-48地塊也被祥生退地，該地塊是祥生在去年3月30日以20.5億元競得。

??市場人士認為，從祥生控股的動作來看，面臨較大的經營風險和償債壓力，“退地”是祥生面臨困境的表現之一，非標融資多、權益占比低，在行業整體承壓下，只能寄望于通過盤活存量資產，出售低效資產來緩解流動性。

??好消息是，隨著“金融16條”的演進，金融機構集體采取行動的同時，“第二支箭”也在持續為房企提供支持，這對仍處在低谷中的房地產行業發揮了一定的情緒性推動作用。融資暖流涌動，房企的融資面或將有望回歸常態，等待祥生等房企破局的只是時間。