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??11月16日，國家統計局發布的10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動數據中，西安新建商品住宅銷售價格環比上月降0.3%，同比上年漲1.8%；二手住宅價格環比上月降0.2%，同比上年降2.1%。

??與房價下跌不同的是，西安高價商品房占比不斷增多，令人費解。經采訪調查得知，這其中的原因是開發商內卷式打折促銷，成交價大大低于備案價。這種情況將成為四季度的常態。

??以價換量

??這是西安新房價格在年內連續兩個月下跌了。

??9月份，西安房價出現今年首次下滑，新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，二手住宅價格環比下降0.4%。多位業內人士對此分析表示：“多年老項目入市拉低了整體房價”。克而瑞陜西方面的分析認為，單月的下跌具有偶發因素。

??不過，10月份，西安房價的持續下跌可以說打破了“假摔”傳聞，驗證了市場正在進入調整期。對于西安房價的表現，西安房地產行業資深分析師朱郁分析說：“在此輪全國房地產市場調整中，西安市場的表現比較穩健，總體量、總房價基數、總購買力呈現出了韌性，沒有出現斷崖式的下跌。”

??具體來看，10月西安新房90平方米及以下環比降0.1%，同比漲2.8%；90平方米～140平方米環比降0.4%，同比漲1.5%。140平方米及以上環比降0.2%，同比漲2.3%。二手房方面，90平方米及以下環比降1.9%，同比降2.1%。90平方米～140平方米環比降0.3%，同比降2.1%。140平方米及以上環比降0.2%，同比降2.4%。

??可以說是全線下跌，但與房價環比下跌的另一面不同的是，高均價新房占比上升。據中國指數研究院統計，在10月份開展意向登記的樓盤中，有超過11個樓盤價格在2萬元/平方米以上，僅有2個樓盤均價在1.5萬元/平方米以下。

??高價新房項目增多，房價卻出現了下跌，其中的原因令人費解。對此，朱郁分析認為，這主要是多個項目進行了打折促銷活動，導致成交價低于備案價所致。“一些項目為了加大去化力度，盡快回籠資金，提升企業運營能力，采取了一些變相的促銷手段，走上了以價換量的老路子。”朱郁表示。

??對于接下來的西安房價，朱郁認為在全年業績壓力下，四季度，各企業仍會加大推盤力度，以價換量的現象會更加突出，房價仍會呈現出下跌的走勢，不過降幅會有所收窄。

??克而瑞陜西方面則預測稱：“此前西安政策層面調控力度較小的原因是因為房價持續堅挺，后續如果房價持續下滑，不排除政策將進一步松綁，外圍限購區域或將調整，首付比例下調范圍進一步擴大。”

??促銷內卷之戰

??在剛剛過去的“雙11”，西安房企推出了五花八門的優惠活動，主要包括特惠房、成交送物業費、送車位券、家電大禮包、抽獎、全體推介等活動。

??西安萬科從11月初就上線了“雙11”主題活動，其在售樓盤萬科未來時光、萬科四季花城、萬科未來星光均有對應的具體促銷政策。紫薇地產推出了“雙11寵粉嘉年華——7盤聯動”活動，給出了多重好禮特惠，包括限量特價房秒殺、最高直減百萬、驚喜大禮包、全民轉介成交以及薇粉禮等優惠；此外，龍湖、綠城等企業也推出了相應的活動。

??其中，位于藍田的萬科四季花城推出了首付5%，交房前3個月補齊剩余首付款的活動，可以說打響了各企業營銷活動的內卷之戰。

??“現在訂房只需要付5%的首付，剩余15%我們會找金融公司做貸款，在交房前3個月補齊就行。”萬科四季花城的一位置業顧問對記者介紹道。據萬科·四季花城的置業顧問稱，活動推出后，項目4天的銷售業績達到3億元，98平方米的小戶型已經售罄。萬科未來時光也推出了上述活動。

??在各大樓盤打折促銷的同時，政策端也利好不斷。11月11日，央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，文件從穩定房地產融資、做好“保交樓”金融服務、推進受困房地產企業風險處置等六大方面共計16條措施上發力，深入推進房地產市場平穩健康發展。

??諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄分析認為，當前各地紓困政策“應出盡出”，調控寬松對市場端的促進作用將愈發有限，當前的難題仍是購房者信心與預期普遍不足，隨著后續“保交付”工作落實的效果將傳導至新房市場。

??市場普遍認為，房企的營銷活動、政策的保駕護航會為購房者打開最佳購房窗口期。不過，這能激活多強的購房者預期與信心，還待觀察。