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??11月17日，一則“買樓送10年免費乘地鐵福利”的消息開始發酵，引起多位網友討論。

??據微信公眾號“南寧軌道薈”11月13日消息，南寧軌道地產集團有限責任公司（下稱“南寧軌道地產”）推出活動，根據活動內容限買購房者，可享受免費坐地鐵10年福利。

??近年來，地方國企南寧軌道地產在房地產領域動作頻頻，不僅收購了民營房企的項目股權，還參與成立地產基金，其母公司南寧軌道交通集團的營業收入占比超過70%來自于房地產。

??11月17日，記者數次撥打由南寧軌道地產提供的該企業營銷策劃部電話，但始終無人接聽。

??對于“買房免費乘地鐵”的營銷活動，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，地鐵乘坐政策和交通政策有關系，和住房政策關系少，通過購房而改變交通規則，從法律上說有缺陷。而且如果后續地鐵價格變化或地鐵有其他計價的政策，也很有可能和此類承諾的優惠政策有沖突，或引起一些糾紛。所以類似營銷做法需要謹慎推進。

??“只要是真正讓利于民的惠民營銷手段都沒有問題，但不要出現許諾不兌現的情況，或者虛假營銷的情況。如果貨不對板，后果很嚴重，有可能形成詐騙。比如，有的樓盤打著溫泉入戶的幌子，入住時卻不提供溫泉，這一類營銷應該是嚴格禁止的。”首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示。

??限時買房可免費乘10年地鐵

??11月13日，南寧軌道地產集團公司公眾號“南寧軌道薈”發文稱，軌道地產作為南寧軌道交通集團全資子公司，始終踐行“每一分收入都反哺于軌道建設”的初心，在南寧五條地鐵線網成型之際，特別推出“10年地鐵自由！軌道地產邀您尊享免費乘車權益”活動。

??凡在2022年11月11日-12月31日期間成交軌道地產任一項目住宅房源的客戶，100%享受免費坐地鐵10年的福利。

??該活動的推出離不開南寧房地產市場背后的壓力。國家統計局數據顯示，自2021年7月開始，南寧市的二手房價格開始下跌，截至今年8月，南寧二手房價格已經連續下跌16個月。

??據克而瑞數據，南寧今年10月新建商品住宅成交面積30萬平方米，環比、同比分別下降26%、35%；今年1～10月，南寧新建商品住宅成交面積309萬平方米，同比降幅為40%。

??庫存方面，截至今年10月，南寧新建商品住宅庫存量為783萬平方米，消化周期為24.3個月。

??嚴躍進認為地鐵出行是屬于公共利益的范疇，也是公共區域，其和房企的具體賣房行為掛鉤，是否妥當。這就涉及營銷和廣告的規范內容。當前廣告法明確，廣告發布不能損害社會公共利益。如果按地鐵乘坐的新邏輯，買房了就可以免費乘坐，那換句話說，買房的人和不買房的人，在地鐵票價計費方面就有差異價了，這顯然是不可行的，也可能會扭曲購房消費的價值觀。

??今年以來，多地樓市推出各種營銷手段。6月，建業地產在河南推出“小麥、大蒜換房”；新城控股旗下南京一樓盤推出“西瓜換房”；弘陽地產及華晟集團旗下無錫陽山一樓盤推出“水蜜桃換房”，以18.88元/斤收購水蜜桃，作為房款抵扣，最高每套可抵扣18.8萬元。

??趙秀池在受訪時表示，目前來看，各種花式營銷不能一概而論，“買房免費乘10年地鐵”等于買西服送領帶，“小麥換房”“西瓜換房”旨在幫農民賣掉農產品，促進農民用產品收入買房的積極性，既減少了流通環節，高家收購也算給農民發了一個紅包。

??房地產收入占比超7成

??2013年11月，南寧市房屋建設開發公司并入南寧軌道交通集團，并于2014年12月完成改制，更名為廣西中房置業有限責任公司。2019年，廣西中房置業有限責任公司更名為南寧軌道地產集團有限責任公司。

??今年以來，南寧軌道地產這家地方國企在地產領域內動作頻頻。9月13日，南寧軌道地產公告，南寧世茂新紀元房地產開發有限公司擬將持有金盛興公司49%股權轉讓給南寧軌道地產。

??根據當地媒體報道，這是以政府主導、市場化運作為原則，相關部門統籌協調，首個成功簽約的國資入股項目整體收購案例，亦屬廣西首創。

??為解決涉險樓盤停工、爛尾等問題，2022年8月15日，南寧市由南寧交投、南寧軌道地產、南寧威寧房地產等三家本土國企還聯合成立了南寧市平穩房地產基金，對問題樓盤風險紓困化解。據了解，南寧市平穩房地產基金首期規模30億元，首筆出資已于8月18日完成繳付，后續資金將陸續到位。

??南寧市平穩房地產基金“幫扶”對象主要是南寧市域內已逾期交付或無法按期交付、交付存在較大困難的住房類房地產項目。目的是實現保交樓的目標。

??公開信息顯示，南寧軌道地產的銷售業績也在當地名列前茅。2022 年上半年，南寧軌道地產獲得南寧房企銷售金額 TOP9，市屬國企 TOP1 的成績。銷售金額達 6.6 億元，銷售453 套。

??克而瑞廣西區域發布的《2022年9月南寧房企權益銷售榜》中，南寧軌道地產以銷售額2.06億元，位于榜單第8位。

??此外，據統計，在已公開2021年財務數據的24家地鐵/軌交集團中，有十多家企業的收入包括房地產。房地產＋土地開發＋物業等收入占總收入比例超過20%的，有9家公司。其中，南寧軌道交通集團占比最高，房地產相關收入占到總收入的71%。