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??保交樓背景下，深圳正計劃將商品房預售資金由金融機構監管轉變為行政監管，以更嚴格的監管方式化解問題樓盤和防范金融風險。

??日前，深圳市人大常委會官網發布關于《暫時停止適用〈深圳經濟特區房地產轉讓條例〉有關規定的決定（草案）》公開征求意見的公告（以下簡稱“草案”）。公告稱，暫停上述草案中與“金融機構監管”相關的部分規定，暫停適用上述有關規定的期限為3年；明確深圳商品房預售資金監管模式正在推進改革，政府將接替商業銀行成為監管主體。

??按照草案，征求意見由深圳市人大常委會城建環資工委辦公室接收，截止日期為2022年11月16日。11月16日，記者致電該委辦公廳了解了解征求結果，工作人員稱辦公室電話涉密，未予轉接。

??深圳轉變商品房預售資金監管模式背后存在多重考量：一方面響應中央號召，今年1月26日，住建部、人民銀行、銀保監會三部門聯合印發《關于規范商品房預售資金監管的意見》，明確提出全國統一實行預售資金行政監管模式。一方面則是房地產市場治理的因城施策與因地制宜。

??明源不動產研究院首席研究員艾振強長期關注著深圳商品房預售資金監管政策的變革，他表示，“三道紅線”政策實施后出險房企增多，金融機構作為盈利性機構本身有自己的利益訴求，且與開發商存在諸多利益關系，導致挪用資金情況增多；目前的法規對于這種行為處罰力度較小，導致挪用資金現象始終沒有明顯緩解，深圳轉變預售資金監管方式十分有必要。

??據記者粗略統計，去年下半年以來深圳出現了不少在建樓盤監管資金被違規挪用的情況，約有10余個，涉及多家知名銀行和品牌開發商。

??如位于深圳市福田區的星都·梅沙天邸項目，自去年底陸續停工，停工原因涉及預售資金被挪用。該項目預售資金監管方為某知名銀行，但該行也是項目開發商的抵押貸款債權人。位于寶安區的佳兆業樾半山項目，此前因業主發布《強制停貸告知書》被推上風口浪尖，業主們在告知書中稱，2021年11月因監管資金被非法挪用導致該項目全面停工。

??在采訪中記者還了解到，為了更好地化解問題樓盤、推動保交樓工作進程，在此番征求意見之前，深圳就已經在逐步推動行政監管的落地。目前，深圳期房的預售資金監管實際上已經有政府在參與，只不過法規層面尚未徹底理順。

??深圳市人大常委會表示，深圳市于1993年出臺《深圳經濟特區房地產轉讓條例》，確立了商品房預售資金金融機構監管模式，目前，市司法局正會同市住房建設局修訂《深圳市房地產市場監管辦法》，并按照意見要求，構建商品房預售資金行政監管模式。但此舉措與《轉讓條例》實行的預售資金金融機構監管模式不一致，為依法依規推進預售款監管模式改革、確保依法行政，需對《轉讓條例》相關條款進行修訂或者暫停適用。

??目前，我國商品房預售資金監管分為金融機構監管和行政監管兩種模式，二者在大致流程與內容上基本相同，主要差別就是實施監管的主體不同。其中，采用金融機構監管模式的城市更多，這也使得在爛尾樓頻繁出現的當下，金融機構監管模式受到更多質疑。

??“任何一種監管模式都有利有弊，不能因為金融機構監管現在出現了弊端就否定其過去的成績，也不能因為行政監管更符合當下市場而放松警惕。”艾振強說，目前業內有不少聲音認為，大多數時候金融機構監管與行政監管差別不大，因為行政監管一方面會增加政府成本，另一方面同樣也會面臨權力尋租問題。但在保交樓大背景下，無論行政監管是權宜之計還是大勢所趨，其所擁有的強大政府信用背書和更加嚴格的監管，會使預售資金得到更多保障，有助于防范樓盤爛尾和金融風險。更加重要的是，行政監管會向市場注入信心，使購房者更加安心，有利于爛尾樓問題的加速解決，推動房地產行業早日回歸平穩健康。