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??2022年10月30日，中國人民銀行發(fā)布《國務院關于金融工作情況的報告》（下稱《報告》），其中有兩處提及了房地產。

??一處在防范化解金融風險隱患情況部分，要求妥善化解房地產金融風險。

??另一處在后續(xù)工作方向方面，要求保持房地產融資平穩(wěn)有序，滿足剛性和改善性住房需求。

??2022年至今，整體市場熱度在低位徘徊。雖然融資政策面出現(xiàn)了適度放松，但信號意義大于實際拉動作用，覆蓋面有限且發(fā)債規(guī)模相對不大，多數(shù)房企融資難的問題依然突出。

??此次《報告》中特別提及了“引導金融機構支持房地產業(yè)合理融資需求，校正過度避險行為”，并明確了“推動個人住房貸款利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求”、“推動建立房地產發(fā)展新模式”。

??我們認為，未來應支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產融資平穩(wěn)有序，盡快恢復房企經營“造血”功能。

??近日，央行發(fā)布《國務院關于金融工作情況的報告》（下稱《報告》），對房地產金融的政策動向和趨勢做了比較清晰的闡述。

??其一，妥善化解房地產金融風險。推動房地產企業(yè)風險處置，做好金融支持保交樓工作。引導金融機構支持房地產業(yè)合理融資需求，校正過度避險行為，推動個人住房貸款利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

??其二，保持房地產融資平穩(wěn)有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩(wěn)民生，推動建立房地產發(fā)展新模式。

??《報告》重點提及了妥善化解房地產金融風險內容。有以下幾個重點：

??·支持保交樓

??2022年7月，“保交樓”首次被寫入政治局會議文件，房地產政策開始轉向，各地由一城一策刺激購房轉向保交樓紓困。此次央行發(fā)布的《報告》明確了未來融資政策還是以保交樓、保交付為宗旨。

??·校正過度避險行為

??2022年6月，人民銀行、外匯局舉行新聞發(fā)布會上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在回答記者問時曾表示：去年下半年以來，少數(shù)房地產企業(yè)由于長期“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式不可持續(xù)出現(xiàn)風險，并對市場產生了較強的溢出效應。人民銀行堅持市場化、法治化原則，配合住建等有關部門和地方政府做好出險企業(yè)風險化解，及時校正金融機構的過度避險行為，保持房地產融資平穩(wěn)有序，加大并購金融服務力度，支持以市場化方式出清風險。

??此次《報告》再次提及“校正過度避險行為”，可以預見未來將繼續(xù)加碼穩(wěn)市場，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

??·推動個人住房貸款利率下行

??2022年10月，中國人民銀行公布最新貸款市場報價利率（LPR），無論是1年期LPR還是5年期以上LPR均與上期持平，分別為3.65%和4.3%。

??今年以來，LPR已經進行了三次調整，1年期LPR和5年期LPR累計分別下降15個基點和35個基點。

??從央行發(fā)布《報告》來看，未來貸款利率還有繼續(xù)下行的空間，LPR調降預期也將變大。這些將有利于減輕居民家庭房貸負擔。

??·滿足剛性和改善性住房需求

??未來房地產政策主基調將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，滿足剛性和改善性住房需求。

??·保持房地產融資平穩(wěn)有序

??此次央行發(fā)布的《報告》中，支持房地產業(yè)合理融資需求，保持房地產融資平穩(wěn)有序發(fā)展也是重點之一。

??我們認為，政策將繼續(xù)適度改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度；金融機構將對優(yōu)質企業(yè)兼并重組出險企業(yè)或項目，提供融資支持；同時也將區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，支持優(yōu)質項目融資及收并購，幫助行業(yè)加速出清。

??事實上，自2022年3月起，由于新一輪疫情、房企信用風險持續(xù)發(fā)酵等因素影響，各部委頻繁發(fā)聲，重點以支持房地產企業(yè)合理融資需求；強調金融機構要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”；加大并購債券融資支持力度等。

??5月16日監(jiān)管層釋放重要信號支持民企融資。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機構選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券；同時創(chuàng)設機構還將發(fā)行包括CDS或CRMW在內的信用保護工具。此后消息稱，新城、旭輝也加入優(yōu)質民企名單中，其中新城月內相應發(fā)行了10億中票，為銀行間首單房企信用風險緩釋憑證。

??8月16日，增信支持再度升級。監(jiān)管部門指示中債信用增進對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。

??需要注意的是，這些政策對應標的企業(yè)僅為個別優(yōu)質房企，且發(fā)行規(guī)模相對有限，政策信號意義仍大于實際拉動作用。疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時間難以快速回歸。

??在此背景下，房企的到位資金壓力依然較大。10月24日國家統(tǒng)計局公布2022年1-9月房地產行業(yè)數(shù)據(jù)，9月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為13481億元，同比降幅為21.3%，相較于8月同比降幅略收窄了0.4個百分點；環(huán)比上升了11.9%。2022年前9月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為114298億元，同比下降24.5%，與前8月的25.0%相比略有收窄，但整體規(guī)模依然處于歷史較低水平。

??從目前來看，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決，償債壓力依然較大。2022前三季度房企債券到期規(guī)模為5146億元，而發(fā)行規(guī)模僅為3072億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模68%。

??2023年的1月、3月及6月仍舊有多波到期高峰，明年房企的債務壓力依然較大。若銷售市場長期低迷，預計債務違約現(xiàn)象仍將持續(xù)增加。

??總體來看，2022年9月房地產行業(yè)到位資金緩慢上漲，其中僅其他到位資金單月呈現(xiàn)出同環(huán)比上漲，其余各項到位資金來源均呈現(xiàn)單月環(huán)比上升但同比下滑的狀態(tài)。由此來看，優(yōu)質民營房企融資渠道得到一定程度改善，但國內貸款上漲動力不足，境外融資依舊處于冷凍。

??此次央行發(fā)布《國務院關于金融工作情況的報告》明確保持房地產融資平穩(wěn)有序，該表述和當前各地推進的工作思路基本一致，展望未來，穩(wěn)樓市仍是四季度政府工作重點所在。一方面，加速推進“保交樓”，加快專項借款、紓困基金到位使用，積極處置項目停工問題、化解爛尾風險，以期修復市場信心。另一方面，地方加大力度松綁政策、刺激需求，充分發(fā)揮40余項政策工具作用，年末兩個月或將迎來政策松綁小高峰。

??對于大多數(shù)房企而言，等待救助的同時也要積極自救。未來可不斷加強銷售回款，釋放受限制現(xiàn)金比例；尋求合作方，處置資產；債務置換，調整債務結構；精簡組織構架，提升運營效率，減少費用支出等。盡快恢復經營“造血”功能。