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??中共中央宣傳部舉行的“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會上表示，這十年，住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，是上一個十年的2.2倍。

??七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間，總量上已經(jīng)進(jìn)入了“不缺房”的時代。

??但受居民收入差異和人口流動等因素影響，仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間，中國居民住房的結(jié)構(gòu)性需求仍在。

??其中，以北京、上海為主的一線城市仍在普遍存在“缺房”的現(xiàn)象。如廣東省城鎮(zhèn)人均住房面積最小，只有30.9平方米，北京、上海超9%家庭“多代同住一室”。

??結(jié)合各地人均面積及居住改善需求來看，未來北京、上海仍住宅市場更有望保持穩(wěn)定，持續(xù)走出獨立于行業(yè)的市場行情。

??“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長姜萬榮表示，這十年，是我國歷史上保障性安居工程建設(shè)規(guī)模最大、投資最多的十年，億萬百姓喜圓安居夢想。

??十年來，累計完成投資14.8萬億元，建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房5900多萬套，低保、低收入住房困難家庭基本實現(xiàn)應(yīng)保盡保，1.4億多群眾喜圓安居夢。

??可以說，這十年，是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度最快、房地產(chǎn)市場規(guī)范程度不斷提高的十年，人民群眾居住條件顯著改善。我們牢牢把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位不動搖，因城施策、分類指導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。我們穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制，落實落細(xì)城市主體責(zé)任和省級監(jiān)管責(zé)任，建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系，堅定不移穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

??從商品住宅來看，這十年，住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，是上一個十年的2.2倍。住房品質(zhì)逐步提升，新建住房質(zhì)量更高、配套設(shè)施更全、居住環(huán)境更加優(yōu)美。

??七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間。

??據(jù)七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年全國家庭戶居住住房總面積為517.2億平方米，家庭戶住房總量較六普增長了34.3%，約132.1億平方米。

??期間城鎮(zhèn)家庭住房面積由179億平方米增長至295億平方米，增量達(dá)到115.6億平方米，貢獻(xiàn)了期間全國增量的87.5%，也與期間全國商品住宅銷售面積相若。

??可以說，從總量上來看，目前已經(jīng)進(jìn)入了“不缺房”的時代。

??雖然從總量上來看“不缺房”，但若從住房來源、家庭住房面積、代際住房間數(shù)及現(xiàn)有住房年代分布等方面多層次、多角度進(jìn)一步深挖，我們發(fā)現(xiàn)，城鄉(xiāng)居民住房來源結(jié)構(gòu)分布差異明顯。

??根據(jù)七普年鑒，截止2020年，全國家庭中自有住房的比例已經(jīng)超過七成以上，其中接近五成左右為共有產(chǎn)權(quán)、老公房、自建房等非商品住宅，商品住宅占比不足三成，還有約18.8%的家庭需要租房來解決居住需求。

??城市居民家庭主要依靠購買商品住房來解決居住需求，而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，自建房等非商品住宅才是居民家庭住房的主要來源，尤其是在鄉(xiāng)村，非商品住房的比例高達(dá)九成。

??雖然城市中購買商品住宅的家庭占比最高，但租房家庭的比例也高達(dá)31%，尤其是在房價高昂、外來人口較多的一線城市，租房家庭的占比可高達(dá)四成以上。

??從需求角度來看，無產(chǎn)權(quán)住房家庭一般被視為剛性需求，在當(dāng)?shù)赜凶杂挟a(chǎn)權(quán)住房的家庭置業(yè)需求則多為改善需求。

??從住房來源分布來看，自有房的家庭占比仍然顯著超過無房家庭，因此潛在的改善需求規(guī)模遠(yuǎn)超剛需總量，未來或?qū)⒅鸩匠蔀槭袌鲂枨笾髁Α?/p>

??對于在本地自有房屋的人群來說，這部分人的購房目的則以改善當(dāng)前居住條件為主。剛改客群主要來源于居住于老公房、經(jīng)適房等群體。相比于商品住宅而言，老公房、經(jīng)適房的居住環(huán)境較差，尤其是老公房，房齡久、面積小、物業(yè)管理一般，如上海市區(qū)中存在不少一室或兩室、房齡超過20年以上的住宅。由于這類房子總價較低，尤其是在一線城市，成為剛需群體上車的主要選擇之一。隨著家庭人口增加，居住環(huán)境也更加逼仄，因此這類群體中存在較高比例的剛改置業(yè)需求。

??對比各省市城鎮(zhèn)人均住房面積，可見各地家庭戶住房的平均水平差異極大。七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，有33%的家庭人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了50平方米以上，超過了歐洲發(fā)達(dá)國家的平均水平。另一方面，也有15%的城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積低于20平方米，幾乎不到全國平均水平的一半。

??31個省市人均住房面積的極差達(dá)到了17平方米，其中最高值達(dá)到了最低值的1.6倍。其中廣東省城鎮(zhèn)人均住房面積最小，只有30.9平方米。

??一方面由于廣州、深圳兩座一線城市集聚了大量外來人口，在高房價、地價水平之下，人口的流入速度與城市的住房建設(shè)速度之比，明顯會高于其他城市，導(dǎo)致城鎮(zhèn)人均住房面積現(xiàn)狀和提升水平均相對較慢。

??另一方面，更重要的還是由于勞動力密集型產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先發(fā)展，為大灣區(qū)的三線城市吸引了大量外來務(wù)工人群，大大推高了廣東省住房需求總量，拉低了廣東省的城鎮(zhèn)人均住房面積。

??北京和上海排在第二、三位，大量的外來人口和高企的房價水平，使得兩市城鎮(zhèn)住房規(guī)模一直較為緊張，而大量高收入崗位和優(yōu)質(zhì)的城市教育、醫(yī)療配套，尤其是相對于廣深更加豐富的高等教育資源，使得北京、上海在吸引中高收入家庭落戶上有著更加明顯的優(yōu)勢。

??值得注意的是，上海、北京雖然人均住房面積不高，戶均住房建筑面積也只有75和78平方米，排在全國倒數(shù)前三，但是從套型大小來看，平均每間住房面積分別為37.4和36.6平方米，均達(dá)到了36.5平方米的全國均線之上。

??從相關(guān)統(tǒng)計結(jié)果來看，“多代同住”是住房改善需求最為迫切的一類。上海和北京有超9%家庭“多代同住一室”。其中最嚴(yán)重的是上海，上海市共有10.7%的城鎮(zhèn)家庭存在多代同住一室的現(xiàn)象。

??小齊家住上海寶山，他結(jié)婚已有6年，目前孩子3歲多，他表示他家就屬于“多代同住”，但并沒有全部住在一間房里，像他這樣的上海人家有不少，他覺得自己屬于多代同住有迫切改善需求的典型。

??“我家就是三代同住，在我同學(xué)、同事里面，我這樣的家庭還挺多的，我家也不是什么好房子，可以稱之為老破大，但也不算很大，78平方米的兩房，和真正的一室戶、亭子間什么的老破小相比，稍微大了點而已，我同學(xué)里還有至今全家人擠在一間老破小里面的那種，這算是真正的‘多代同住一室’的情況了，家里特別的亂。”

??小齊告訴我們，如果按人均住宅來看，他們家目前一共5口人，住78平方米，平均應(yīng)該是只有15.6平方米，但產(chǎn)證上只有他父母的名字，這么算下來還挺多。

??“現(xiàn)在孩子還可以在我們大房間里面睡，等再大一點怎么辦？我們應(yīng)該是剛需中的剛需，但上海這個房價，只能賣掉現(xiàn)在住的房子，然后貸款買更大的，或者搬到更偏遠(yuǎn)的地方。現(xiàn)在已經(jīng)上日程了，我們等得起，孩子等不起。”

??像小齊家這樣的情況，在上海的確不少，從改善角度來看，若增加一間房整套建筑面積以增加20平方米計算，相關(guān)潛在需求增量高達(dá)1800萬平方米，達(dá)到了上海新房年成交量的1.3倍。

??同樣的情況換到北京則達(dá)到了其新房年成交量的1.9倍。而天津雖然多代同住的比例較高，但其相關(guān)潛在住房需求增量為新房年成交量的0.6倍，遠(yuǎn)低于北京和上海。

??在大量此類住房改善需求增量的支持下，未來北京、上海仍住宅市場更有望保持穩(wěn)定，持續(xù)走出獨立于行業(yè)的市場行情。此外，廣東、浙江此類家庭數(shù)量也較為可觀，可為省內(nèi)熱點城市的住宅市場提供充足的需求支持。

??自1998年以來，中國“房改”已經(jīng)度過了20個年頭，從總量來說已經(jīng)不缺房，并且相當(dāng)一部分家庭已經(jīng)率先實現(xiàn)了“住房富裕”。但是在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展背景之下，家庭戶住房條件不免出現(xiàn)較大的結(jié)構(gòu)性差異，為改善居住條件，仍有大量家庭存在著較為迫切的置業(yè)需求。

??其中至少有4%的家庭存在“多代同住一間房”的情況，將這部分人群住房改善目標(biāo)定為“每代人一間房”，那么相關(guān)潛在住房需求增量將達(dá)到2.8億平方米。

??也有15%的城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積低于20平方米，幾乎不到全國平均水平的一半，潛在需求增量約為8.7億平方米。

??從目前來看，“多代同住一間房”及人均住房面積明顯較低家庭的改善需求最為迫切，考慮到經(jīng)濟(jì)收入水平，部分家庭的住房改善會由保租房完成，但也仍有較大的需求會流向商品房市場，在這其中，廣東、上海、北京等地區(qū)需求明顯較大，浙江、福建、江蘇、山東等也存在結(jié)構(gòu)性潛力。