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??2022年至今，雖然雖然政策紓困力度有增無減，但整體供需兩弱，成交規(guī)模一降再降。分能級(jí)來看，一線供求集中放量，北京、上海均保持較高熱度；二線穩(wěn)中有降，僅成都、西安等中部城市短期熱度較高；三四線加速下行，跌多漲少。

??預(yù)判四季度，預(yù)期成交仍將低位徘徊，購房者對(duì)樓市無樂觀預(yù)期，信心不足是主要問題。

??“熱點(diǎn)恒熱”的分化格局也將依然持續(xù)，核心一二線市場將維持高位，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，即便“以價(jià)換量”，去化效果依舊難言樂觀。

??2022年第三季度，新房供應(yīng)較二季度環(huán)降10%。

??具體來看，7-8月，全國135個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅共計(jì)新增供應(yīng)5357萬平方米，處于歷史低位，較二季度月均供應(yīng)規(guī)模下降了10%，較2021年同期下降了45%。9月整體供應(yīng)量相比7月和8月有顯著回升，部分核心城市積極推盤入市。

??2022年9月30個(gè)重點(diǎn)城市整體新增商品住宅供應(yīng)1506萬平方米，環(huán)比上漲15%。前9月累計(jì)同比下降45%，較前8月跌幅收窄約2pcts。

??一線城市供應(yīng)保持高規(guī)模，環(huán)比微降3%。上海9月新增供應(yīng)規(guī)模再創(chuàng)歷史同期新高，廣州則推貨100平方米，環(huán)比持平微增2%。二三線城市9月迎來一波供應(yīng)高峰，26個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1168萬平方米，環(huán)比增22%。核心二線及強(qiáng)三線城市9月均有較顯著供應(yīng)加推。

??二線城市中長沙、南京9月均有顯著供應(yīng)放量，包括多個(gè)純新盤。南京9月全市(不含高淳溧水）開盤/加推項(xiàng)目36個(gè)，其中10個(gè)純新盤上市，3個(gè)現(xiàn)房銷售，共計(jì)近5000套房源入市，包含了河西南、南部新城、鼓樓濱江、江北核心區(qū)、青奧、燕子磯等南京頭部熱門板塊。長沙9月環(huán)比也翻番，華潤置地潤樾府、中海星樾府兩項(xiàng)目為純新盤首開。

??結(jié)合7-8月各城市商品住宅新增供應(yīng)表現(xiàn)，房企推盤向核心一二線城市傾斜的現(xiàn)象明顯。

??縱觀2022年前三季度全國新房市場成交表現(xiàn)，一季度持續(xù)下行，二季度筑底回升，三季度復(fù)蘇動(dòng)能減弱：自6月年中沖刺之后，7-8月成交逐月回落，9月整體市場延續(xù)“筑底”行情。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，9月30個(gè)監(jiān)測城市成交面積為1530萬平方米，環(huán)比微降4%，同比下降29%，前三季度累計(jì)同比跌幅達(dá)41%，“金九”銷售表現(xiàn)冷淡收?qǐng)觥?/p>

??一線韌性較強(qiáng)，9月總成交為313萬平方米，同環(huán)比增幅分別達(dá)16%和13%。北京高熱延續(xù)，環(huán)比上漲37%，主要基于改善需求相對(duì)堅(jiān)挺；深圳也迎來了階段性放量，同環(huán)比齊增，整體市場熱度有小幅回升態(tài)勢。上海熱度轉(zhuǎn)降，環(huán)比回落，但總成交規(guī)模依舊達(dá)到了114萬平方米，處于高位，9月平均開盤去化率依舊在7成以上，廣州整體成交量尚屬低位徘徊，未見明顯起色。

??二三線城市總成交僅1217萬平方米，環(huán)比下降8%，同比降35%。各城市環(huán)比漲跌參半，主要呈現(xiàn)出以下特征：

??一是前期高熱城市增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，以合肥、成都、西安為典型代表，同環(huán)比均出現(xiàn)不同程度回落，成都主要受到疫情外部影響；合肥區(qū)域分化冷熱不均，瑤海和新站放開限購對(duì)郊縣肥東沖擊較大，成交因而出現(xiàn)回落。

??二是密集出臺(tái)了紓困政策的城市諸如天津、青島、濟(jì)南、寧波，成交尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

??三是福州、廈門、南寧等成交底部回升，環(huán)比持增，福州主要因公寓集中備案；而南寧則因房貸利率一降再降疊加房企大幅降價(jià)促銷，以價(jià)換量帶動(dòng)成交環(huán)比大增60%。此外，佛山、東莞等環(huán)都市圈城市9月成交環(huán)比也有小幅回升。

??2022年三季度，7-8月20個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交二手房2175萬平方米，較二季度月均上升25%，較2021年同期下降8%。一方面受新房市場三季度“停工”、“斷貸”風(fēng)波影響，部分剛需購房需求短期向二手房市場轉(zhuǎn)移；另一方面臨近9月新學(xué)年，核心城市優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)板塊二手房成交上漲對(duì)整體成交規(guī)模也有一定提振作用。

??其中，一線城市成交上漲最為顯著，7-8月共計(jì)成交754萬平方米，較二季度月均上漲56%，同比下降12%。二線及三四線城市7-8月二手房成交面積分別較二季度月均上漲12%和21%，同比分別下降5%和11%。

??進(jìn)入9月，二手房市場規(guī)模顯著縮量，12個(gè)重點(diǎn)城市成交約399.07 萬平方米，環(huán)比下降14%，同比上升10%，這主要是受北京9月成交放量影響。各能級(jí)環(huán)比均有不同幅度收窄，其中二線城市整體環(huán)比下降21%降幅最大。

??具體到城市來看，一線城市北京環(huán)比縮量明顯，同比出現(xiàn)增長、深圳環(huán)比降幅擴(kuò)大；二線城市中杭州規(guī)模回落最為明顯，環(huán)比下降約35%；三四線城市中衢州環(huán)比腰斬。

??雖各能級(jí)城市三季度整體二手房成交規(guī)模較二季度仍環(huán)比上漲，但9月較7-8月成交已出現(xiàn)明顯規(guī)模收窄。成交乏力主要有兩方面原因：一方面學(xué)區(qū)房對(duì)成交的提升在9月結(jié)束，歷年9月均為成交低谷；另一方面新房市場長期縮量中二手房市場無法獨(dú)善其身，整體購房需求的縮水下二手房成交規(guī)模沖高后也將面臨乏力局面。

??從CRIC監(jiān)測的2022年7-8月百城新建商品住宅成交均價(jià)來看，全國整體房價(jià)同、環(huán)比分別上漲11%和7%。“以價(jià)換量”效用持續(xù)減小，部分在售項(xiàng)目不再加大降價(jià)幅度甚至取消銷售優(yōu)惠。

??分能級(jí)來看，一線城市房價(jià)普漲，7-8月商品住宅成交均價(jià)同、環(huán)比分別上漲11%和4%。一方面如廣州放寬了高檔住宅限價(jià)政策，上海、北京等高價(jià)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽也推動(dòng)房價(jià)同比上揚(yáng)；另一方面，一線城市當(dāng)前整體市場持穩(wěn)、核心板塊成交高熱，在售項(xiàng)目無明顯銷售去化壓力，故整體房價(jià)環(huán)比增長。

??二線和三四線城市房價(jià)持穩(wěn)或微降。7-8月二線城市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比持平、同比上漲5%，三四線城市同、環(huán)比均微降1%。二三線城市房價(jià)持穩(wěn)的原因主要是結(jié)合二三季度實(shí)際新房銷售情況來看，降價(jià)營銷對(duì)銷售去化的促進(jìn)作用已十分有限。在售項(xiàng)目普遍選擇維持原有價(jià)格折扣，故二三線城市三季度房價(jià)整體環(huán)比持穩(wěn)。

??具體到城市來看，有兩個(gè)顯著特征：

??高價(jià)城市房價(jià)同比普遍保持正增“越高越漲”。7-8月商品住宅成交均價(jià)TOP10的城市中除深圳和三亞外均同比不同程度正增，其中北京、上海、廣州、南京和東莞同比漲幅超10%。一方面市場下行背景下部分高價(jià)項(xiàng)目網(wǎng)簽略有放松。另一方面隨著整體新房供求中心向核心城市重點(diǎn)板塊聚集，高房價(jià)城市新房成交量價(jià)齊增愈發(fā)明顯。

??弱二線和東部三四線城市仍存在“以價(jià)換量”空間。7-8月商品住宅成交均價(jià)環(huán)比降幅TOP10中主要涵蓋了東北地區(qū)二線城市如沈陽、長春，以及東部沿海強(qiáng)三線城市如連云港、徐州、麗水、金華、舟山等。這一類城市剛需購房者尚存一定購買力，房貸首付比例和貸款利率下降后，降價(jià)營銷仍可挖掘部分新房銷量。

??預(yù)判四季度，新房供應(yīng)將繼續(xù)保持低規(guī)模，難見年底翹尾。

??一方面，2021年下半年起土拍規(guī)模和新開工規(guī)模均持續(xù)下行，2022年三季度全國房屋新開工規(guī)模已降至歷史新低，因此四季度預(yù)期無足量已開工宅地可加推入市。另一方面，新房銷售仍處于筑底階段，市場信心不足、存量去化壓力依舊很大，因此房企在多數(shù)城市將繼續(xù)采用續(xù)銷甚至不開盤的策略，降低新增供應(yīng)水平。

??成交方面，自2022年下半年以來，月度累計(jì)同比降幅收窄趨勢明顯放緩，基本持穩(wěn)在3成以上，復(fù)蘇進(jìn)程明顯受阻：一方面除了上海、北京、杭州、合肥、成都等少數(shù)城市熱度猶存，多數(shù)城市下行趨勢延續(xù)；另一方面即便在熱點(diǎn)城市區(qū)域分化冷熱不均的現(xiàn)象也十分普遍，核心熱、外圍冷，郊縣項(xiàng)目去化不足3成，暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

??因此接下來不同能級(jí)城市分化預(yù)期將持續(xù)加劇。

??一線城市購買力相對(duì)充裕，預(yù)期延續(xù)高熱行情，同比降幅還將有收窄趨勢，二線城市中強(qiáng)市與弱市分化加劇，強(qiáng)二線城市諸如杭州、合肥市場表現(xiàn)將與一線城市類似，而弱二線城市疊加信貸政策后將面臨購房群體容量與購買力雙重收窄。