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??“水大魚大”，著名財經作家吳曉波曾這樣描述互聯網飛速發展的2008年~2018年 。

??彼時，中國的互聯網相關上市企業一度高達328家，市值總規模高達7.85萬億元。在這一時期，阿里巴巴、騰訊、百度、京東4家上市公司進入全球互聯網公司10強;華為、螞蟻金服、小米等非上市公司也進入全球前20強。

??如今，這一熟悉的景象也在物業行業上演著。

??2020年年初的疫情，將物業行業推至風口，一時間，物業企業分拆上市成潮，股價頻創新高。

??據中國房地產報記者統計，截至2020年12月，上市物業企業總數達42家，總市值超7000億元。其中，2020年全年共有18家物業公司上市，A股1家，H股17家，這一數據較2019年全年上市物企總數增加5家，創下歷史新高。

??進入2021年，物業上市潮熱度不減。據中國物業管理協會副秘書長楊熙預測，2021年將不會低于20家物企上市，大概率在三年后會有近100家上市物企。

??物業這條全新賽道正變得越來越擁擠，競爭逐漸白熱化。

??江湖之變

??如果將2020年上市的物業企業作為觀測對象，會發現一些微妙的變化。

??據中國房地產報記者統計，2020年港股上市物業企業有17家，分別是：燁星集團、建業新生活、金融街物業、金融街物業、弘陽服務、世茂服務、合景悠活、卓越商企服務、第一服務、金科服務、融創服務、恒大物業、華潤萬象生活、佳源服務、遠洋服務、建發服務、正榮服務。

??從上市物業企業規模來看，既有市值低于10億港元的小物業公司，如燁星集團，2019年燁星集團實現總收益為2.7億元，也有規模房企拆分上市，如：恒大、華潤、融創、金科、世茂等。如今，TOP10房企中，僅剩萬科和龍湖未分拆物業上市。

??從上市物業企業類型來看，2020年上市物企經營板塊多樣性增強。與以往物業企業主打傳統住宅服務業務不同，2020年上市物企更注重服務業務的多樣性。一些企業選擇將商業服務和傳統住宅服務業務打包上市，如：華潤萬象生活、合景悠活。此前上市物企中僅有1家商管概念物企——寶龍商業。

??對于這一現象，華泰證券在接受中國房地產報記者采訪時表示：“將商業與住宅物業打包，一般是出于提高估值的考慮。商業運營業務具有壁壘高、毛利率高、品牌效應強、長期增長彈性大的特點，享有一定估值溢價。”

??從上市首日表現來看，17家港股上市企業可謂冰火兩重天。

??據記者統計，2020年17家上市物企業中，7家物企掛牌首日破發，分別為：興業物聯、燁星集團、世茂服務、合景悠活、第一服務、遠洋服務、佳源服務。其中第一服務跌幅最大，盡管上市招股期其認購倍數達67倍，但上市首日仍未逃脫破發命運，其發行價2.4港元，上市首日集合競價報2港元，跌幅16.67%，開盤即破發，22日收盤報1.76港元，跌26.7% 。

??上市前夕一度被看好的世茂服務和遠洋服務也不例外。10月30日，世茂集團旗下世茂服務開盤報價15.8港元，跌幅4.82%，暗盤報收15.14港元，跌幅8.80%。12月17日，遠洋服務開盤價5.86港元，隨后繼續下跌，盤中跌幅一度擴大至6.12%，收盤前4分鐘迅速拉升，最終報收5.85港元，總市值約69.26億港元。

??作為為數不多將商管和物管打包上市的合景悠活，也未能成功打動資本。2020年10月30日，合景悠活開盤價為6.48港元，較發行價下跌17.87%，此后股價跌幅有所收窄，但跌幅依然超過10%，當日市值約137億港元。

??相比之下，融創服務、恒大物業、華潤萬象生活卻在掛牌首日上演另一番景象。

??2020年11月19日，融創服務正式登陸香港主板。在當時物業板塊整體承壓下行的情況下，融創服務上市首日卻行情大漲，早盤以11.6港元平開后穩步上升，盤中最高漲幅達22.76%，股價最高漲至14.24港元，最終以14.14港元收盤，漲21.9%。截至收盤，融創服務市值424.20億港元，在物業板塊中位居前三。

??緊隨其后上市的恒大物業盡管首日破發，但其總市值當日高達949億港元，物業股中僅次于碧桂園服務（1274億港元），位居第二。

??同樣以“商管+物管”概念沖擊港股的華潤萬象生活，在上市首日也走出與合景悠活不同的曲線。掛牌當日，華潤萬象生活發行價為22.30港元/股，盤中漲幅一度超47%，最終報收28港元/股，市值達616.00億港元，漲幅高達25.56%。

??“物業企業自身盈利能力和規模都是資本看重的主要因素，規模大的企業更有優勢。”資深物業專家金永宏表示。

??市值排位戰

??多位巨頭入局，也打破了原先的市值排行榜格局。

??在2020年的物業企業市值排行榜上，市值最高的兩家物企是碧桂園服務和恒大物業，分別以1538億港元、960.5億港元位居前兩位。此后，恒大物業奮起直追，截至2021年2月3日，恒大物業市值已高達1795億港元，一度超過碧桂園服務，但很快再次被碧桂園服務反超。

??除去這兩家角逐千億市值的房企，TOP10的角逐也堪稱激烈。

??2020年上市的華潤萬象生活、融創服務分別以820.6億港元、532.6億港元躋身TOP5,位居第三位和第四位。金科服務、保利物業、綠城服務、永升生活服務、世茂服務分別以407.4億港元、338.1億港元、308億港元、284.3港元、282.7億港元位居第6至第10位。

??與此同時，曾長期占據第二位的雅生活服務下滑三位，排名第五，市值458.7億港元，保利物業和中海物業位次也出現變動，分別下滑2位和4位，世茂服務則下滑6位。

??如果將2019年12月31日作為參照時間，會發現，在2020年物業股總體向好的行情下，部分較早上市的物業企業市值，卻出現同比下滑。

??藍光嘉寶2019年年底市值為88.52億港元，2020年同期市值為62.69億港元；中海物業2019年年底市值為161.06億港元，2020年年底市值降至132.8億港元；彩生活市值跌幅較為明顯，作為首家港股上市物業企業，其近幾年市值表現不盡如人意，2014年年底，其市值為67.4億港元，2019年降至61.18億港元，2020年持續走低，降至50.63億港元。

??中奧到家市值縮水也較為明顯，2015年12月31日，其總市值為16億港元，2020年12月底已降至6.32億元。

??在2020年的市值排行榜上，還有一個更為慘烈的細節。

??排在市值榜最后一位的是燁星集團，截至2020年12月31日，其總市值僅為4.13億元，與第一位碧桂園服務市值差幾百倍。

??規模為王

??碧桂園服務、恒大物業、華潤萬象生活、融創服務、雅生活服務分別以1538億港元、960.5億港元、820.6億港元、532.6億港元、458.7億港元占據榜單前五位。金科服務、保利物業、綠城服務、永升生活服務、世茂服務分別以407.4億港元、338.1億港元、308億港元、284.3億港元、282.7億港元位居第6～第10位。

??激烈的市值排位戰背后，是物業企業的規模之戰。

??從多數在港上市企業的市值和管理規模的關系上可以看出，市值高的企業往往規模較大。機構認為：在行業發展的現階段，對物業服務企業而言，擴規模仍是王道。一方面，規模是基礎物業服務的直接來源，是增值服務延伸的重要基礎；另一方面，資本市場對規模大的企業認可度高，估值也更高。

??從2020年發生的并購案總數不難看出，規模之戰早已拉開序幕。

??根據機構報告顯示：2020年，上市物企披露的收并購事件達79起，有效收購事件為76起，為2019年有效并購數的2.81倍，共花費金額約107億元。

??記者選取了15家上市物企作為研究對象，可以看出，不同規模物企在收并購方面的投入相差不大，都很豪橫。據記者統計，選取的15家上市物企，2020年并購資金共計 341.5 億港元，約為募資凈額的 61%。

??從并購模式來看，2020年物業企業更傾向于選擇一些補充業態并購標的，尤其熱衷布局城市環衛、醫美、保險等關聯領域，如：碧桂園服務并購滿國康潔、城市縱橫、文津國際保險，奧園健康并購浙江連天美企業管理公司、樂生活等。

??對此，機構方面認為：通過收并購其他業務領域專業公司，可以延伸服務鏈條，創造業務增長點。

??對于已經開啟的2021年，物業企業規模之戰將會如何發展。

??天泰證券方面認為：物業企業2020年有幾個明顯趨勢，如持續擴大規模、加強區域密度、 補充業態、進入城市服務等新領域、加強社區增值服務孵化投入。這些舉措也意味著，2021 年收并購市場有望迎來新一輪熱潮，收并購標的也將從住宅物業標的拓展到更多的多業態標的、城市服務價值鏈標的以及增值服務產業鏈標的。