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??接著我們要問的是，那么，你會買房嗎？

??我們接著往下講。半個月前，央行于5月15日調整首套房貸款利率不低于市場報價減20個基點，按照當時的LPR報價房貸利率最低可做到4.4%。緊接著，5月20日，5年期以上LPR超預期下調至4.45%。

??這兩個事情加在一起就有點厲害了：全國首套房貸利率下限將動態下調至4.25%！

??這個降幅，還是非常超預期的！城市也在“助攻”中，據不完全統計，蘇州、鄭州、濟南等17個城市已參照全國房貸利率下限執行，多數城市房貸利率達到歷史低點。

??那么問題來了，房貸利率下調之后，購房按揭還貸壓力減輕，到了最佳買房時機了嗎？

??5月20日，貸款市場報價利率（LPR）為1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，較4月下調15個基點。

??這是自2019年LPR機制建立以來，5年期以上LPR調整幅度最大的一次。就目前國內利率水平而言，當前已處于相對歷史地位。

??此次調整后，按照最新LPR計算，個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%，二套房5.05%。

??過去20年5年期貸款基準利率基本維持在7%左右。2008年時，5年期以上貸款基準利率甚至達到了7.74%。彼時，全國商品房交易開始萎縮，全年銷售面積和銷售金額下降幅度均達到20%左右，并且出現十年來首次房價下跌。

??為了刺激購房需求，據CRIC梳理，僅2008年全年就有5次降息，累計降幅2.16%，當年12月5年期以上貸款利率下降至5.94%。

??此后幾年，國內利率水平一直維持在5%左右，一直到2019年LPR機制建立，5年期以上貸款利率下降至4.8%。但由于2020年遭遇疫情黑天鵝，截至目前5年期以上LPR已有了五次調整，其中2020年調整2次共15個基點，2022年至今2次下調共20個基點。

??全國房貸利率處于什么水平呢？

??自2021年11月房貸松動以來，近半年，全國房貸利率累計降幅超過50個基點，部分城市更是累計下降100個基點。

??融360數據顯示，2022年5月（2022年4月20日-2022年5月15日）全國首套房貸款平均利率為5.03%，環比下降13個基點，二套房貸款平均利率為5.36%，環比下降9個基點。

??房貸利率水平回到2016年。

??彼時，全國首套房平均房貸利率為4.45%，二套為5.4%。

??在央行宣布首套房貸款利率下限下調20個基點之后，5月15-5月20日之間，就有約20個城市首套房貸利率最低可做到4.4%。

??積極響應的城市中，涵蓋了一線二線和三線城市。

??5月20日，5年期以上LPR下降15個基點之后，天津、濟南、蘇州等二線城市房貸利率繼續下調。

??據丁祖昱評樓市不完全統計，截至5月28日32個一二線城市中，有11個二線城市最低可執行首套4.25%的房貸利率，18個城市執行二套5.05%的房貸利率。

??以天津為例，當前4.25%的首套利率正處于2008年和2016年最低點水平。

??除了二線城市以外，北上廣深四大一線城市也有所下調，但調整幅度相對較穩定，主流利率跟隨最新的5年期LPR報價降低15個基點。

??例如北京首套房利率由此前的5.15%降至5%，二套利率由此前的5.65%降至5%；上海首套房利率由此前的4.95%降至4.8%，二套利率由此前的5.65%降至5.5%。

??截止5月28日，重點32個一二線城市首套房貸平均利率為4.5%，二套房貸平均利率為5.2%。相較于CRIC監測的4月全國重點35個城市首二套房平均利率分別下降63個基點、27個基點。

??房貸利率調整，意味著月供額度下降，購房成本降低。

??不少城市下調房貸利率至4.25%以后，我們按照“100萬貸款本金、30年等額本息方式”的貸款方式進行測算，以重點10個城市為例，月供平均減少約350元，其中廣州、天津、濟南、青島月供減少均在平均值以上。

??面對這樣的低利率，你會買房嗎？

??通過調研我們發現，多位購房者普遍存在兩種心態，一類購房者認為，房貸利率下調會影響購房預期，但是否購房決定性條件還在于手頭資金有多少；另外，本就計劃買房的剛需購房者認為利率下調對其買房有一定刺激作用。

??在杭州工作的韓先生在2021年一直參與搖號買新房，但2022年受到疫情影響，公司股票下跌，收入預期下降，因此買房之路就此擱淺。

??他告訴我們，去年八九月份，杭州首套房貸利率達到近年來高點，有6.3%左右，但去年底一直在回調，目前已下降至4.45%左右。按照100萬貸款總額來看，較去年9月月供就少了1153元。

??在韓先生看來，即便是月供少了千元左右，但現在經濟形勢比較差，后續樓市應該還會有新的調整，所以不會輕易入手，還想再觀望一下。

??與韓先生不同的是，原本計劃在兩年內買房的李琦，在五一之后重啟了買房計劃。

??李琦在北京工作，疫情原因導致她不想再租房，因為首付問題買房一直沒有實現，今年有了一定的積蓄，加之父母支持，現在又趕上房貸利率下調15個基點，她計劃疫情得到控制后就定下來。李琦告訴我們：“房貸利率下調對我來說有比較大的刺激作用，畢竟在一線城市，月供少一點，壓力也小一些。”

??但還有部分購房者表示，“我差的不是這點利率，差的是首付！”

??那么，還沒買房的你呢？

??今年整體形勢并不樂觀。尤其4月城鎮失業率上升0.3個百分點至6.1%，創2020年3月以來新高。受疫情影響，受訪者普遍也遇到工資打折的情況。在此情況下，月供減負的決定性作用仍然有限。

??這個時候，利率下調到底有沒有促進作用？

??我們認為，房地產市場亟需決定性政策出臺，如降低首付款比例，直接有效解決購房資金問題。只有疊加各城市出臺的有效購房優惠政策，減負效應才會明顯釋放。