市場 2022-01-10 08:53:49 來源：丁祖昱評樓市
??“2021年對房地產市場而言，是不平凡的一年，上半年形勢一片大好，房地產企業銷售百強房企累計銷售操盤業績規模同比增長36.7%。CRIC重點監測的30個城市2021年1-6月，累計成交同比增長44%，較2019年同期增長21%。整體市場上半年成交保持高位運行，其中一線城市市場持續高熱，成交顯著放量。
??然而，在行業全面轉向去杠桿的大環境下，下半年市場持續轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴至30%以上。規模房企平均目標完成率不到90%，完成情況遠不及歷史同期。
??在這樣“前高后低”的市場情況下，2021年全年行業銷售和投資規模繼續保持增長，全年再創新高。
??然而，基于市場需求透支、房價透支、支付力透支、供應透支、政策壓力和企業過度追求規模等因素影響，2022年或將迎來20年來首次負增長，未來行業規模也將回到五年前?！?
??01
??新房銷售規模再創新高
??過去五年，是行業波瀾壯闊、快速發展的五年。尤其是2015-2016年，是行業的轉折點，整個住宅行業規模在2016年發生轉折，從11億左右跳到14億-15億，隨后一路高歌猛進。
??2021年全年由強轉弱，上半年商品房銷售規模曾一度創近5年新高，然而隨著調控政策的持續收緊，整體市場開始下行。
??國家統計局數據顯示1-11月，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額161667億元，增長8.5%。
??假設12月保持11月商品房銷售同比增速估算, 預計全年商品房銷售面積和金額分別增2.1%和5%。若以過往5年前11月銷售規模占比平均值估算，2021年全年商品房銷售面積和金額也將同比分別增長4%和7.8%。
??預計全年商品房銷售規模將再創新高,面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。
圖：全國歷年商品房銷售面積、銷售金額同比走勢（單位：億平方米、萬億元、%）
數據來源：國家統計局
??然而從月度來看，下半年銷售、融資急劇下滑，2021年7-11月，過去5個月百強房企累計操盤金額同比下滑27.8%；7-11月融資總量環比下降了40%。
??這是在過去5年之中從未發生過的，從歷史數據來看，基本上每一年下半年的銷售數據都高于上半年，與上一年同期相比也更優。
??在這樣的局面下，市場上出現了不少問題。
??02
??告別2021年告別“白金時代”
??通過對近5年的數據分析發現，銷售規模快速回落的主要原因是多種因素疊加造成的。在這些因素影響下，未來2022年或將迎來20年來首次規模負增長，我們告別2021年，意味著真正要和“白金時代”說再見。
??1、市場透支和政策調控，整體購房情緒轉冷
??從近5年的市場數據來看，近5年累計成交74億平方米和63萬億元，占過去20年的41%和56%，也就是說僅用了5年時間，賣了過去20年56%的金額。
??過去20年，房價只漲不跌，房價收入比從2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房價均價復合增長率達到7%。而過去十年，居民杠桿率上漲了6.68倍，個人住房貸款余額超過38萬億，部分城市杠桿率漲幅加大，甚至有些城市杠桿率超過200%。
??從供應來看，70城廣義庫存達到10億平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供應近5億平方米。從重點25城來看，廣義庫存總量為3.3億平方米，按照銷售面積測算需要1.26年消化，其余45個城市則需要5年消化，許多城市暗藏風險。
??正是在這樣的市場環境下，地方調控開始高頻化、精準化。截至12月20日，73省市、249次政策加碼，這在歷史上實屬罕見。
圖：2021年歷月各省市政策加碼頻次
注：統計時間截至12月20日
數據整理：CRIC
??其中，深圳、廣州政策加碼多達20次，深圳重點強化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰；廣州分區域精準化調控，天河、黃埔、南沙等熱點區域依據市場實際情況，針對性地調整政策措施；上海多管齊下嚴堵政策監管漏洞，政策加碼同樣達到13次。
??聚焦政策內容，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產交易稅費、落地二手房參考價、新房積分搖號和強化預售資金監管這8個方面。
??受市場下行及政策影響，購房情緒轉向嚴重地持幣觀望。
??2、房企過度追求規模，房地產過度金融化
??事實上，過去五年，房企過度追求規模，為現在的危機埋下了最大的伏筆。對于規模的追求是過去幾年的主旋律，也許當時不一定是錯誤的，但是今天回過頭來，過去5年最大的內因還是在于房企過度的追逐了規模。近五年，百強房企新進城市數量占比超過50%，2014年以來，百強房企全口徑銷售額年復合增長率達到25%。
??近五年，房企有息負債增速遠遠高于銷售增速。2019年海外債發行達到最高點，達到4739億元，2020年降至3847億，今年再腰斬降至2527億。當海外債不能再“借舊還新”時，永續債無法永續，行業整個風險和壓力就暴露出來了。
??2021年上半年主要上市房企表內凈負債率降至70%以下，但這并不代表負債真的降了，因為很多做成了表外負債。上半年，40家房企表內有息負債和表外有息負債均為3.8萬億，比例為1:1，部分企業比例高達2.3倍，壓力毋庸置疑。
??03
??行業規?；氐轿迥昵?/strong>
??正是在這樣的壓力之下，我們認為2022年商品房銷售規模將進一步縮量，全年將同比負增長。一線和部分二線城市熱度保持，三四線加速下行。
??雖然2022年居民信貸端和城市調控端預計均將有邊際寬松的利好出現，但居民購買力透支在短期內無法有效緩解，弱二三線城市商品房銷售缺乏支撐，強一二線城市購房情緒轉變也存在一定時滯。
??同時，2021年土地購置面積和房屋新開工面積雙雙負增長，2022年預計新房供應將進入低位期，供應不足也將對銷售規模產生限制。市場分化現象則將進一步擴大。
??從未來來看，經測算，預計未來5年行業年均規模為10.6億-12.7億平方米，中位數是11億多平方米，與2015年-2016年的水平基本相當。未來5年的住宅規?？偭肯啾?011年-2015年增加0.6%-20%，相比2016年-2020年下降16%-29%，但比之前的5年上升20%。
??房地產仍將是壓艙石和支柱產業。如果算上商品房總量，每年成交金額還在15萬億左右。相比其他產業，整個房地產行業的產業規模依然很大。
??對于企業而言，企業回歸“剩”者為王，要改變過去依賴房價上漲和市場規模上升等傳統路徑，而是重新尋找適合企業未來發展的增長路徑。不改變是沒有出路。
??整個中國地產行業不存在“國進民退”，未來一定會是“國民共進”，民企在過去20多年的發展效率最高、發展速度最快，專業能級相對較高，優秀企業未來仍將不斷引領和前行。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
