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??房價下調正成為市場主流。尤其9月份，單月房價下降城市數量大幅增加，樓市降溫比想象中更快。

??根據國家統計局最新數據，9月份，70個大中城市中36城（超半數）新房房價環比下跌，較8月增加16城；52城二手房價格環比下跌，占比超7成，下跌者較8月增加18城。

??9月份，全國70城新建商品住宅價格指數環比下降0.1%，這是2015年5月份以來房價首次下跌。其中，一線城市新房房價微漲0.1%，二線城市停漲，三四線城市則下跌0.2%。也就是說，此輪70城房價下跌主要是由三四線城市房價下跌造成。

??二手房價格指數亦首現下滑。9月份，全國70城二手房價格指數環比下跌0.2%，拋開疫情期間（去年2月），這也是2015年4月份以來首次下跌。其中，一線、二線、三四線城市二手房房價全線下滑，分別環比下跌0.4%、0.1%和0.2%。

??值得注意的是，近日央行多次召開會議，對房地產市場多有提及，強調要維護房地產市場平穩健康發展，維護住房消費者合法權益，政策層面不斷釋放出積極信號。

??但更多來自市場層面聲音認為，房價下跌趨勢短期很難改變，可能持續到明年，尤其二手房市場降溫趨勢會更加明確。這種降溫也是一種價格去泡沫過程。

??值得注意的是，二手房住宅庫存有積壓趨勢，而供求關系變化直接影響樓市。易居研究院數據顯示，截至三季度末，全國60個城市二手住宅庫存量為320.2萬套，較二季度末增長8.6%，一線、二線、三四線城市二手住宅庫存環比增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。隨著需求端大幅收縮，二手房去化難度更為加大，樓市轉向過冷的風險不得不防。

??單月下跌城市數量接近翻番

??房價降價、樓市降溫正成為當前主要城市房地產市場真實狀態。

??國家統計局數據顯示，9月份70個大中城市中，超過一半城市新房房價環比下跌，超過7成城市二手房房價環比下跌，且下跌城市數迅速擴大，單月下跌城市數量接近翻番，這種跌勢在房地產市場幾十年發展過程中非常少見。

??據國家統計局測算，9月份一線城市新房價格環比由8月份上漲0.3%轉為持平。其中，北京由8月房價環比上漲0.2%轉為持平；廣州房價下降0.1%，與8月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比8月份分別回落0.2和0.8個百分點。

??二手房價格方面，一線城市全部轉跌。其中，北京、上海和廣州分別由8月份環比上漲0.4%、0.2%和0.5%，轉為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比8月份擴大0.1個百分點。

??9月份，二線城市新房房價由8月份環比上漲0.2%轉為持平；二手房價格由8月份環比持平轉為下降0.1%。三線城市新房房價由8月份持平轉為下降0.2%；二手房價格環比下降0.2%，降幅比8月份擴大0.1個百分點。

??易居智庫研究總監嚴躍進認為，三線城市新房價格指數環比下降0.2%值得關注，因為這是2020年3月以來三線城市新房價格指數首次下降，對于三四線城市而言，需要格外注意此類風險。

??從同比來看，9月一線城市新房和二手房價格同比分別上漲5.3%和7.7%，漲幅比8月分別回落0.4和1.4個百分點，市場降溫明顯。二線城市新房和二手房價格同比分別上漲4.1%和3.0%，漲幅比8月分別回落0.3和0.2個百分點；三線城市新房和二手房價格同比分別上漲2.3%和1.4%，漲幅比8月均回落0.5個百分點。

??從具體城市來看，湛江、瀘州和唐山位列9月份房價環比跌幅榜前三位，其中，湛江和瀘州環比跌幅均為1%，唐山跌幅為0.8%。同比方面，常德、岳陽、大理、太原、瀘州、秦皇島、北海、牡丹江、南充、哈爾濱、唐山等11個城市新房價格處于下跌態勢。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點評稱，70城房價下跌主要是三四線城市下跌造成的。近期，受龍頭房企帶頭降價影響，三四線城市紛紛打折促銷，比如廣東一些三四線城市打折促銷非常明顯，有的下跌幅度超過15%；且這種打折促銷還蔓延到中心城市的外圍區域，比如廣州的增城。另一方面，熱點城市啟動新一輪限價，嚴格控制預售審批價格，很多城市不允許新批次價格比上批次漲價。

??房價下跌樓市降溫會持續嗎？

??仍有部分城市房價表現出“堅挺”勢頭，但漲勢也在明顯收窄。

??其中，西安、銀川新房價格漲幅并列第一，環比漲幅為0.6%，尤其是西安新房價格已連漲67個月；其次為錦州、無錫，環比漲幅為0.5%。整體來看，漲幅均不高于1%。在二手房方面，天津價格漲幅領跑70城，環比漲幅為0.6%；其次為海口，環比上漲0.5%；重慶環比漲幅為0.3%，位居第三。

??諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，西安新房市場長期供不應求，加之二手房指導價作用，導致新房價格保持較為強勁增長。天津于8月底出臺相關教育新政，即和平“8.31入學新政”，規定小學一年級登記入學，須持有與和平區戶籍地址相同的房產滿三年，并設政策過渡期；小學其他年級申請轉入，須持有與和平區戶籍地址相同的房產滿三年。這一新政帶動了一波學區房成交熱潮，拉動二手房價上漲。

??不過，從房價上漲幅度來看，9月份新房、二手房漲幅最高城市也均低于環比0.6%，這也是2015年以來首次出現的現象。從房價上漲城市數量看，9月二手房只有17個城市上漲，新房只有27個，相比前幾個月明顯減少。比如七八月，二手房上漲城市分別為41個、27個，新房上漲城市分別為51個和46個。

??值得關注的是，今年以來共有18個城市被住建部約談，如廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安、銀川等，現在已有13城房價轉跌，其余3城房價漲幅均收窄至0.2%及以內，部分城市房價甚至已連續下跌數月。

??易居研究院監測到，近兩個月一線城市二手房成交量大幅萎縮。在此情況下，后續一線城市二手住宅價格大概率將繼續下滑，并進一步帶動全國市場看空或觀望情緒。依照市場慣性，年內70城二手住宅價格環比漲幅將跌入“過冷區”。

??“盡管近期房地產有一些政策放松表現，但政策有時間滯后性，按歷史經驗看降溫周期可能會持續8個月，當前可以認為房地產市場明顯進入降溫周期。”嚴躍進認為。

??李宇嘉亦表示，調控開始轉向穩定一面，央行強調準確全面把握地產金融審慎監管，意味著調控不是打壓房價和需求，而是防風險、保穩定。預計后續房價下跌幅度趨緩，但估計這種效應將在明年開始體現。當下由于調控政策保持穩定，資金緊縮慣性影響還在，預計10-12月70城房價環比繼續下降。

??政策層面一再強調，房地產調控目標是穩地價、穩房價、穩預期，確保房地產市場平穩健康發展。這意味著，市場不能過熱，但也不能過冷。

??中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會上表示，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展整體態勢不會改變。