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??“國慶長假樓市的褪色是可以預料的。受央行對房貸增速控制、房地產貸款集中度新規的實施，及嚴查經營貸、首付款來源的影響，部分城市出現房貸額度緊張，貸款周期明顯拉長的現象，貸款都需要排隊，個別銀行對二手房已停貸。而在存量房占比較高的城市中，賣掉一套二手房再買一套新房的連環交易只能被擱置。”

??58安居客房產研究院數據顯示，2021年國慶長假期間（10月1日-7日），15個重點監測城市新房成交套數為8309套，成交面積為92.44萬平方米，較去年同期下滑19%。從9個重點二線城市看，7天長假成交4193套，同比下滑幅度達41%；從2個重點三線城市看，7天長假成交116套，同比下滑近8成。其中，武漢、蘇州、大連等二線城市的新房成交量下滑顯著，銷售套數同比下降分別達到-57%、-45%、-69%。

??58安居客房產研究院分析師許之靜表示，“三道紅線”終結了房企融資的紅利，集中供地的土拍新規層出不窮，房企拿地難上加難，第二次集中供地多地出現大量流拍的現象，加上各種樓市調控高壓下，房企迎來了最艱難的日子。部分“止漲”城市開始跳水降價來吸引客流，造成了惡性競爭的局面，針對這樣的新變化，國家采取了“雙向調控”，截至目前，包括岳陽等多個城市出現“限跌令”，平抑了樓市快速下行帶來的風險。另有部分城市發放人才購房補貼，下調交易個稅等，“因城施策”、“一城一策”來穩定市場預期。四季度，預計各地針對樓市“打補丁”的措施依舊會不斷出現。

??“二線城市和三四線代表城市受前期樓市調控政策影響最顯著，房地產市場降溫最明顯。”

??中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜也表示，今年國慶假期房地產市場延續9月低溫態勢。不過，各地繼續大力度加碼的可能性明顯降低，政策微調預調的空間已打開，部分城市按揭貸款額度和放款時間、房貸利率、限簽等政策均有微調的可能，以穩定市場預期。

??“三穩”目標下市場趨冷

??“總體上今年國慶長假全國樓市購房熱情有所下降。個別城市如北京、深圳樓市出現國慶前三天集中網簽的情況，造成整個小長假樓市數據同比變化較大，不排除是受前期成交的房源在10月集中網簽的影響。”許之靜認為，在樓市長效機制調控下，各地城市新房市場呈現較明顯的差異，三線、二線、一線城市市場對政策的反應程度，主要呈現出從強到弱的梯度下滑的特征。

??縱觀全國各城市樓市近況，絕大多數城市都面臨著市場退燒。實際上，國慶長假樓市的褪色早已能預料。58安居客房產研究院數據顯示，重點監測的63個城市中有55個城市今年9月新房成交量出現同比下滑，下滑幅度平均達47%，其中，一線城市平均下滑幅度為49%，二線城市除西安出現小幅增長外，其余21個城市平均下滑幅度為44%，38個三四線城市中，除昆山、珠海、新鄉、常熟、太倉、南平、孝感出現增長外，其余31個城市全線下滑，下滑幅度達到50%。

??這是在多項嚴格調控政策的疊加作用之下，樓市“去杠桿”，“去泡沫”效果基本顯現。今年1-9月全國房地產政策發布次數高達400余次，2021年房地產調控政策的密集程度依然刷新歷史紀錄。從“三道紅線”給房企融資設限，“房地聯動”土拍新規則的制訂，嚴厲限購限售、積分搖號規則的細化、再到二手房指導價制度的建立，打擊學區房炒作、虛假房源等全國大范圍的樓市整治行動計劃，各種打補丁政策的推出，貫穿到房地產的整個生命全過程。中央進行調控的方式進行了全面升級，政策“工具箱”越來越豐富，精細化程度也越來越高，不斷直擊擾亂市場健康發展的各種不利因素和現象。

??上海、南京兩地已經明確實施一年分批次供應新房的政策，這就使得市場的冷熱受政府主導的程度變得更強，原先的樓市周期性特征將不再顯著。而這樣的新房集中入市的政策也將會被更多城市所效仿。

??二手房指導價穩定市場預期

??值得關注的是，部門熱點樓市降溫，二手房指導價也發揮了舉足輕重的作用，其關鍵點在于能引導銀行合理發放貸款，防范利用信貸資金炒房的風險。“莞八條”中明確：加快建立二手住房成交指導價發布機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款。上海則要求對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。58安居客房產研究院統計，不久后又指出二手房申請房貸將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。

??58安居客房產研究院數據顯示，全國共有11個城市建立二手房指導價制度。尤其是在人口密度較高的城市，穩住二手房就是牽住樓市房價的“鼻子”，對新房市場具有一定的打壓作用。

??另一方面，在樓市受季節性影響變化態勢越來越弱，以及疫情防控常態化的情況下，線上看房、線上交易越來越取代多次上門探房的購房方式。

??58安居客房產研究院監測的線上數據顯示，2021年7天國慶長假全國樓市活躍度較去年同期略有下滑，但幅度不大，其中全國二手房線上樓市活躍度下滑17%，而新房線上活躍度上揚2%。

??從房地產調控愈加頻密的趨勢看，預計到2021年年底，調控將從嚴不變。市場退燒難免，傳統“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面很難再現。“金九銀十”已成為歷史，樓市調控高壓下，樓市將較長時間維持平穩態勢，買賣雙方將脫離對季節的依賴。

??房企啟動差異化應對措施

??“房企在把握市場機會的同時，應持續優化產品，打造差異化、有競爭力的產品，注重品牌建設，提升市場競爭力。”陳文靜表示，展望四季度，部分城市存在政策微調預期，整體市場有望改善，但政策環境仍較為嚴格，短期市場仍有調整壓力。據中指數據監測顯示，以北京為例，多個項目在國慶假期前后集中開盤，其中不乏首批集中供地項目。為吸引更多購房者，開發商紛紛推出線上購房節、線上直播、國慶特惠等營銷策略促進項目銷售。整體來看，在供應改善下，北京房地產市場保持一定活躍度。

??而在另外一個一線城市深圳，國慶期間，開發商加大推盤力度，新房供應量大幅增加，帶動新建商品住宅成交規模較去年同期大幅增長，但成交去化率不及以往。預計四季度，在供應改善下，新房成交規模仍有一定規模。

??作為二線城市的代表，武漢今年國慶期間市場熱度明顯下降，受整體市場環境影響，購房者置業信心不足，大部分購房者觀望心態仍然比較濃厚，但部分開發商為加速去化，均推出了“特價房”、“工抵房”等促銷活動。

??“重點城市第一批集中供地項目即將入市，市場競爭或將更加激烈，在此背景下，房企應加大對城市市場周期及政策變化研究力度，加強競品監控，制定差異化營銷策略。”陳文靜表示。