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??近日，住房和城鄉建設部等9部門聯合印發《商貿物流高質量發展專項行動計劃（2021~2025年）》（以下簡稱《專項行動計劃》），在全國范圍內部署實施專項行動。

??《專項行動計劃》提出，要堅持市場主導、政府引導，堅持創新驅動、轉型升級，堅持因地制宜、有序推進，著力提升商貿物流網絡化、協同化、標準化、數字化、智能化、綠色化和全球化水平。到2025年，初步建立暢通高效、協同共享、標準規范、智能綠色、融合開放的現代商貿物流體系，為形成強大國內市場、構建新發展格局提供有力支撐。

??《專項行動計劃》堅持問題導向、目標導向，針對我國商貿物流領域的短板和不足，提出了優化商貿物流網絡布局、建設城鄉高效配送體系、促進區域商貿物流一體化、提升商貿物流標準化水平、發展商貿物流新業態新模式、加快推進冷鏈物流發展、培育商貿物流骨干企業等12項重點任務和構建良好營商環境、加大政策支持力度、完善重點企業聯系制度、發揮行業組織作用、加強商貿物流行業統計5方面的保障措施。

??物流地產成“藍海”

??當前，發展需求旺盛、投資收益率高的物流地產已成為資本競相追逐的對象，從收購參股到與電商或物流公司形成戰略合作，再到建立自己的物流地產板塊，房地產企業紛紛采用不同的形式加入到物流地產行業的爭奪戰中，持續為自身尋求多元化的發展新路徑。

??2007年，廣州富力地產股份有限公司在廣州投資建設了富力國際空港綜合物流園，目前，落成的高標準倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約88.98萬平方米，未開發的倉庫凈用地面積約210畝。

??2017年，綠地控股集團有限公司宣布與中國遠洋海運集團有限公司啟動全面戰略合作，涉及航運物流產業、物流地產開發、金融產業等領域。此次戰略合作是綠地控股集團有限公司首次布局物流地產市場。

??同年，碧桂園控股有限公司選擇以資本形式快速切入，出資約9.3億元成為中國國際海運集裝箱（集團）股份有限公司旗下產城業務板塊的戰略投資者，并在2020年再度增資16.06億元，目前持有約30%的股權。

??今年6月2日，遠洋資本有限公司通過關聯公司與紅星美凱龍家居集團股份有限公司達成合作框架協議，擬收購紅星美凱龍家居集團股份有限公司所持有的西藏紅星美凱龍企業管理有限公司、紅星美凱龍（上海）企業管理有限公司、天津紅星美凱龍物流有限公司、上海倍博物流有限公司、上海倍正物流有限公司、上海倍躍物流有限公司、上海倍茂物流有限公司7家物流子公司。

??值得注意的是，早在2014年，萬科企業股份有限公司就提出要做“城市配套服務商”，走多元化道路，先后布局了物流地產、商業地產、長租公寓、養老、滑雪度假與文化娛樂等多個業務板塊，試圖從地產開發商向城市配套服務商轉變。

??2017年，郁亮首次以萬科企業股份有限公司董事會主席身份亮相時曾表示，除了傳統住宅開發之外，萬科未來有機會做大的優勢業務領域，一是商業地產，另一個就是物流地產。

??《中國物流地產市場快報（2020年第四季度）》顯示，普洛斯投資(上海)有限公司獨占約28.5%的國內市場份額，排名第一。其他物流地產企業各自所占份額僅為個位數，排名第二的萬緯物流發展有限公司，占據約8.0%國內市場份額。

??萬緯物流發展有限公司是萬科企業股份有限公司于2015年打造的獨立物流品牌。發展至今，該公司已在44個城市累計管理148個項目，包括128個高標庫和20個冷庫，可租賃建筑面積1148萬平方米，成為目前國內最大的冷庫運營商。

??公司年報顯示，2020年，萬科企業股份有限公司旗下物流管理項目實現營收18.7億元，同比增長37%。在2020年，萬科共獲得10個物流地產項目，可租賃建筑面積約74.76萬平方米。

??2020年6月，萬科企業股份有限公司通過一項對其全資子公司萬科物流發展有限公司增資180億元的議案。這筆增資金額占公司當年合計增資金額的58.74%。如此看來，萬科企業股份有限公司在物流地產方面或正在醞釀新的計劃。

??機遇與挑戰并存

??房地產企業為何紛紛投身于物流地產市場？

??向來嗅覺敏銳的房地產企業，早已發現隱藏在國民經濟水平提高、居民消費持續升級、電商行業不斷拓展等因素背后，物流地產持續釋放的發展需求。而新冠肺炎疫情更是讓物流行業成為“最忙碌”的行業之一，也讓現代化倉儲需求加速增長。

??近日，第一太平戴維斯在2021年上半年度房地產市場回顧及展望暨中國產業及物流地產市場分析的媒體分享會上表示，物流地產市場蓬勃發展，并正在成為地產增長的新引擎。

??2021年是“十四五”規劃的開局之年。《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》明確指出，要建設現代物流體系，加快發展冷鏈物流，統籌物流樞紐設施、骨干線路、區域分撥中心和末端配送節點建設，完善國家物流樞紐、骨干冷鏈物流基地設施條件，健全縣鄉村三級物流配送體系，發展高鐵快運等鐵路快捷貨運產品，加強國際航空貨運能力建設，提升國際海運競爭力。

??未來，中國物流地產市場有著良好的發展前景。房地產企業打入物流市場，更多的是滿足自身多元化轉型升級的需要。從“去地產化”的努力，再到今天積極尋求和摸索多元化發展，越來越多的房地產企業在開辟新賽道，尋找更多的利潤空間、生存空間和發展空間。

??遠洋資本有限公司副總經理林川曾表示，遠洋資本之所以在眾多擬投賽道中選擇深耕大物流，一方面是基于與生俱來的“地產基因”，另一方面則是基于冷鏈供需不匹配、電商高速發展、高標倉的升級驅動、新零售布局加速以及最后一公里的挑戰五大因素驅動物流行業實現跨越式發展的基本面判斷。

??仲量聯行評估咨詢服務部的統計數據顯示，在國際主要城市，物流地產的投資收益表現普遍優于辦公樓物業和5年期國債。

??穩定旺盛的發展需求、較高的投資回報率，讓傳統房地產企業對物流地產板塊的關注度持續提升，但相對于強勁的市場需求，國內物流地產的發展現狀并不能為之提供有力支撐，仍有很大提升空間。

??仲量聯行發布的《中國物流地產市場白皮書》顯示，中國倉儲物流設施庫存總量約10億平方米，僅次于美國。但從人均面積的角度，中國當前人均倉儲物流設施庫存不足1平方米，僅相當于美國和日本的20%左右；同時，中國倉儲物流設施中的現代化設施占比僅7%，低于一般發達國家水平。

??風口之下，機遇與挑戰并存，對于包括碧桂園控股有限公司、萬科企業股份有限公司等行業巨頭在內的“跨界玩家”而言，物流地產能否成為其新的增長引擎，還有待時間驗證。