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??7月流火，正是武漢最酷熱時節，高先生從廣東來了武漢，他要看一些樓盤，計劃買套房。

??7月31日，高先生頂著近40度高溫，前往武漢市江岸區后湖融創公園大觀營銷中心。午時剛過，這里就擠滿了看房人，一位售樓負責人正熟練的向新來的人解說樓盤的區位、交通、配套等信息；同時，還有不少置業顧問與有意向購房的客戶一對一的洽談戶型、價格等。

??眼前的場景讓高先生心中涌起了買房的沖動，仔細了解樓盤信息后，與接待他的高級經理王女士攀談了起來。

??高先生說：“我的情況有點復雜，戶籍不在武漢，在湖北另一個城市，目前在廣東工作。”

??王經理微笑著向高先生說：“你之前有幾個客戶也是非武漢戶籍，是周邊天門、孝感、隨州等地的，都在這兒買了房，先落戶就行了，目前武漢落戶政策非常寬松，如果有孩子在武漢上大學，辦理購房手續也很便捷。”

??高先生坦誠的說：“雖然在廣東創業拼打多年，考慮孩子在武漢上學與以后全家的安穩，還是覺得能在武漢有套房子好一些。他會重點考慮融創公園大觀，但還要到武漢光谷看兩個樓盤，比較后再確定。”

??王女士向記者透露，融創公園大觀并不愁賣，今年3月開盤后已經銷售了1600多套，業績好于預期。

??今年以來，武漢樓市整體上呈現出供銷兩旺態勢，特別是進入7月份，武漢新房銷售網簽量更是井噴式爆發，武漢市住房保障和房屋管理局官網顯示，7月份，武漢新建商品房網簽達35940套，同比2020年7月成交的25158套上漲42.86%，環比2021年6月成交的21472套上漲了67.38%，創下近幾年單月成交量新高。

??市場觸底反彈，創三項新高

??今年，像高先生這樣的購房者一波接一波奔向武漢，讓住房消費得以持續釋放。

??中國房地產報記者梳理武漢市場數據發現，1-6月，武漢新建商品房銷售124145套，其中新建商品住房銷售108769套；疊加7月份新建住房網簽備案的28712套，截至今年7月末，武漢新建住房成交量約13.8萬套，相比2019年同期的10.8萬套上漲約22%。

??13.8萬套交易是很多城市全年新房交易量，甚至這一數據高于不少一二線城市，這充分顯示了武漢新房市場強大的量能，支撐如此量能的力量是什么？

??華中師范大學經濟與工商管理學院城市經濟系主任、博士生導師陳立中教授接受記者采訪時說：“房地產市場首先看人口，今年5月武漢市公布了第七次人口普查數據，系統梳理了武漢人口走勢和特征，從中可以洞察驅動樓市變化的內因。”

??陳立中向記者提供了“1980—2020年武漢市常住人口和戶籍人口變動趨勢曲線圖”，他總結出武漢40年來人口流入幾個特征：一是常住人口增長速度越來越高于戶籍人口；二是常住人口增長速度時快時慢；三是戶籍人口增長緩慢；四是常住流動人口（常住人口減去戶籍人口）增長迅速。

??具體來看，2010年武漢市常住流動人口首次超過100萬，2014年超過200萬，2020年超過300萬。另外，去年深受疫情沖擊，武漢流失了不少人口，七普武漢人口數據有“失真”嫌疑，從武漢市相關部門統計數據看，2020年年底，武漢市流動人口392.57萬人，2021年6月增長到509.94萬人，半年增加了117.37萬人。

??“40年來，武漢市人口流入是波段式增長，值得關注的是2020年武漢市新繳納社保人數約50萬人，2021年上半年則猛增接近40萬人，今年上半年加快了增速，特別是繳納了社保的常住流動人口的快速增長是驅動武漢樓市交易量反彈主因。”陳立中強調說。

??武漢市剛需客戶與改善家庭是購房主流，武漢在讀大學生家庭、周邊城市居民，還有杭州、廣東、深圳等地投資者紛紛涌入下，讓武漢市場在疫情后得以自我恢復后，并強勁反彈。

??陳立中說，2020年突如其來新冠疫情雖然對武漢整個城市造成了歷史罕見的巨大沖擊，但武漢得天獨厚的地域優勢、勢頭良好的產業基礎、藏龍臥虎的人才高地并沒有改變，“這應該是投資者對武漢房地產市場信心堅挺的關鍵”。

??來自克而瑞武漢研究中心的數據顯示，今年武漢上半年樓市創下三項新高：供應量達1089萬平方米，創下近10年同期之最；1868億元成交金額超過2016年成交量歷史峰值，創下歷史新高；2021年上半年，武漢商品住宅市場均價達17095元/平方米，同比增長14%，環比增長8%；如果以6月實時價格來看，已接近1.8萬元/平方米，房價水平創新高。

??顯然，這是量價齊升的市場形態。

??分化加劇，光谷板塊走出獨立行情

??武漢樓市在一路狂奔中亦冷熱不均，出現了深度分化。

??武漢漢陽濱江與四新板塊曾被譽為武漢地產幾大高成交熱點板塊之一，諸多品牌房企項目均盤踞于此；市場亦冷熱不均，如武漢光谷板塊的綠地光谷星河繪、中建光谷之星、愷德光谷熙園等樓盤紛紛熱銷，開盤即日光，成為置業投資的重要標的；有些項目開盤卻遭遇低銷的尷尬情況，僅賣出幾套房。這表明，今年武漢市場投資置業熱點在轉移，進行著新的板塊輪動。

??陳立中也表示，武漢樓市呈現深度分化特征，如東湖高新開盤去化率近70%，新洲僅12%，區域分化嚴重；上半年不同樓盤去化率也是冰火兩重天，開盤去化率高于70%的項目占比22%，同時開盤去化率低于30%項目占比超過50%。

??為此，盡管市場整體行情較好，但也僅是幾家歡樂幾家愁。

??一位不愿具名的房企負責人告訴記者：“雖然武漢前7個月有13萬套銷量，由于市場冷熱不均，熱點板塊分流了大量人流與資金，感覺壓力很大。”

??克而瑞數據顯示：上半年，武漢整體市場開盤去化率為38%，基本維持在2020年以來低位。實際上，武漢樓市自2018年下半年開始，項目開盤去化率持續走低，2018年三季度以前，整體開盤化率在80%以上，至2019年一季度下降至70%，2020年后至今僅維持在4成左右。

??在成交結構上，2021年上半年新增供應量僅成交不到40%，武漢上半年整體成交1089萬平方米，約400萬平方米成交量為今年新增預售證供應，占比37%，585萬平方米成交量為2020年預證供應，另有108萬平方米為2019年預證供應。即今年新增預證供應占成交總量比例不到40%。

??新增供應分板塊去化率呈現較大差異，在武漢城市重點功能區、產業核心區，去化率明顯較好，比較典型的有光谷板塊、武昌濱江等板塊，武漢中心城區成交占比大幅提升，高達64%；遠城區銷售乏力。

??武漢光谷板塊則走出了量價齊飛的獨立行情。

??1—7月份，武漢光谷新房成交20094套，約占武漢總成交15%。武漢每賣100套新房，15套來自光谷，各類購房群體涌入不斷推升市場火爆度，日光盤涌現、一二手房價倒掛，更點燃了投資熱情。

??6月，在武漢首批兩集中供地中，光谷中心城033號地塊拍出了超2萬元/平方米樓面價，進而引發了很多房企對光谷區域價值與發展趨勢判斷發生分歧。

??“我不認為光谷中心城明年成交價能破3萬元/平方米。”一位頭部房企負責人告訴記者：“我們也參與了該地塊競拍，在樓面價競拍至1.6萬元/平方米時毅然放棄，因為確實算不過賬來。目前房價是2.5萬元/平方米，地價卻超2萬元/平方米，地房比如此之高，風險太大。”

??陳立中認為，光谷地產板塊起飛有雄厚產業支撐，武漢市“十四五”產業發展規劃顯示，其九大支柱產業有2057家企業，其中618家在東湖高新，占比30%；六大新興產業有311家企業，其中178家在東湖高新，占比57%；五大未來產業有24家企業，其中14家在東湖高新，占比58%。由此可見，東湖高新強大的產業硬實力是驅動光谷區域地價和房價上漲主因。

??“盡管如此，我覺得這些局部市場出現了過熱跡象，需要各界給予關注與警惕。”陳立中強調說。