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??在第七次人口普查中，廣東省以1.26億人口成為31個省市中人口總量最多的省份。與此同時，2020年，廣東省GDP突破11萬億大關，連續32年位居全國首位，是中國當之無愧的人口和經濟第一大省。

??作為改革開放的排頭兵，經濟和人口中保持領先的廣東省，在房地產市場發展中，有著舉足輕重的地位。

??從房企投資的角度而言，人口總量和經濟體量是廣東省的核心競爭力，勞動力人口比重高達68.8%也使廣東成為最“年輕”的省份，尤其部分城市人口被嚴重“低估”，潛在購房需求仍然較大。但商品住宅成交數據與其并未成正向關系，這意味著廣東部分城市房地產市場需求端仍面臨需求轉化的難題。

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??半數城市人口被低估

??在“長期看人口”的房地產市場，人口數據和房地產需求之間有著很強的關聯性。廣東省在人口總量的指標上有很大的優勢。

??“七普”數據顯示廣東全省人口達1.26億人，是全國人口第一大省，較2010年（第六次全國人口普查數據，下同）總人口增量超2000萬人，增幅高達21%。而同期全國平均人口漲幅只有5.38%，人口增量及增速在全國31個省、自治區、直轄市中均首屈一指。

??不僅如此，廣東省人口總量占全國總人口比重不斷增加，過去十年由7.79%增至8.93%，增加了1.14個百分點，是全國唯一一個增幅超過1個百分點的省份，遠超第二位的浙江0.63個百分點，人口集中度在全國明顯提升。

??值得注意的是，對比2019年常住人口數據，廣東省下轄的21個城市中，半數城市常住人口規模被低估。

??其中深圳、廣州兩個一線城市，2019年常住人口總量被低估均超300萬，尤其是深圳，被低估了412萬之多。此外，東莞、佛山、惠州、中山被低估了超百萬人。

??之所以導致人口被低估，主要是由于流動人口的持續增加導致的，除中山流動人口規模較10年增加不足百萬（87萬）之外，其余三城常住流動人口規模均超百萬，分別占其同期常住人口增量的六成及以上。

??實際上，流動人口規模的增加帶來了巨大的居住需求，尤其是深圳、廣州這類產業經濟發達，購買力比較強的城市，“剛需池”將大幅增加。

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??勞動力人口占比全國最高

??在人口總量優勢的基礎上，廣東省憑借“兩高一低”（即青少年幼兒多、勞動力人口多、老年人口少）的年齡結構在31個地區表現尤為突出。具體而言，15-59歲勞動力占比高達68.8%，在31個地區中居于首位，較全國平均水平高出5.45個百分點，人口紅利效應依然突出。

??全國大部分發達省份面臨老齡化加劇的困境時，廣東省卻能逆勢成為31個省市地區“最年輕”的發達省份。2020年，廣東60歲以上人口占比僅有12.35%，僅高于西藏、新疆和青海三個少數民族人口集聚地區。

??年輕人口大量流入是造成上述情況的主因。要知道，在生育率普遍下滑的當下，只有能夠吸引年輕外來人口落戶、定居，城市的年齡結構才會越發健康。而地區產業和經濟發展實力則是深層次的內因。以制造業發達的東莞為例，強大的制造業尤其是勞動密集型產業吸引了大量的外來年輕人口，其勞動人口比重高達81.4%，比北京、上海高出10多個百分點，居于全國首位，人口結構優勢十分突出。

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??人均購房面積僅位列全國第15

??雖然從人口總規模、人口年齡結構來看，廣東省表現均名列前茅，但是商品住宅成交相關數據表現并不佳。國家統計局數據顯示，2020年廣東省商品住宅銷售面積為12931萬平方米，而GDP僅次于廣東的江蘇，在人口總量僅為其2/3的情況下，創造了13856萬平方米的商品住宅銷售面積。

??從人均購房面積來看，廣東省2020年人均購房面積僅有1.03平方米，在全國31個地區中排在第15位。與江浙等經濟發達、房價較高的同類地區相比，難以望其項背，而廣西、貴州、江西、四川、寧夏等中西部地區甚至已趕超廣東，這意味著廣東省整體購房需求十分乏力。

??之所以出現上述現象，還要從廣東的產業結構中尋找答案：勞動密集型產業快速發展，集聚了大量中低學歷流動人口。高企的房價與低收入水平難以匹配，因此抑制這部分人群留在廣東的意愿，他們的居住需求往往通過租房來實現。

??數據顯示，廣東擁有大學（指大專及以上）學歷人口比重僅有15.7%，遠低于北京和上海，也不及同為外來人口大量聚集的浙江，僅與全國平均水平基本持平。典型如外來人口比重較高的佛山、中山、東莞、惠州等城市，這類城市雖然勞動力人口比重較高，但是大學生比重大都低于全國平均水平（佛山略高），人口教育水平普遍偏低。

??以常住人口達到1047萬人的東莞為例，這座廣東省第三個超過千萬的城市，勞動人口比重高達81.41%，居于全國首位，從這個角度來看，潛在的購房需求較大。

??但產業結構導致該城市主要以收入不高的產業工人為主，大學生比例只有13%，而初中生人口占比最高為42%。這樣的人口結構導致潛在購房需求很大，但實際轉化率走低的情況。佛山和惠州等城市面臨著同樣的問題，這也是導致廣東省整體需求轉化不佳的重要原因。

??值得注意的是，深圳人口雖然學歷水平稍高，收入水平也保持高位，但受高房價、限購等因素的影響，人均購房面積并不高，只有0.44平方米，這一指標表現還不及上海，一定程度上也拖了廣東省的后腿。

??廣東省基于良好的創新氛圍、發達的制造業、相對較高的收入、寬松的落戶政策，人口吸引力在全國表現突出。尤其是廣州、深圳、東莞等城市，常住人口規模均被大幅修正，人口集聚能力十分突出，人口紅利效應十分突出，這均為購房需求蓄水池提供了充裕的源泉。

??但是無論是商品住宅成交總規模，還是人均購房面積來看，廣東省表現與其龐大的人口規模優勢、人口結構優勢并不相符。受購買力較低的影響，長期居留意愿并不強烈，購房需求轉化率不高。

??大量外來人口的涌入，仍將大幅推高廣東省的住房需求總量。這一部分需求將轉化為租賃需求，在加強租賃住房建設力度的背景之下，人口指標大幅修正的廣州、深圳和佛山等城市租賃住房建設方面或迎來更多的發展機遇。