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??6月房地產(chǎn)市場(chǎng)以成交環(huán)比下降5%、百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)0.2%，結(jié)束了2021年上半年，平淡收?qǐng)觯w表現(xiàn)弱于預(yù)期。

??受此影響，地產(chǎn)股表現(xiàn)平平，克而瑞領(lǐng)先股指下跌9.7%，指數(shù)表現(xiàn)不及大盤(pán)。從估值角度來(lái)看，2021年6月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值平穩(wěn)，指數(shù)相對(duì)恒指PE略有回落。個(gè)股表現(xiàn)較弱，僅綠城中國(guó)單月漲幅達(dá)到了42.7%，本月漲幅TOP3門(mén)檻僅為0.8%。

??聚焦“B”評(píng)級(jí)及樣本房企，6月權(quán)益口徑銷(xiāo)售額同比增速平均漲幅為54.4%，房企銷(xiāo)售增速回歸正常理性水平，多數(shù)房企仍然保持穩(wěn)健的拿地態(tài)度。“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制以及整體政策環(huán)境邊際收緊，對(duì)于各大房企來(lái)說(shuō)，在整個(gè)行業(yè)增速放緩及“三條紅線(xiàn)”壓力下，無(wú)論是企業(yè)投資還是擴(kuò)張動(dòng)能都有不小壓力。考慮到克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)整體表現(xiàn)，地產(chǎn)股或?qū)⒊蔀檩^好的防守型投資選擇。

??01

??樓市成交迎來(lái)階段性回調(diào)

??2021年6月，房企集中沖刺半年度業(yè)績(jī)，供應(yīng)有所放量，成交整體仍處高位但弱于預(yù)期。30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交環(huán)比下降5%，同比基本持平，較2019年同期增幅為9%。

??其中，二三線(xiàn)城市增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，CRIC監(jiān)測(cè)的26個(gè)城市6月預(yù)計(jì)整體成交2641萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降2%和8%。其中，杭州、佛山、寧波、常州等前期高熱城市在信貸收緊，調(diào)控加碼等政策壓力下，均迎來(lái)階段性回調(diào)，成交表現(xiàn)大不如前。

??此外，粵港澳大灣區(qū)因疫情反復(fù)市場(chǎng)階段性遇冷，核心城市廣州、深圳以及衛(wèi)星城市佛山成交均拐頭向下，東莞成交雖低位提升，但較年內(nèi)高點(diǎn)仍存在較大差距。

??從房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，2021年上半年至今，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊購(gòu)囊患径乳_(kāi)始就出現(xiàn)了放緩，6月單月環(huán)比增速僅14.6%，不及往年同期。但從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)規(guī)模有所提升，2021年1-6月，百?gòu)?qiáng)房企1-6月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額61499.1億元，同比增長(zhǎng)36.7%。

??圖：2021年上半年百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)及變動(dòng)情況（億元）

圖片數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??02

??“B”評(píng)級(jí)及樣本房企平均增速為 54.4%

??前6月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售額增速繼續(xù)收窄。疫情低基數(shù)影響消散，1-6月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售累計(jì)達(dá)到70061億元，同比增加38%，環(huán)比下降12個(gè)百分點(diǎn)，從各TOP級(jí)房企表現(xiàn)來(lái)看，TOP51-100 房企銷(xiāo)售增速較高。

??單月來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企間漲跌互現(xiàn)，部分開(kāi)發(fā)商單月銷(xiāo)售下滑嚴(yán)重，拖累整體數(shù)據(jù)增長(zhǎng)，其中，TOP11-30房企銷(xiāo)售增速下滑7%。

??主流房企近半數(shù)全年銷(xiāo)售目標(biāo)已完成50%。根據(jù)38 家公布全年銷(xiāo)售目標(biāo)的主流房企數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年6月底，已有17家銷(xiāo)售完成率超50%，其中首開(kāi)股份完成率最高，達(dá)61%，完成率介于40%~50%的有19家。

??聚焦“B”評(píng)級(jí)及樣本房企，2021年1-6月，權(quán)益口徑銷(xiāo)售額同比增速均值約為 54.4%（除恒大），德信中國(guó)及港龍中國(guó)地產(chǎn)2家房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售翻倍。“BB”評(píng)級(jí)樣本房企2021年全口徑銷(xiāo)售額6月累計(jì)同比增速均值約為47.0%，僅綠城1家房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售翻倍，房企銷(xiāo)售增速回歸正常理性水平。

??從投資的角度而言，在三道紅線(xiàn)的調(diào)控下，房企拿地態(tài)度分化明顯。據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計(jì)，共有20家“B”評(píng)級(jí)及樣本房企，入榜6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100，其中融信、中駿、德信、力高、上坤等補(bǔ)貨較為積極。

??表：“B”評(píng)級(jí)及樣本公司 1-6 月克而瑞銷(xiāo)售數(shù)據(jù)(單位:億元)

數(shù)據(jù)來(lái)源:易居克而瑞 克而瑞證券研究院

??03

??地產(chǎn)股估值水平整體回落

??2021年6月，恒生指數(shù)下降2.2%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降9.7%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降7.9%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊下降7.8%。

??2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅27.5%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅24.9%。恒生指數(shù)漲幅1.3%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅19.1%。

??圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

??從成交額看，6月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月回落。6月該指數(shù)成交額占比周均值80.0%，低于歷史均值83.2%，低于上月周均值83.4%。

??從估值角度看，2021年6月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值平穩(wěn)，指數(shù)相對(duì)恒指PE略有回落。

??克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE2021年6月周均值為6.24，低于上月周均值6.54，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年6月整體PE周均值為15.65，高于上月周均值15.21，高于2020年全年的周均值12.49。

??圖：6月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)恒指整體PE有所回落

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

??從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，6月個(gè)股表現(xiàn)較弱。其中，綠城中國(guó)漲幅高達(dá)42.7%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和大發(fā)地產(chǎn)緊隨其后；跌幅榜上，中國(guó)奧園、時(shí)代中國(guó)、新城發(fā)展控股位居前三。

??開(kāi)年以來(lái)，地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，疊加2020下半年以來(lái)的樓市需求熱度，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售增速將逐步修復(fù)至通常水平，2021年全年銷(xiāo)售面積與金額增速在-0.5%至+1.2%之間。

??在銷(xiāo)售、融資、土地供應(yīng)等政策的密集出臺(tái)的背景下，中長(zhǎng)期將加速行業(yè)洗牌，優(yōu)質(zhì)公司優(yōu)勢(shì)在逆境中得到凸顯，那些財(cái)務(wù)穩(wěn)健安全、業(yè)務(wù)布局良好、組織管理高效的優(yōu)質(zhì)房企優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??分析師：孫楊  

??牌照號(hào)：BOI804  

??聯(lián)系人：杜曄婕

??(孫楊先生受聘于香港克而瑞證券有限公司，持有香港證監(jiān)會(huì)1號(hào) - 證券交易及 4號(hào) - 就證券提供意見(jiàn)的代表牌照，其牌照中央編號(hào)為BOI804。孫楊先生及其有聯(lián)系者并沒(méi)有對(duì)上述涉及公司持有任何財(cái)務(wù)權(quán)益)