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??今日焦點

??開年以來7城租房政策加碼

??北京銀保監局：去年房地產貸款增速低于各項貸款平均增速

??杭州：嚴格審查購房家庭凍資行為

??個別自媒體正在忽悠“年后北京房價漲3成”

??“滬十條”落地兩周，二手房市場初現成效

??2021年房企資金鏈迎大考

??房企開啟回購操作“保衛股價”

??金融>>

??2月2日，北京銀保監局召開的2021年工作會議指出，2020年北京房地產貸款增速低于各項貸款平均增速1.44個百分點，房地產信托規模同比下降16.7%。此外，去年北京銀保監局加大查處懲治力度和監管震懾力度，全年累計對47家機構、57名責任人進行行政處罰，罰沒款項1.11億元，為上年的2.2倍。出臺規范性文件和政策文件17份，整治結構性存款、信托貸款、押品管理、兼業代理、保險銷售等業務領域突出問題。信托通道類業務規模同比下降40.6%，影子銀行規模持續收縮。

??政策>>

??2月3日，浙江省杭州市住房保障和房產管理局發布消息，為堅決貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，維護房地產市場秩序，確保杭州市房地產市場平穩健康發展，市住保房管局會同人民銀行杭州中心支行和浙江銀保監局，將督促房地產開發企業嚴格審查購房家庭凍資情況，指導相關金融機構規范管理，確保凍資賬戶為購房家庭成員名下賬戶。如發現存在不規范凍資行為的，企業將取消其搖號資格。

??市場>>

??【1】解決好大城市住房突出問題，是中央經濟工作會議部署的重點任務之一。進入2021年，多城在住房租賃政策上再加碼。開年以來，至少已有北京、上海、鄭州、深圳、青島、寧波、中山等7城出臺住房租賃相關政策，主要可分為三個方面。一方面是減輕承租人和房東的負擔，如鄭州明確，允許承租人住房公積金提取額度在現有基礎上提高30%。青島下調公共租賃住房實物配租第一檔租金標準。深圳提出，逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇，優化租賃住房積分入學政策。中山提出，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過10萬元的，免征增值稅政策；對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。另一方面，是增加房源供給。如上海明確，通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。寧波提出，允許非房地產企業將依法取得使用權的土地，經批準后用于租賃住房建設；允許企業將閑置商業、辦公、工業用房改建為租賃住房或職工宿舍。中山也擬允許將非公開出讓的地上在建、建成、庫存的商業用房，按規定改建為租賃住房，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。第三方面，是嚴管長租公寓。如北京和深圳都對住房租賃企業的經營和資金監管出臺了政策，包括嚴禁“長收短付”，設立專用托管賬戶，禁止“租金貸”等。

??【2】近期，一些自媒體正在以忽悠北京房價“暴漲”為手段，放大購房人焦慮、拉動北京房地產市場漲價預期，如某微信公眾號推送稱“即便考慮到金融監管機構將嚴查經營貸，年后京滬房市還會有30%的上升幅度”、“購房人要買在暴漲前夜”。而從實際成交量看，北京雖然有零星學區房成交放量，但絕非樓市普漲。拋開個案，從數據上看，北京二手房市場在去年年末出現翹尾，第四季度的二手住宅月成交量仨月連漲，分別網簽了14330套、17268套、20944套。到2021年1月，二手住宅成交盡管依然活躍，但月成交量已經回落到2萬套內，單月網簽了17513套。業內人士表示，北京樓市屬于全國一、二線城市中最穩定的，購房杠桿難度最大，這種情況下不太可能出現高溫。且主管部門已經表態，將嚴厲打擊惡意炒作和違規資金進入樓市，當下的北京樓市遠遠未到“小陽春”。

??【3】“滬十條”新政發布距今已有近兩周的時間，相對于一手房的熱度不減，上海的二手房市場已漸趨平穩。媒體走訪了滬上多個區域的二手房中介門店發現，即使是周末，門店也顯得分外冷清，到訪客戶大幅減少，買賣雙方的心態已發生變化。上海鏈家研究院的資深分析師楊雨蕾表示，從上周（1月25日至31日）上海鏈家的各項二手房指標來看，環比均出現下滑。其中，成交套數下降26%，成交均價下降2%，掛牌量下降16%，帶看量下降11%，新增客戶量下降8%，新政對需求端的抑制作用初現成效。

??企業>>

??【1】數據顯示，歷年1月均為房企債券融資高峰期，今年也不例外，但總體發債規模低于市場預期。貝殼研究院數據顯示，2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元，同比下降5.3%。而2021年1月境內外房地產企業債券到期規模約1447億元，較上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企償債規模將繼續增加，全年償債壓力上升。對此，專家表示，“三道紅線”威力開始顯現，房地產債券今年到期規模增多，對資金鏈帶來考驗。未來房地產金融政策將維持偏緊態勢，同時“三道紅線”有可能擴圍，房企應重視現金流管理，積極調整杠桿水平，拓展多元化融資渠道，提升自身抗風險能力。

??【2】當下地產股行情不容樂觀，許多房企的股價都處在最低區間，即便基本面無虞、業績表現亮眼，也始終在股價上得不到體現。從數據來看，地產股當前的估值水平處在歷史的最低區間。據機構統計，2020年申萬28個一級行業有7個行業全年是下跌的，其中房地產指數跌幅接近11%。以行業銷售規模排名前十的房企為例，過去一年，市值共縮水了約3631億元。隨著地產股的估值滑入低位，一部分房企開啟回購操作“保衛股價”。如中國海外發展于2021年1月25日在香港交易所回購88.00萬股。2月2日，中國奧園以每股最高6.99港元最低6.93港元的價格購回76萬份股票。除了上述房企之外，部分房企在發布年度業績盈利警告之后，也通過回購操作來維持股價。