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??房價總是能夠牽動每一個人的心。站在年終歲首的交接點上，預(yù)判2021年樓市走勢，尤為引發(fā)關(guān)注。

??12月21日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》，對明年樓市作出五大預(yù)測：

??第一，2021年全國房價平均上漲5%左右；第二，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長，并創(chuàng)歷史新高；第三，房地產(chǎn)投資速度將會有所下降，持續(xù)保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群復(fù)蘇較好甚至出現(xiàn)過熱，其他城市復(fù)蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴(kuò)大；第五，市場風(fēng)險有望進(jìn)一步下降，但仍存在大起大落的風(fēng)險。

??報告還建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征，爭取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。

??值得注意的是，2014～2020年，社科院已連續(xù)7年發(fā)布住房報告藍(lán)皮書，且都對新一年房價走勢做出預(yù)測，并給出具體數(shù)值。其中，預(yù)測2014年商品房均價漲7.6%，2015年漲1.2%，2016年漲3.9%，2017年漲3.4%，2018年4.2%，2019年漲7.6%，2020年漲6.1%。

??從大趨勢來看，近年來中國房價確實一直保持上漲趨勢。而從具體數(shù)據(jù)看，考慮到2020年疫情“黑天鵝”的沖擊，中國社科院預(yù)測的房價漲幅其實偏保守。

??2020樓市走過V型曲線

??市場大多數(shù)時候是一脈相承的，今年的行情將決定明年的市場。回顧分析2020年房地產(chǎn)市場有利于更好地對來年作出預(yù)判。

??第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房價方面，2020年1～11月百城新房價格累計上漲3.19％，其中一線城市上漲3.77％，二線城市上漲3.32％，三四線城市上漲2.26％。尤其是珠三角和長三角，新房價格漲幅同比明顯擴(kuò)大。

??截至2020年11月，全國房價平均水平突破萬元大關(guān)，均價達(dá)到10071元/平方米，同比增長7.9%。

??賣地方面，2020年1～11月全國300城住宅用地成交9.3億平方米，同比增長6.3％；出讓金為4.4萬億元，同比增長17.8％；成交樓面價為4698元／平方米，同比上漲10.9％。

??賣房方面，2020年1～11月TOP100房企銷售業(yè)績持續(xù)增長，且已有32家房企躋身千億行列。其中，超級陣營、第一陣營、第二陣營房企的銷售額增長率均值都在10％左右。

??從數(shù)據(jù)上看，雖然受疫情影響，年初房地產(chǎn)市場一度被摁下暫停鍵，但樓市向上增長的趨勢并未改變。

??中國社科院報告中稱，過去一年住房市場經(jīng)歷了先降后升的V型變化，其空間分化有所減弱。

??第一時間上，住房市場經(jīng)歷急速下降后轉(zhuǎn)向邊際遞減式回升。首先，全國住房價格增幅經(jīng)歷了下降、回升和企穩(wěn)的過程；其次，住房銷量創(chuàng)造了新高，住房開發(fā)量增速有升有降。再次，房地產(chǎn)投資則經(jīng)歷了從驟降到穩(wěn)步恢復(fù)性增長的過程，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)較大。

??全國住房開發(fā)投資增幅呈現(xiàn)“V”型變動，月度同比增速從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，至2020年10月達(dá)到14.27%。

??第二空間上，房價空間分化總體有所減弱。首先，房價降溫明顯，空間演變趨緩，房價上漲城市數(shù)量和上漲速度低于去年同期。其中，一線城市房價水平大幅領(lǐng)先其他層級城市，一二線城市二手房價格增速先緩慢下降，再微幅上升，三線四線城市二手房價格增速有所回落。其次，房價水平區(qū)域差異大，東部地區(qū)領(lǐng)先，中西部地區(qū)并進(jìn)，東北地區(qū)墊底。第三，城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。

??2021年樓市形勢總體樂觀

??“什么決定房價，長期看人口，中期看土地，短期看政策。”恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的這句話幾乎被業(yè)內(nèi)看作金科玉律。尤其是貨幣政策，對于房價走勢有著相當(dāng)大的重要性。

??受疫情影響，2020年貨幣政策總體寬松，融資成本處于歷史低位。盡管監(jiān)管層對房地產(chǎn)領(lǐng)域采取了嚴(yán)厲的融資管控措施，但總體融資環(huán)境并不算差。

??2021年貨幣政策怎么走？最新定調(diào)已經(jīng)出爐。

??12月29日央行貨幣政策委員會召開2020年第四季度例會，會議強調(diào)，仍將堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，穩(wěn)字當(dāng)頭，不急轉(zhuǎn)彎。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，保持貨幣政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，把握好政策時度效，保持對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度。

??“一是貨幣政策穩(wěn)健基調(diào)不變，保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，不急著轉(zhuǎn)彎；二是不搞‘急轉(zhuǎn)彎’，即考慮到經(jīng)濟(jì)增長已逐漸恢復(fù)，貨幣政策即便要調(diào)整，也是相對平穩(wěn)的微調(diào)，不應(yīng)該出現(xiàn)大幅收緊和調(diào)整。”植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平認(rèn)為。

??既然現(xiàn)在還未到貨幣政策收緊的條件，也意味著至少短期內(nèi)房地產(chǎn)還可以繼續(xù)享受貨幣寬松的紅利。

??中國社科院報告亦對2021年樓市走向持整體樂觀預(yù)判。房價上，預(yù)計2021全年商品住房價格同比增幅可能會下降，維持在5%左右；銷量上，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長，并創(chuàng)歷史新高；投資上，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速將有所下降，持續(xù)保持在7%左右。

??具體來看，2021年上半年，房地產(chǎn)投資增速將保持恢復(fù)性增長，各月同比增幅將從2～4月份的劇增，到4～6月的高增，再到6月以后正常增長，年穩(wěn)季變的態(tài)勢仍將持續(xù)。

??住房拐點將提前來臨

??中國社科院預(yù)計，“十四五”時期，住房拐點將來臨。“原來預(yù)估的在2025年出現(xiàn)住房絕對拐點，即住房銷售額絕對量下降，可能會提前。”

??不過，報告亦稱，雖然總量可能下降，但是基數(shù)較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經(jīng)出現(xiàn)過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。

??從空間類型上看，存在四類機會區(qū)域：

??一是人口集中流入的地區(qū)還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮(zhèn)；二是人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市及周邊區(qū)域城市；三是人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市；四是擁有獨特的環(huán)境、文化、旅游、休閑與養(yǎng)老資源的城市。

??但同時存在四類風(fēng)險區(qū)域：城市群以外的收縮型城市和城鎮(zhèn)、資源枯竭城市、欠發(fā)達(dá)的四五線及以下城鎮(zhèn)、邊境偏遠(yuǎn)城市。

??從物業(yè)類型看，中國房地產(chǎn)發(fā)展將從數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展：智能、綠色、多功能、品牌化趨勢和特征將越來越明顯。從風(fēng)險上看，一些城市的房價過高和另一些城市空置率過高并存，住房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。

??“從總體上看，長時期內(nèi)住房市場總體過剩，結(jié)構(gòu)性過剩將較為嚴(yán)重，但結(jié)構(gòu)性潛力仍然存在。”報告稱。

??房地產(chǎn)稅會以什么方式開征？

??預(yù)判市場是為了更好地為政策應(yīng)對提供思考。基于對2021年樓市預(yù)判，中國社科院提出五大對策建議：

??第一，建立體系化和定量化的政策基準(zhǔn)以強化精確、有效調(diào)控。

??定量化住房需求政策、住房供給政策、住房用地政策、住房金融政策、住房稅收政策等各項具體政策目標(biāo)及力度的有效邊界。合縫化各項政策目標(biāo)及有效邊界的組合，讓各種政策目標(biāo)及力度的有效邊界相互之間始終處于無縫密合狀態(tài)。

??第二，規(guī)劃并構(gòu)建以都市圈為主體的全國住房空間體系。

??首先，構(gòu)建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系；其次，圍繞住房構(gòu)建以都市圈為主體的公共產(chǎn)品空間體系；再次，圍繞住房構(gòu)建以都市圈為主體的建設(shè)用地空間體系；最后，探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產(chǎn)品一體化長效機制。

??第三，加快開征房地產(chǎn)稅以帶動長效機制建設(shè)。

??建議在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征，爭取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。堅持“立法先行，加快立法”、“充分授權(quán)，地方主責(zé)”、“逐步推進(jìn)，水到渠成”的總體思路，以僅對新交易或者過戶（包括贈與和繼承）的非經(jīng)營性住房家庭開征房地產(chǎn)稅制度，而對擁有存量房但暫不進(jìn)行交易和過戶的住房家庭暫不征收房地產(chǎn)稅的總體方案，并根據(jù)一定稅率、稅基、起征點開征房地產(chǎn)稅。

??第四，啟動實施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”。

??首先，建立“租售結(jié)合”的住房體系；其次，實施“322”新市民安居工程，即空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力3個潛力，大都市周邊和城市主城區(qū)內(nèi)2個空間，購買和租賃2種形式；再次，重點健全新市民租賃住房體系；最后，完善保障性租購住房的保障機制。

??第五，探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。

??首先，改革現(xiàn)行的住房公積金基礎(chǔ)制度，構(gòu)建完善住房公積金基礎(chǔ)制度體系；其次，改建住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機構(gòu)；最后，以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。