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??哈爾濱樓市仍未走出低迷態(tài)勢。

??在7月成交5381套，創(chuàng)下全年成交量新高后，哈爾濱商品房市場并未延續(xù)這種“高光”表現(xiàn)，剛剛過去的8月份，哈爾濱商品房成交4952套，成交面積50.96萬平方米，環(huán)比下降9.61%，同比下降50.28%。二手房市場方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份，哈爾濱二手房價零增長，隨后的六七月份，二手房成交價更是連續(xù)出現(xiàn)下跌。

??中國房地產(chǎn)報記者走訪中也發(fā)現(xiàn)，目前哈爾濱二手房市場觀望情緒明顯，基本以剛需客戶為主，少見投資客身影，購房者置業(yè)時更趨于理性，“買漲不買跌”。

??為了快速回流資金，許多房主主動降價，最多的一位業(yè)主甚至降價30萬元“甩賣”。房地產(chǎn)企業(yè)也在思考是否要降價。

??業(yè)內(nèi)人士分析，疫情常態(tài)化下的哈爾濱樓市緩慢回暖，預(yù)計還需要近半年時間才能恢復(fù)同期水平。

??降不降價？

??“太可怕了，離項目還有一公里時就已經(jīng)開始堵車了，售樓處人山人海，就好像房子不要錢一樣。”9月5日，跟母親一起去某頭部房企開發(fā)的文旅城項目看房的王女士至今心有余悸，她告訴中國房地產(chǎn)報記者，剛一到項目，母親就和朋友們被人群擠散了，最終，十幾位老人“包了個樓買”，打算過幾年結(jié)伴養(yǎng)老。

??為什么這么火？除了頭部房企自帶“光環(huán)”加持，文旅、健康等配套設(shè)施預(yù)期，以及4300元/平方米起價，“讓人們有了一種撿大便宜的沖動，100平方米房子不到50萬元就能買到。”

??雖然項目距離哈爾濱新區(qū)并不算太遠，但實際上該項目并不屬于哈爾濱，是位于綏化市管轄的縣級市肇東，如果按照縣級市標準來看，每平方米四五千元房價并不算便宜，但對于距離哈爾濱新區(qū)10公里之內(nèi)的樓盤來說，這一價格無疑具有較強的吸引力。

??這也讓在哈爾濱新區(qū)另一家知名房企負責(zé)銷售的陳君（化名）壓力倍增，“現(xiàn)在市場蛋糕就這么大，客戶都去那邊買房了，對我們有很大影響。”

??受疫情影響，上半年銷售成績不佳的陳君已為到底降不降價糾結(jié)了許久。

??降價，怕影響樓盤品質(zhì)，怕引起此前客戶不滿和維權(quán)，“前幾個月就有一個附近項目的售樓處因為降價被業(yè)主拉條幅抗議過。”

??不降價，就要面對指標、業(yè)績壓力，還有競品對手調(diào)價帶來的沖擊。

??“事實上，現(xiàn)在大部分樓盤不會在售樓處公然降價的，但把優(yōu)惠都放到活動和渠道上了。”哈爾濱從事房地產(chǎn)渠道銷售的資深人士劉斌告訴中國房地產(chǎn)報記者，“降價并非靈丹妙藥，購房者也會‘貨比三家’，各家都用渠道，價格上不會拉開太大差距，最終還得靠品質(zhì)、口碑和影響力來說話。”

??市場蛋糕有限，陳君的擔憂并非杞人憂天，7月份創(chuàng)下全年成交量新高的哈爾濱樓市并未延續(xù)“高光”表現(xiàn)，易居企業(yè)集團哈爾濱公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份哈爾濱商品房成交4952套，成交面積50.96萬平方米，環(huán)比下降9.61%，同比下降50.28%。“過去房地產(chǎn)行業(yè)一直有‘金九銀十’說法，但從2019年全年數(shù)據(jù)來看，哈爾濱商品房成交量主要集中在八九月份，受疫情影響，哈爾濱樓市雖然相較上半年出現(xiàn)回暖，但8月份成交量僅達到去年同期一半，還遠遠談不上恢復(fù)正常，整體市場仍然處于供大于求階段。”易居企業(yè)集團哈爾濱公司相關(guān)負責(zé)人分析稱，市場仍需一段時間才能恢復(fù)。

??少見投資客身影

??新房市場一般會受到政策影響，往往不能直觀反映市場情況，業(yè)內(nèi)普遍認為，二手房市場才是市場冷暖的晴雨表。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份哈爾濱二手房成交價格零增長，隨后的六七月份，二手房成交價更是連續(xù)出現(xiàn)下跌。

??受新冠肺炎疫情影響，各小區(qū)封閉管理，房屋中介經(jīng)紀人無法帶客看房，哈爾濱二手房市場在2-5月幾乎停滯。自6月份開始，哈爾濱各小區(qū)陸續(xù)開放后，二手房市場開始逐步復(fù)蘇。

??“客戶積蓄數(shù)月的購房需求在剛放開的半個月內(nèi)出現(xiàn)報復(fù)性增長，但這波需求釋放后，市場開始迅速回落，目前成交量遠沒有達到去年同期水平。”驕陽地產(chǎn)哈西區(qū)域經(jīng)理呂彥波告訴中國房地產(chǎn)報記者，“目前我所負責(zé)的區(qū)域二手房價平均降了1500元-2000元/平方米。市場上90平方米-100平方米兩室剛需戶型賣得最好，130平方米小三居也有上升趨勢。150萬元以上的大三居和洋房需求則下降比較明顯，較去年相比下降近50%。”

??房價為何出現(xiàn)下降？呂彥波分析，目前哈爾濱二手房市場以剛需客為主，有老人為了孩子結(jié)婚購房，有的是周邊郊區(qū)的為了在哈爾濱落戶購房，還有一部分客戶是賣掉了老城區(qū)的舊房換到環(huán)境更好的新城區(qū)置業(yè)，投資客則幾乎不見了身影。

??據(jù)介紹，不少掛牌出售房源業(yè)主往往急需用錢會主動降價，此前就有一位業(yè)主在外地做生意，受疫情影響急用錢，春節(jié)后掛牌了一套市價在290萬元的房子，但一直未能售出，不久前他主動降了30萬元，最終這套房子以260萬元價格成交。

??受疫情影響，哈爾濱一些小中介門店也關(guān)閉了不少，但各大品牌中介并未停下擴張腳步。呂彥波介紹，他所負責(zé)的區(qū)域春節(jié)后至今已經(jīng)開了7家門店，哈西也有不少中介也在開拓新店，“實際上，一個門店每個月成交2單就能維持運營，目前哈爾濱二手房購房需求還沒有完全釋放出來，市場信心也在恢復(fù)。”

??哈爾濱二手房成交旺季往往集中在3月-6月，錯過了最好的成交月份未來二手房市場走勢如何？

??呂彥波分析，這要綜合調(diào)控政策和市場經(jīng)濟恢復(fù)的情況來看，“市民收入穩(wěn)定了才會考慮買房”。他預(yù)計，哈爾濱二手房市場還需要近一年時間才能恢復(fù)同期水平。