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8月豪宅市場仍堅挺,北京兩千萬以上成交量暴增

市場丁祖昱 2020-09-04 09:06:45 來源:丁祖昱評樓市

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??受疫情影響,全球實體經濟及外貿產業都受到重創,中小民營企業更是生存艱難,但在疫情期間,一線城市豪宅市場屢屢吸引市場的眼球,前有廣州豪宅賣出“剛需速度”、深圳一些價格“10 萬+”的豪宅項目頻頻“日光”,后有上海“富豪們”在排隊為搶先認籌而大打出手,北京兩個“10萬+”項目同日開盤成交金額各自突破20億。

??今年以來,豪宅熱度不減。8月,上海湯臣一品又有最新成交,成交均價20.67萬/平方米,套均8331萬元,一線城市的豪宅真有這么火嗎?

??若把總價兩千萬以上的商品住宅定義為“豪宅”,四大一線城市成交保持整體熱度的情況下又出現一定的分化。克而瑞數據顯示,1-8月一線城市整體豪宅市場走高,其中,深圳開場表現搶眼,中期熱度有所回落;北京5月后崛起,至8月同比走勢大幅領先。

??深圳豪宅市場波動最大

??2020年,在新冠疫情的影響下,房地產市場先抑后揚,各地市場演繹著不同的曲線。

??在四大一線城市中,深圳率先回暖,一季度商品住宅成交已回歸去年同期水平,并且熱度持續上升。克而瑞數據顯示,深圳2月總價2000萬以上的新建商品住宅成交面積同比增幅甚至達到400%。

??3月7日,深圳年后首個豪宅項目招商太子灣·灣璽推出70套總價2000萬-5000萬的精裝商務公寓房源,僅用8個小時,全部銷售一空。隨后加推項目只用了8秒就售罄。

??4月20日,深圳市場監管從嚴,央行內部發文,重點徹查“房抵經營貸”資金違規流入房地產市場情況,此后深圳市場受多次調控影響,整體相對疲軟。以2000萬元以上豪宅成交來看,4月成交同比下跌64.2%,5月市場繼續爆冷,成交量同比下跌超90%,市場逐漸理性之后,正常的剛性需求帶動下,6月恢復成交,同比增加135%。

??總體來看,四大一線城市中,深圳豪宅市場在疫情初期受影響最小,受政策影響,波動性比較大。其他三個城市受影響明顯,2月-4月成交量同比跌幅普遍都在60%-70%,4月之后廣州與上海逐漸反彈,在5月都達到同比漲幅最高點后開始慢慢回落。而從第三季度開始,北京逐漸發力,同比走勢一躍成為一線城市中的第一位。

??表:2020年1-8月一線城市

??總價2000萬以上新建商品住宅成交面積同比走勢(單位:%)

1

??數據來源:CRIC

??02

??北京豪宅成交量創新高

??今年,北京與其他三大一線城市不同,在全國疫情穩定之后曾出現過反復,因此從整體市場復蘇情況來看相對平穩。

??克而瑞數據顯示,2020年8月北京市新建商品住宅成交面積72.08萬平方米,環比上漲10.94%,同比上漲46.95%;成交金額358.225億元,環比上漲11.27%,同比上漲57.51%。走出疫情陰影后的北京房地產市場銷售熱度也得到了進一步提升。

??表:近一年北京新建商品住宅量價走勢

2

??數據來源:CRIC

??其中高端改善的豪宅市場明顯回暖更快。

??從北京不同總價段的新建商品住宅成交同比走勢來看,北京一季度受疫情影響,房地產銷售幾乎停滯,豪宅市場進入冰凍期,成交面積同比跌幅達到72.51%,成交金額同比跌幅達到75.59%。

??進入二季度,疫情影響減弱疊加貨幣政策寬松,前期積壓的改善型需求集中釋放,北京豪宅市場強勢反彈,成交面積從今年6月開始就已經同比轉正,成交金額則從7月開始同比轉正,8月份量價同比增幅都在350%以上,而總價在兩千萬以內的新建商品住宅量價同比在8月份才剛剛轉正。

??表:2020年1月-8月北京各總價段

??新建商品住宅成交同比走勢(單位:%)

3

??數據來源:CRIC

??具體來看,北京今年單價10萬元以上的新建商品住宅成交套數為222套,單價最貴的項目依然是去年的冠軍萬柳書院,成交均價為191633元/平方米,相比去年的成交均價低了3000元。

??表:2020年以來北京新建商品住宅

??成交均價項目TOP10

4

??數據來源:CRIC

??北京豪宅的爆發表面上看,是這次疫情帶來的置業邏輯的改變。

??北京主打豪宅產品銷售的中介店長李輝告訴我們,疫情后豪宅購房需求的釋放,在于人們的置業邏輯有了全新的變化,客戶開始更加關注安全性、私密性,居住觀念發生改變,并趨向于購買低密度的房子。后疫情時代,經過與“家”的長時間相處,人們才恍然發現對于居住空間的真正需求,都將理想人居投向空間更大、場景更加豐富、配套以及園林景觀等舒適度更高的豪宅市場。

??另外,疫情背景下,全球經濟體實施了寬松的信貸政策,境外投資受限,客戶將投資眼光傾向于國內,產品保值性成為了重點關注,房產除了居住價值外還附有升值價值,購置高端住宅也成為了重要的財富保值增值方式。

??另一位豪宅的置業顧問羅梅對此則表示,高端房產具備投資居住雙屬性,不僅能實現居住品質和生活方式的提升改善,還可利用杠桿投資,在全球量化寬松預期下,抵抗通脹;未來需要資金時,利用房屋抵押,作為風險準備資金,還可解決變現問題。

??03

??集中供應導致成交激增

??除了疫情帶來置業邏輯的改變推動了對豪宅的需求外,北京豪宅市場供給端的變動也是銷售火爆的重要原因。

??數據顯示,北京銷售均價一千萬以上的中高端市場,從7月起進入集中供應期。2020年5-8月,累計推出1444套房源,其中8月占比過半數,為58.1%,共839套。7月開盤項目雖多,但總套數卻只有233套。

??表:2020年5月以來北京銷售均價千萬元以上

??新建商品住宅供應情況

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??數據來源:CRIC

??供應量最高的為北京金茂府二期及中海甲叁號院,值得注意的是,在供應井噴的預期下,北京豪宅市場的風向開始有所轉變,市場已進入到“高周轉”通道。

??在這其中,北京金茂府二期為今年1月拿下的居住用地,樓面價已達7萬元,在豪宅產品開發速度周期不斷加快的趨勢下,7月中旬,金茂府就開始舉行線上發布會、開放售樓處。

??8月14日,北京金茂府開盤,創造了首日成交20億元的成績。同一天,去年7月拿地的另一個豪宅項目中海甲叁號院也開盤,當日去化率接近70%。

??供應的大幅增加,也是造成8月北京豪宅市場成交面積和金額同比漲幅都超過200%的原因之一。

??04

??不限價地塊將改變北京市場預期

??過去三年,北京以“限競房”為主的土地供應結構也讓市場呈現“剛需盤紅海、高品質高端改善盤難求”的局面。

??據統計,過去三年北京一共有212宗地塊供應(包括部分流標),其中限競房供應了113宗,合計住宅部分面積是1008萬平方米,共有產權52宗地塊,不限價的商品房地塊只有21宗。

??今年,不限價地塊的供應成為了北京土地市場的“主旋律”,這將直接影響半年以后新入市項目的價格與市場預期。

??克而瑞數據顯示,今年上半年北京市出讓31宗住宅用地,不限價地塊占比74%,限競房用地僅6宗。土地供應面積增加,成交樓面價也同比出現上漲,北京上半年地價同比漲幅高達48%。

??2020年下半年,北京土拍火熱開局,7月14日成交3宗地塊,攬金65億元。隨后,7月22日,北京再度成功出讓兩宗地塊,一日攬金超77億元。

??8月3日,北京年內成交總價最高的地塊出現在北京經濟技術開發區,中海地產以79.2億元總價競得河西區地塊,溢價率23.8%,可售商品住宅綜合樓面價為40380元/平方米。

??目前,北京最新成功出讓的5宗住宅地塊,分別位于石景山、平谷、順義,均為不限價土地。

??表:北京最新出讓宅地匯總

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??數據來源:CRIC

??我們認為,北京不限價住宅地塊出讓短期內仍將持續,從趨勢上看,若北京入市的項目中不限價地塊成為市場供應主流后,中高端項目的供應或將出現井噴。

??受供應的影響,未來北京豪宅市場成交規模或將繼續走高。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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