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??中房網(wǎng)訊 2020年突如其來的疫情，沖擊了全球及中國經(jīng)濟(jì)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之面臨各類壓力。以“新形勢(shì)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與特征研討會(huì)”為主題的易居論壇近日在上海舉行。與會(huì)的房企和研究機(jī)構(gòu)代表認(rèn)為，7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)的重要講話指明了方向，只有精準(zhǔn)分析市場(chǎng)形勢(shì)，在當(dāng)前特殊背景下，始終依靠改革，才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。論壇由上海易居房地產(chǎn)研究院、上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院聯(lián)合舉辦。

??中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長、原上海市住房保障和房屋管理局巡視員龐元在演講中表示，需要將房地產(chǎn)置于全國宏觀經(jīng)濟(jì)等大環(huán)境下精準(zhǔn)分析。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐漸回暖，其對(duì)房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展將產(chǎn)生較為積極的作用，也有助于后續(xù)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。在當(dāng)前研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的過程中，需要重點(diǎn)關(guān)注幾個(gè)重要領(lǐng)域和內(nèi)容，包括廣義貨幣M2的增速、信貸發(fā)放的規(guī)模、舊區(qū)改造力度、農(nóng)村“三塊地”的改革等。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展依靠改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)也依靠改革，在改革中不斷完善長效發(fā)展和監(jiān)管機(jī)制。堅(jiān)持房住不炒，繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，真正促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這對(duì)于全國穩(wěn)增長都有積極的作用。

??上半年樓市先降后升

??上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長嚴(yán)榮在致辭中表示，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出獨(dú)特的一面，可以概括為“先降后升、穩(wěn)步復(fù)蘇”。隨著疫情防控和各項(xiàng)工作的統(tǒng)籌開展，政策效應(yīng)在逐漸釋放，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營逐漸走出低谷，大部分指標(biāo)在上半年都實(shí)現(xiàn)了正增長。當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行表現(xiàn)出“市場(chǎng)分化、冷熱不均”的突出特征，主要體現(xiàn)為幾個(gè)方面。第一、在市場(chǎng)分化方面，部分區(qū)域存在供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但也有部分區(qū)域的去化周期較長，面臨去庫存壓力。第二、在冷熱不均方面，租賃市場(chǎng)顯得較冷，尤其是商業(yè)辦公租賃市場(chǎng)方面。總體上說，對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)工作，要保持政策定力，注重穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在論壇上分享了《新形勢(shì)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與特征》報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，分析市場(chǎng)需要重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)前政策走向，近期地方政策總體平淡，個(gè)別城市升級(jí)調(diào)控。尤其是“甬十條”、“深八條”、“寧九條”等政策的出臺(tái)，說明繼去年西安、蘇州后，部分熱點(diǎn)城市政策全面升級(jí)。在既有政策的判斷基礎(chǔ)上，可以重點(diǎn)分析市場(chǎng)的短期走勢(shì)和中長期走勢(shì)。其中，短線看，全國大勢(shì)今年筑底，年度數(shù)據(jù)偏弱，但月度數(shù)據(jù)由年初的很弱逐步趨于中性。而明年全國樓市強(qiáng)于今年。從中線看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)新常態(tài)特征，體現(xiàn)為五方面：第一、全國經(jīng)濟(jì)增速預(yù)計(jì)為3-5%，低平形態(tài)，其對(duì)房地產(chǎn)依賴度平穩(wěn)。第二、貨幣與財(cái)政總體偏寬松，松緊中略有波動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度略偏負(fù)面。第三、房住不炒和三穩(wěn)目標(biāo)（穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期）不變。第四、城鎮(zhèn)化進(jìn)入第三階段的背景下，全國房地產(chǎn)總盤平穩(wěn)，但冷熱不均，部分人口流入較快的城市群、都市圈、中心城市等樓市相對(duì)活躍。第五、房地產(chǎn)短周期弱化，波長擴(kuò)大，波幅收窄。

??上海鼎銘房地產(chǎn)總經(jīng)理張志遠(yuǎn)以上海部分區(qū)域?yàn)槔治隽私谑袌?chǎng)的表現(xiàn)。從市場(chǎng)表現(xiàn)的最顯著特點(diǎn)看，以中心城區(qū)黃浦為例，一手房價(jià)格上升幅度明顯。一方面，或與預(yù)售證管控放松有關(guān)。過去很多高價(jià)項(xiàng)目批不出來，而今年政策明顯放松了，自然也會(huì)影響區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)和價(jià)格結(jié)構(gòu)。另一方面，由于區(qū)域動(dòng)拆遷力度大，拆遷戶購房需求大，這也容易帶動(dòng)相關(guān)樓盤的價(jià)格上漲。當(dāng)然，若從量的角度看，對(duì)比2015－2016年的歷史高規(guī)模，今年上半年黃浦區(qū)的成交規(guī)模并不算大，市場(chǎng)并未出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)回暖。

??房企應(yīng)冷靜看待市場(chǎng)

??新力地產(chǎn)助理總裁金衍結(jié)合集團(tuán)自身發(fā)展，對(duì)當(dāng)前各大企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張?zhí)岢隽艘恍┬碌呐袛唷Ｐ铝ψ鳛榉浅Ｄ贻p的企業(yè)，是從江西市場(chǎng)逐漸發(fā)展和成長的，2016年開始進(jìn)行了全國化的布局。通過立足江西大本營，不斷聚焦全國優(yōu)質(zhì)城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)和長三角等市場(chǎng)。基于當(dāng)前疫情帶來的沖擊，全國各大房企更加科學(xué)考慮城市布局和項(xiàng)目開發(fā)，尤其是注重近期市場(chǎng)動(dòng)態(tài)包括地價(jià)的變動(dòng)等。過去幾年，全國有部分房企投資過度，尤其在中西部地區(qū)，在2018年高位拿高價(jià)地的，當(dāng)前面臨的壓力是比較大的。各大房企不宜亂拿地，拿地王一定要特別謹(jǐn)慎。

??綠城中國華東區(qū)副總經(jīng)理田軍平表示，今年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上再次扮演了國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要角色，其對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長等發(fā)揮了積極的作用。實(shí)際上從一些具體房企的經(jīng)營情況看，今年上半年銷售業(yè)績反而是不錯(cuò)的。第一、疫情把需求給壓制了，隨著疫情壓力的減小，購房需求釋放，尤其是高端置業(yè)需求在積極釋放。第二、在全球貨幣放水和通脹預(yù)期之下，人們對(duì)房產(chǎn)保值增值的需求是在增加的。當(dāng)然目前市場(chǎng)也有一些壓力，需要冷靜對(duì)待。比如說部分城市二手房低迷，進(jìn)而影響了想要買新房的置換需求。就綠城而言，當(dāng)前在優(yōu)質(zhì)二線城市，注重深耕戰(zhàn)略，即便地價(jià)高、賺錢不多，但通過較好的控制成本，也能實(shí)現(xiàn)微利、穩(wěn)健經(jīng)營。

??金茂地產(chǎn)上海區(qū)域副總經(jīng)理費(fèi)英卓表示，今年一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然面臨降溫，但部分房企比如恒大，在銷售和互聯(lián)網(wǎng)營銷等方面有較好表現(xiàn)，其在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇方面扮演了重要角色，也帶動(dòng)了相關(guān)房企紛紛跟進(jìn)，積極探索疫情下的促銷和經(jīng)營新思路。應(yīng)該說，疫情后出現(xiàn)了很多變化，比如說消費(fèi)心理出現(xiàn)了變化，購房者對(duì)于產(chǎn)品的舒適度和體驗(yàn)度等有了更深入的感受與思考，近段時(shí)間大城市改善需求比較活躍即為此理。此次疫情后，一批強(qiáng)二線城市成為投資熱土，成為近期房企積極投資的重點(diǎn)。很多房企實(shí)際上土地儲(chǔ)備并不足，今年上半年開展了積極的土儲(chǔ)工作，也推動(dòng)了相關(guān)土地市場(chǎng)的復(fù)蘇。

??不確定下尋求新機(jī)會(huì)

??華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星表示，從大的環(huán)境來看，市場(chǎng)在不斷發(fā)生變化，不確定性在增加，所以相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營也需要考慮此類不確定性，積極尋求新常態(tài)的發(fā)展。當(dāng)然，在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等發(fā)生變化的情況下，實(shí)際上也帶來了很多機(jī)遇。房地產(chǎn)業(yè)在過去的發(fā)展過程中，更多的強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，而當(dāng)前會(huì)有很多新的轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，包括和金融、物業(yè)、信息、科技等結(jié)合，這樣就會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)和業(yè)務(wù)的內(nèi)涵更加豐富。當(dāng)前仍然是房地產(chǎn)企業(yè)加速轉(zhuǎn)型的階段，房企應(yīng)在這個(gè)過程中積極做好戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以培育更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

??上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所副所長江莉表示，從上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，市場(chǎng)先是比較低迷和降溫，然后逐漸恢復(fù)了基本的增長。除了房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有的韌勁以外，實(shí)際上也和外部環(huán)境尤其是穩(wěn)增長的大環(huán)境有關(guān)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好，比如說部分區(qū)域樓盤出現(xiàn)了認(rèn)籌率超過100%以上的交易現(xiàn)象，部分城市也出現(xiàn)了土地價(jià)格上漲、房企積極拿地的現(xiàn)象。這些現(xiàn)象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的入市信心在增強(qiáng)，其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極作用。但是對(duì)于不同房企來說，其面臨了不同的情況。比如說在當(dāng)前融資環(huán)境相對(duì)寬松的大背景下，頭部大房企可以得到更多優(yōu)惠措施，其在獲取投資新機(jī)會(huì)方面優(yōu)勢(shì)也更為明顯。

??易居研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示，后疫情時(shí)代需要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的新情況和新機(jī)會(huì)。第一、今年城市更新和舊改等節(jié)奏是在加快的，尤其是微更新等會(huì)成為重點(diǎn)，這是房企所需要把握新內(nèi)容。第二、從城市發(fā)展紅利來說，要注意軌道交通建設(shè)等帶來的利好。在城市群、都市圈發(fā)展的大背景下，更是需要注意軌交沿線的相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)。第三、當(dāng)前部分城市在預(yù)售許可證發(fā)放方面放松了要求，客觀上使得項(xiàng)目銷售具備了高周轉(zhuǎn)的可能。在對(duì)未來銷售行情看好的情況下，部分房企會(huì)積極去拿地，這也會(huì)推動(dòng)土地市場(chǎng)的活躍和發(fā)展。

??依靠改革是最大紅利

??上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院經(jīng)濟(jì)所黃程棟研究員表示，上半年，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，呈現(xiàn)出“在穩(wěn)步恢復(fù)中出現(xiàn)分化”的特征，對(duì)下半年的市場(chǎng)運(yùn)行，預(yù)判“在保持定力中關(guān)注變化”。年初以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)了“V”字型，而且這個(gè)“V”字型，下跌時(shí)間沒有持續(xù)很長，角度也沒有很大，因此，整個(gè)的國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了較好的恢復(fù)。縱觀98年房改前后以來的四次沖擊，新冠疫情的影響是前所未有的，在這樣的背景下，既要保持發(fā)展的定力，也要保持政策的定力，既要積極應(yīng)對(duì)，又不能將陷阱當(dāng)潛力，避免像美國次貸危機(jī)一樣，將陷阱當(dāng)做潛力，越陷越深。當(dāng)前，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注M2數(shù)據(jù)、商辦出讓大幅增加、買房時(shí)機(jī)指數(shù)和買房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)均達(dá)到高值等情況。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)好于預(yù)期，其為上半年房地產(chǎn)復(fù)蘇創(chuàng)造了較好的條件，也為下半年房地產(chǎn)穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。樓市改革的步伐不會(huì)停滯，但要防范相關(guān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。比如說，在這一波土地交易后，產(chǎn)生了很多問題，至少可以從短期、中期和長期的角度來分析。短期看，要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，尤其是部分違規(guī)資金進(jìn)入土地市場(chǎng)，推高了地價(jià)或增大了土地資產(chǎn)泡沫。中期看，要防范庫存壓力，預(yù)測(cè)當(dāng)前交易的土地會(huì)在明年上半年形成一波新庫存。長期看，此類項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客群在變化，比如說00后正逐漸步入社會(huì)，相關(guān)企業(yè)投資端和銷售端都需要注意此類變化。

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳總結(jié)認(rèn)為，疫情在帶來各類沖擊和壓力的同時(shí)，必然要求宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)積極轉(zhuǎn)型升級(jí)，必須求改革謀發(fā)展促進(jìn)步。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)提出“內(nèi)循環(huán)”為主，如何做好對(duì)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)增長，就顯得更為關(guān)鍵。從今年上半年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)了底部反彈、逐漸復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，且屬于恢復(fù)較好的行業(yè)。在堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”大方向下，應(yīng)該更加寬容地對(duì)待中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)“因城施策”的原則，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長將具有良好的支撐作用。