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??全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2020年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，深入解讀2020年上半年北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅及大宗投資等不同細(xì)分市場(chǎng)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，并就北京房地產(chǎn)市場(chǎng)如何在后疫情階段如何走向復(fù)蘇之路做出了展望。

??第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東 (Anthony McQuade)先生表示：“2020年上半年，新冠疫情的爆發(fā)，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生了廣泛而復(fù)雜的影響，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不同細(xì)分市場(chǎng)受到了不同程度的影響，復(fù)蘇的時(shí)間表也不盡相同。整體而言，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在第一、二季度呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的大趨勢(shì)，基本的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正在逐步回歸正軌。考慮國(guó)內(nèi)社會(huì)復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)、社會(huì)秩序逐步重回正常，下半年經(jīng)濟(jì)的修復(fù)與反彈將會(huì)延續(xù)，這都將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善與復(fù)蘇。

??第二季度，北京寫字樓市場(chǎng)開始逐漸恢復(fù)正常的租賃活動(dòng)，疫情期間所擱置的客戶帶看及簽約活動(dòng)也有了復(fù)蘇的跡象。上半年僅有兩處寫字樓正式投入使用，有部分項(xiàng)目因受新增供應(yīng)的影響而調(diào)整入市時(shí)間。盡管供應(yīng)有限，但全市空置率繼續(xù)走高，目前處于13.6%的高位。同期，北京甲級(jí)寫字樓平均租金仍在緩慢下行，連續(xù)第六個(gè)季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，為每月每平方米人民幣360.5元，平均租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降0.9%、3.4%。

??盡管疫情在一季度對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了抑制，但市場(chǎng)租賃需求仍然存在，部分租戶也希望借助當(dāng)前租金下行的趨勢(shì)以相對(duì)較低的價(jià)格完成續(xù)租、新租或者搬遷成交。可以預(yù)見，下半年的寫字樓市場(chǎng)的活動(dòng)程度將明顯優(yōu)于上半年。同時(shí)，在2020年下半年的入市項(xiàng)目也將會(huì)給租戶帶來更多元的選擇。

??商業(yè)零售市場(chǎng)是受到疫情沖擊較為嚴(yán)重的細(xì)分領(lǐng)域之一，包括電影院、娛樂場(chǎng)所、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等類別的租戶暫時(shí)無法完全恢復(fù)營(yíng)業(yè)，也直接影響到正常的消費(fèi)環(huán)境。2020年1-5月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額4737.5億元，同比下降18.2%。其中，限上批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)網(wǎng)上零售額為1408.9億元，同比增長(zhǎng)19.1%。

??疫情對(duì)零售市場(chǎng)的沖擊還體現(xiàn)在新增供應(yīng)的延期上，2020年上半年，全市未有任何新增供應(yīng)正式投入使用，部分即將完工的項(xiàng)目正在謹(jǐn)慎選擇入市時(shí)機(jī)，希望能在后疫情階段市場(chǎng)反彈的上升期完成招商運(yùn)營(yíng)的任務(wù)。盡管未有新供應(yīng)，全市購(gòu)物中心平均空置率仍然有所上升至9.7%，環(huán)比、同比分別上升1.7、3.5個(gè)百分點(diǎn)。

??為提振消費(fèi)，政府采取了有針對(duì)性的消費(fèi)刺激政策，如發(fā)放消費(fèi)券等重要舉措，希望在消費(fèi)券刺激下，能夠拉動(dòng)購(gòu)物中心等消費(fèi)場(chǎng)所的客流量回升，并提升消費(fèi)意愿以促進(jìn)行業(yè)景氣復(fù)蘇。

??商品住宅銷售方面，2020年二季度北京新房市場(chǎng)出現(xiàn)V型反彈、供應(yīng)端推盤節(jié)奏加快。2020年第二季度，商品住宅新增供應(yīng)面積達(dá)226.32萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別上漲369%、69%。但同期一手住宅成交勢(shì)頭仍處于恢復(fù)期，市場(chǎng)反饋有所滯后，成交面積為94.99萬(wàn)平方米，環(huán)比上升76%、同比下降52%。

??可以說盡管在6月份疫情防控出現(xiàn)反復(fù)，北京新房市場(chǎng)在后疫情階段仍出現(xiàn)明顯回暖：疫情使得開發(fā)商的年度計(jì)劃與策略被迫做出改變，下半年必然加碼推盤；而疫情也改變了部分潛在購(gòu)房者的心理預(yù)期，加速或催生新的住宅需求。近年來剛需型住宅一直是銷售主力，但在后疫情階段，高端或改善型住宅市場(chǎng)表現(xiàn)有望優(yōu)于普宅市場(chǎng)。

??高端租賃市場(chǎng)方面，盡管新冠疫情在國(guó)內(nèi)基本得到控制，但境外形勢(shì)依然嚴(yán)峻，我國(guó)政府也在持續(xù)采取嚴(yán)格入境管控與檢測(cè)隔離措施，使得能夠入境的外籍租戶有所減少，北京服務(wù)式租賃市場(chǎng)依然承壓。2020年二季度，全市服務(wù)式公寓整體入住率繼續(xù)下滑，環(huán)比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)至80.9%，同比下降6.9個(gè)百分點(diǎn)；平均租金為人民幣每平方米每月250.52元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降1.2%、2.0%。

??北京大宗投資市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，本季度僅完成2宗重要投資交易，合計(jì)成交49.6億元。盡管國(guó)內(nèi)外投資者長(zhǎng)期看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、并有強(qiáng)烈意愿投資北京的商辦市場(chǎng)，但受制于疫情的困擾，在短期內(nèi)大部分機(jī)構(gòu)投資者仍處于持幣觀望、尋找合適的投資標(biāo)的階段。

??總體而言，在經(jīng)歷了2020年上半年的新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在下半年正在穩(wěn)步有序推進(jìn)復(fù)蘇，行業(yè)基本面已開始向去年正常的水平回歸。可以預(yù)見，在下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將收獲疫情結(jié)束、需求反彈、流動(dòng)性充裕、資金面邊際改善等多重利好，市場(chǎng)從業(yè)者也開始更積極地看待2020下半年。