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房山良鄉(xiāng)新城區(qū)域房企云集樓盤(pán)林立。

??位于房山區(qū)的北京首批限競(jìng)房項(xiàng)目旭輝城最近陷入維權(quán)風(fēng)波，原因是房屋降價(jià)減配引發(fā)首期業(yè)主抗議。

??“我們抗議主要原因是旭輝城降價(jià)以及交房出現(xiàn)的減配問(wèn)題。作為旭輝城首批業(yè)主，2018年8月當(dāng)時(shí)售價(jià)為38999元/平方米，現(xiàn)在竟然均價(jià)降到29000元/平方米。查驗(yàn)房屋時(shí)我們還發(fā)現(xiàn)小區(qū)出現(xiàn)減配與宣傳不符問(wèn)題。”一位周姓業(yè)主無(wú)奈地向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，2017年伊始，房山良鄉(xiāng)出讓兩宗限競(jìng)房地塊，分別被“旭輝+金地”聯(lián)合體以及“中海+首開(kāi)+保利+龍湖”聯(lián)合體競(jìng)得，兩宗地塊商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)38994元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)40944元/平方米。

??2018年6月，由旭輝操盤(pán)建設(shè)的旭輝城開(kāi)盤(pán)，同月開(kāi)盤(pán)還有僅一路之隔的中海金樾和著。這兩個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目已在房山鏖戰(zhàn)近兩年，去化艱難，一場(chǎng)限競(jìng)房搶客行動(dòng)也正在房山良鄉(xiāng)悄然拉開(kāi)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的房山良鄉(xiāng)新城片區(qū)軌道交通配套以及生活配套仍不完善，尤其交通問(wèn)題成為影響房企銷(xiāo)售掣肘原因。又因房山良鄉(xiāng)新城板塊限競(jìng)房項(xiàng)目扎堆，頭部房企云集，角逐市場(chǎng)下降價(jià)銷(xiāo)售已是不爭(zhēng)事實(shí)。

??降價(jià)減配引不滿(mǎn)

??房山良鄉(xiāng)新城街區(qū)道路交通有待完善。

??據(jù)記者了解，旭輝城與金樾和著是房山良鄉(xiāng)區(qū)域最早的限競(jìng)房項(xiàng)目，同時(shí)也是北京最早一批限競(jìng)房項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目相鄰位于房山區(qū)良鄉(xiāng)新城板塊，也是新區(qū)組團(tuán)中首批開(kāi)始建設(shè)的住宅。根據(jù)用地性質(zhì)，金樾和著項(xiàng)目地塊建設(shè)體育館、基礎(chǔ)教育及商業(yè)配套，旭輝城項(xiàng)目地塊建設(shè)醫(yī)療與商業(yè)配套。

??限競(jìng)房并不屬于保障性住房，屬于政府監(jiān)管、市場(chǎng)運(yùn)作的商品房，主要不同之處是通過(guò)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”土地出讓方式產(chǎn)生。與普通商品房不同的是在土地出讓時(shí)就提前鎖定房屋未來(lái)上市銷(xiāo)售價(jià)格，需滿(mǎn)5年才能上市交易。土地則由參與競(jìng)買(mǎi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)拍，由出價(jià)最高者獲得。這是防止開(kāi)發(fā)商炒地進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的一種調(diào)控舉措。

??公開(kāi)資料顯示，旭輝城是旭輝集團(tuán)面對(duì)市場(chǎng)變化，積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在京打造的首個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，旨在解決城市“夾心層”住房難問(wèn)題。項(xiàng)目位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)良常路與京深路交口西側(cè)約1500米，項(xiàng)目占地面積約53579平方米，由北京盛鵬置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。

??旭輝城主要為小高層，主力戶(hù)型為75平方米兩居，89平方米三居，滿(mǎn)足剛需和剛改人群居住需求。但旭輝城一期項(xiàng)目各種減配著實(shí)讓首批業(yè)主不滿(mǎn)。

??“售房時(shí)，銷(xiāo)售人員承諾在交房時(shí)會(huì)贈(zèng)送具有特色的新風(fēng)系統(tǒng)，但實(shí)際房屋查驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有任何新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備；當(dāng)時(shí)宣傳小區(qū)入門(mén)口處是愛(ài)麗絲雕塑及單元入口無(wú)門(mén)廳也沒(méi)有兌現(xiàn)。此外，宣傳的塑膠跑道交付時(shí)薄如噴漆，配套社區(qū)醫(yī)院仍是荒地，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)及綠化、街道用磚、人車(chē)分流、車(chē)庫(kù)充電設(shè)備及出口設(shè)計(jì)等出現(xiàn)不同程度減配，與其宣傳的品質(zhì)高檔樓盤(pán)完全不符；交錢(qián)后無(wú)服務(wù)和售后可言。”上述業(yè)主憤懣表示。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“目前北京限競(jìng)房最多降價(jià)在15%~20%，旭輝城是第一批入市的限競(jìng)房項(xiàng)目，相較于其他項(xiàng)目可能降價(jià)多一些，后面的項(xiàng)目大多在入市時(shí)已經(jīng)選擇了降價(jià)，現(xiàn)在北京限競(jìng)房項(xiàng)目出現(xiàn)分化，降價(jià)成為常態(tài)。”

??競(jìng)爭(zhēng)激烈

??旭輝城售樓部?jī)?nèi)部

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從2016年9月至2020年5月，北京房山區(qū)已經(jīng)成功出讓13宗限競(jìng)房土地，其中5宗限競(jìng)房地塊位于良鄉(xiāng)新城板塊，這5宗地分別被恒大、中海、中駿、旭輝、金融街競(jìng)得。目前良鄉(xiāng)新城板塊只有旭輝城及金樾和著處于現(xiàn)房銷(xiāo)售狀態(tài)。

??業(yè)主提供的資料顯示，房山良鄉(xiāng)旭輝城（舒朗苑）規(guī)劃用戶(hù)約992戶(hù)，已簽約套數(shù)僅為165套。據(jù)此前媒體報(bào)道，旭輝城去化僅兩成左右。記者查詢(xún)北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，舒朗苑項(xiàng)目預(yù)售許可期限已到期，未售房屋不能進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項(xiàng)目樓棟需申請(qǐng)辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后方可現(xiàn)房銷(xiāo)售，進(jìn)行現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約。

??一位當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“旭輝城降價(jià)是為應(yīng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的變動(dòng)。旭輝當(dāng)時(shí)拿地成本相對(duì)較高，去年中駿在旁邊也拿了地，土地成本在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)明顯，眼下中駿云景臺(tái)項(xiàng)目低價(jià)入市，在此之前這塊區(qū)域只有旭輝城與金樾和著兩個(gè)項(xiàng)目在售，中駿云景臺(tái)入市打破了原本兩家對(duì)峙的市場(chǎng)格局，使得市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化。”

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，去年年底中駿在旭輝城附近拿地成本極具優(yōu)勢(shì)，對(duì)比近一年房山3萬(wàn)元/平方米住宅成交均價(jià)，中駿以總價(jià)42億元拿下的土地樓面價(jià)約為1.1萬(wàn)元/平方米，相比旭輝約1.8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)而言有著明顯優(yōu)勢(shì)。

??記者從中駿云景臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)人員處獲悉，“中駿云景臺(tái)暫定6月中下旬正式開(kāi)盤(pán)，5月16日便可以來(lái)售樓部選戶(hù)型，提前鎖定房源，高層精裝均價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，洋房均價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米。”

??在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中駿雖然在土地成本上取得優(yōu)勢(shì)，但在競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的房山新城板塊中，能否將前期優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為效益還有待觀察。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前良鄉(xiāng)新城板塊頭部房企扎堆明顯；加上數(shù)日前，恒大18.5億元奪地重返良鄉(xiāng)，良鄉(xiāng)項(xiàng)目角逐可謂異常激烈。

??此外，目前房山良鄉(xiāng)新城板塊交通以及生活配套設(shè)施明顯滯后，公共交通出行不便，附近幾乎沒(méi)有大型商超以及醫(yī)療配套，距離軌道交通房山線(xiàn)良鄉(xiāng)南關(guān)站約有6公里的距離，駕車(chē)約仍需要十幾分鐘，良鄉(xiāng)新城板塊街區(qū)道路也有待完善。這更加劇了項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)。

??區(qū)域未來(lái)發(fā)展如何

??房山區(qū)被業(yè)內(nèi)公認(rèn)為是地產(chǎn)價(jià)值洼地，未來(lái)發(fā)展如何從以往發(fā)布的政策規(guī)劃中可見(jiàn)一斑。2017年9月發(fā)布的北京總規(guī)（2016-2035）顯示，為落實(shí)城市戰(zhàn)略定位、疏解非首都功能、促進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展，在北京市域范圍內(nèi)形成“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，著力改變單中心集聚的發(fā)展模式，構(gòu)建北京新的城市發(fā)展格局。

??房山新城被列為多點(diǎn)之一是推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展，承接中心城區(qū)適宜功能和人口疏解的重點(diǎn)地區(qū)。房山區(qū)被列為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)之一，是京津冀協(xié)同發(fā)展格局中西北部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)重要組成部分，也是保障首都可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵區(qū)域。

??2018年8月發(fā)布的《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃（2018—2020年）》時(shí)至今日已實(shí)施近三年，對(duì)房山良鄉(xiāng)板塊帶來(lái)明顯推動(dòng)效應(yīng)。麗澤金融商務(wù)區(qū)要和金融街一體化發(fā)展，相當(dāng)于房山擁有了核心職場(chǎng)區(qū)的支撐；西城安置房將重點(diǎn)選址房山，成為新一輪西城轉(zhuǎn)移人口的重地；擬擴(kuò)區(qū)引入更多高校資源。

??此外，房山區(qū)2020年《政府工作報(bào)告》文件顯示，2019年11月20日，市政府正式批復(fù)房山分區(qū)規(guī)劃，明確未來(lái)房山將構(gòu)建“兩山四水、三區(qū)三軸、三團(tuán)多點(diǎn)”的空間布局，打造以生態(tài)為基礎(chǔ)、以文化為引領(lǐng)、以科技創(chuàng)新為支撐、以國(guó)際交往為補(bǔ)充的生態(tài)宜居示范區(qū)、科技金融創(chuàng)新城。

??雖然當(dāng)下政策總體上利好房山良鄉(xiāng)新城區(qū)域的發(fā)展，但目前區(qū)域新建小區(qū)相應(yīng)配套設(shè)施滯后問(wèn)題卻十分突出。記者在房山區(qū)政府工作報(bào)告中注意到，關(guān)于政府工作中存在的不足和短板方面，存在群眾反映強(qiáng)烈的新建小區(qū)配套跟不上問(wèn)題，將在今后工作中切實(shí)加以解決。

??張大偉表示，房山良鄉(xiāng)新城板塊是一個(gè)剛需區(qū)域，旭輝城和金樾和著是限競(jìng)房首批項(xiàng)目，周邊還有一些共有產(chǎn)權(quán)房以及即將入市的中駿的項(xiàng)目，恒大也是剛在那里拿了一塊地，未來(lái)恒大項(xiàng)目入市估計(jì)價(jià)位會(huì)在3萬(wàn)元/平方米以?xún)?nèi)，這些年這個(gè)區(qū)域土地供應(yīng)量很大，但目前交通及相應(yīng)配套有待完善。

??區(qū)域配套有待完善的問(wèn)題不久應(yīng)該會(huì)得到解決。“房山新城板塊這么多住宅以及回遷房，未來(lái)會(huì)有很多人選擇這里，不可能因?yàn)榻煌ú槐惆讶吮镌谶@里，相應(yīng)配套只是時(shí)間問(wèn)題。”一位良鄉(xiāng)某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人士信心滿(mǎn)滿(mǎn)地說(shuō)。

??記者在房山區(qū)政府報(bào)告中注意到，關(guān)于2020 年工作安排房山區(qū)政府將高質(zhì)量完成城南行動(dòng)計(jì)劃。嚴(yán)格實(shí)施工作清單，確保81項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)和55項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目落實(shí)落地。加快京雄高速、市郊鐵路副中心線(xiàn)西延等大通道建設(shè)，京良路西段開(kāi)工建設(shè)，推進(jìn)北大人民醫(yī)院、北理工附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校高中部、北京第六實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一批優(yōu)質(zhì)資源落戶(hù)，讓生活在房山的群眾更方便更舒心。