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??中房網訊（亞晨/文）5月15日，國家統計局發布的《2020年1-4月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1-4月份，全國房地產開發投資33103億元，同比下降3.3%，降幅比1-3月份收窄4.4個百分點；商品房銷售面積33973萬平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份收窄7.0個百分點；商品房銷售額31863億元，下降18.6%，降幅比1-3月份收窄6.1個百分點。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，全國房地產開發投資增速跌幅較上月明顯收窄，后續隨著企業減負和各地供地節奏的加快，預計開發投資數據很快會由負轉正，進一步體現了穩投資、促發展的導向，也成為當前全國各地拉動固定資產投資的一項重要內容。從銷售方面來看，預計兩會后各類購房政策會出現一定放松，樓市交易同比跌幅會逐漸縮小，進一步體現了交易市場復蘇的導向。

??全國房地產開發投資同比下降3.3%，跌幅明顯收窄

??具體來看，在房地產開發投資完成情況方面，1-4月份，全國房地產開發投資33103億元，同比下降3.3%，降幅比1-3月份收窄4.4個百分點。其中，住宅投資24238億元，下降2.8%，降幅收窄4.4個百分點。

??嚴躍進認為，四月份全國房地產開發投資增速相比1-3月份的跌幅出現了比較明顯的收窄，進一步說明開發投資數據走出低谷，逐漸復蘇。從實際觀察的情況看，包括東部沿海省份的開發投資數據明顯升溫，成為帶動全國開發投資數據回暖的重要因素。后續隨著企業減負和各地供地節奏的加快，預計開發投資數據很快會由負轉正，進一步體現了穩投資、促發展的導向，也成為當前全國各地拉動固定資產投資的一項重要內容。

??從房地產開發企業土地購置面積來看，1-4月份，房地產開發企業土地購置面積3151萬平方米，同比下降12.0%，降幅比1-3月份收窄10.6個百分點；土地成交價款1699億元，增長6.9%，1-3月份為下降18.1%。

??嚴躍進表示，土地購置數據繼續保持負增長的態勢，但跌幅在明顯收窄。近期東部大中城市供地節奏明顯加快，包括北京、上海和深圳等大城市也在積極供地。隨著優質土地的供應，預計后續土地市場繼續回暖、甚至由負轉正的可能性很大。

??房地產開發企業到位資金方面，1-4月份，房地產開發企業到位資金47004億元，同比下降10.4%，降幅比1-3月份收窄3.4個百分點。其中，國內貸款8730億元，下降2.5%；利用外資23億元，下降31.6%；自籌資金14875億元，下降5.2%；定金及預收款13990億元，下降18.9%；個人按揭貸款7601億元，下降5.4%。

??從房地產開發企業到位資金數據來看，資金到位狀況在不斷改善。在嚴躍進看來，進一步說明隨著央行等金融政策的放松，房企的資金面在改善。近期，國務院提出了“穩住經濟基本盤”的內容，在實際操作中，外部金融貸款等環境會進一步寬松，這對于房企來說也具有積極的意義。

??在房地產開發景氣指數方面，4月份房地產開發景氣指數為98.86，比3月份提高0.67點。

??商品房銷售降幅繼續收窄

??商品房銷售方面，與去年同期相比仍呈下降態勢，但降幅均比1-3月份繼續收窄。從商品房單月銷售情況來看，與上月相比，出現一定下滑。但與2019年同期相比，下滑幅度不大。

??根據國家統計局數據，1-4月份，商品房銷售面積33973萬平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份收窄7.0個百分點。其中，住宅銷售面積下降18.7%，辦公樓銷售面積下降32.0%，商業營業用房銷售面積下降29.1%。商品房銷售額31863億元，下降18.6%，降幅比1-3月份收窄6.1個百分點。其中，住宅銷售額下降16.5%，辦公樓銷售額下降37.5%，商業營業用房銷售額下降34.5%。

??嚴躍進分析認為，近期的交易數據先后經歷了“跌4成、跌3成、跌2成”的走勢。后續預計兩會后各類購房政策會放松，樓市交易同比跌幅會逐漸進入“跌1成”的區間，進一步體現了交易市場復蘇的導向。

??從商品房單月銷售情況來看，商品房銷售面積與銷售額均較上月有所下滑。根據2020年以來的國家統計局數據分拆后測算，4月份商品房銷售面積達11995萬平方米，環比下跌11.17%。商品房銷售額為11498億元，環比下跌5.46%。從同比情況來看，2020年4月份商品房銷售面積相比2019年同期下跌2.13%，銷售額相比2019年同期下滑了4.99%。

??庫存方面，4月末商品房待售面積52255萬平方米，比3月末減少472萬平方米。其中，住宅待售面積減少453萬平方米，辦公樓待售面積減少7萬平方米，商業營業用房待售面積減少17萬平方米。

??整理發現，商品房待售面積和住宅待售面積自1-2月份達到階段高點以來，已經連續兩個月下跌。經測算，四月份住宅待售面積為24845萬平方米。此外，根據易居研究院測算，1-4月全國商品房待售面積同比增速為1.7%。在連續35個月同比下跌的情況下，今年2月份庫存數據首次由負轉正，3-4月份數據顯示其依然位于同比正增長的區間。

??在嚴躍進看來，這也意味著庫存壓力略有增加。另外，隨著近期新建商品住宅的預售政策明顯放松，客觀上會帶來庫存數據小幅反彈，不過后續預計去庫存政策也會不斷推出。