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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，1-2月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為16073元/平方米，同比上漲20.2%。其中，珠海的房?jī)r(jià)漲幅最大，深圳則以60418元/平方米的單價(jià)，成為今年前兩月全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市。

??對(duì)于今年1-2月份，在房屋交易市場(chǎng)比較冷清的情況下，百城住宅均價(jià)仍然取得20%漲幅的現(xiàn)象，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，受成交量偏小、高價(jià)項(xiàng)目補(bǔ)簽等影響，房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)出現(xiàn)異動(dòng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅比較大，但這并不意味著房?jī)r(jià)比較堅(jiān)挺。進(jìn)入3月份，隨著住宅銷(xiāo)售行情的陸續(xù)回暖，房企會(huì)積極降價(jià)促銷(xiāo)。這會(huì)使得相關(guān)城市的房?jī)r(jià)漲幅曲線(xiàn)進(jìn)一步下行，體現(xiàn)出房?jī)r(jià)降溫的市場(chǎng)特征。

??此外，易居研究院同日發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，2月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為47213萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.6%，同比增長(zhǎng)4.1%。其中，括日照、金華和惠州在內(nèi)的3個(gè)地級(jí)市庫(kù)存拉升的態(tài)勢(shì)較為明顯。另外，2月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為11.7個(gè)月。其中，包括蕪湖、大廠、香河和廈門(mén)等存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)相對(duì)偏大，超過(guò)了36個(gè)月的水平。

??嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，由于預(yù)售證發(fā)放工作明顯受阻，客觀上也影響了新增供應(yīng)數(shù)據(jù)，最終使得庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)小跌。但必須看到各地的存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)明顯攀升，這和2月份低迷的住宅成交有很大關(guān)聯(lián)，各地要充分認(rèn)識(shí)到近期庫(kù)存的壓力。此類(lèi)壓力若不及時(shí)化解，將對(duì)房企資金狀況產(chǎn)生影響，從而影響各地樓市的穩(wěn)定。

??前兩月百城住宅成交均價(jià)上漲20%

??報(bào)告顯示，1-2月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為16073元/平方米，同比上漲20.2%。雖然今年1-2月份房屋交易市場(chǎng)比較冷清，但由于網(wǎng)簽和備案的項(xiàng)目普遍是高價(jià)項(xiàng)目，因此房?jī)r(jià)的漲幅比較高。

??從各線(xiàn)城市表現(xiàn)來(lái)看，1-2月份4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為48323元/平方米，同比上漲6.6%；32個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15584元/平方米，同比上漲15.4%；64個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為11751元/平方米，同比上漲14.5%。

??總體上看，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)把控到位，房?jī)r(jià)漲幅處于歷史偏低位水平。值得注意的是，近期深圳等地豪宅市場(chǎng)火熱，成交結(jié)構(gòu)或影響房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)。而二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲或和限價(jià)政策有關(guān)，去年政策相對(duì)嚴(yán)厲，今年前兩月政策明顯放寬，一些高價(jià)項(xiàng)目紛紛補(bǔ)簽，進(jìn)而影響了成交價(jià)格。報(bào)告預(yù)計(jì)后續(xù)各地會(huì)有降價(jià)促銷(xiāo)等動(dòng)作，客觀上會(huì)帶動(dòng)此類(lèi)價(jià)格漲幅下行。此外，受成交結(jié)構(gòu)等影響，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了暫時(shí)性擴(kuò)大。不過(guò)受新冠肺炎疫情沖擊，今年三四線(xiàn)城市的庫(kù)存壓力相對(duì)較大，后續(xù)隨著房企的降價(jià)促銷(xiāo)，預(yù)計(jì)此類(lèi)漲幅曲線(xiàn)也會(huì)下行。

??深圳單價(jià)最貴，珠海漲幅最大

??根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，深圳成為今年1-2月份全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市，為60418元/平方米。這和深圳新房供應(yīng)偏少、購(gòu)房需求旺盛、房源偏高端化等因素有關(guān)。在全國(guó)100個(gè)城市中，有12個(gè)城市房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)元水平。今年1-2月全國(guó)百城房?jī)r(jià)中最低的城市為荊門(mén)，為5256元/平方米。

??如果從漲幅方面來(lái)看，1-2月珠海的房?jī)r(jià)漲幅最大，這和粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)等有關(guān)，另外也和珠海2月份交易量較低等有關(guān)，一些高價(jià)樓盤(pán)的網(wǎng)簽容易影響房?jī)r(jià)漲幅。而從跌幅數(shù)據(jù)看，包括肇慶、太原和呼和浩特等城市的跌幅相對(duì)較大。

??百城住宅庫(kù)存環(huán)比略有下滑，二線(xiàn)城市增長(zhǎng)明顯

??易居研究院同日發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，2月底全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為47213萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.6%，同比增長(zhǎng)4.1%。總體上看，2月份房屋預(yù)售證審批和發(fā)放工作停滯，各大城市新批項(xiàng)目不多，客觀上會(huì)限制新增供應(yīng)數(shù)據(jù)，最終使得庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)環(huán)比下跌。但從同比數(shù)據(jù)看，庫(kù)存依然表現(xiàn)為正增長(zhǎng)的走勢(shì)。

??從供求關(guān)系上看，2月份100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為399萬(wàn)平方米，而成交量為691萬(wàn)平方米，樓市呈現(xiàn)“供小于求”的態(tài)勢(shì)。

??城市結(jié)構(gòu)方面，二線(xiàn)城市庫(kù)存增長(zhǎng)最明顯。報(bào)告顯示，截至2月底，一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2837、24110和20265萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-0.8%、-0.5%和-0.7%，同比增速分別為0.3%、6.3%和2.1%?？傮w上看，對(duì)比去年同期水平，一線(xiàn)城市總體上持平，三四線(xiàn)城市略有增加，而二線(xiàn)城市庫(kù)存增加最為明顯。

??從各個(gè)城市表現(xiàn)來(lái)看，100個(gè)城市中有54個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。包括日照、金華和惠州在內(nèi)的3個(gè)地級(jí)市庫(kù)存拉升的態(tài)勢(shì)較為明顯，進(jìn)一步說(shuō)明今年部分三四線(xiàn)城市仍有較大的庫(kù)存壓力。另外的46個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢(shì)，其中，中山的同比下降最為明顯，報(bào)告認(rèn)為這與粵港澳大灣區(qū)建設(shè)下購(gòu)房需求積極釋放等有關(guān)。

??一線(xiàn)城市去化周期最長(zhǎng)，四城市超過(guò)36個(gè)月水平

??存銷(xiāo)比方面，2月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為11.7個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要11.7個(gè)月。如果根據(jù)自然資源部對(duì)商品住房庫(kù)存消化周期、供地規(guī)則的區(qū)間劃分，當(dāng)前全國(guó)100城庫(kù)存去化周期位于12-6個(gè)月的區(qū)間，屬于“增加供地”的范疇。報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)了明顯攀升的走勢(shì)，這和2月份各地市場(chǎng)交易冷清有關(guān)，部分城市甚至是零成交。隨著3月份房屋交易市場(chǎng)的逐漸回暖，存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)上升勢(shì)頭也會(huì)受到遏制。

??從城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，2月份一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為13.8、11.0和12.5個(gè)月。橫向?qū)Ρ瓤?，一線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)相對(duì)偏大。

??另外，從城市排行可以看出，2月份，包括蕪湖、大廠、香河和廈門(mén)等存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)相對(duì)偏大，超過(guò)了36個(gè)月的水平。易居研究院認(rèn)為，由于2月份各地住宅交易數(shù)據(jù)波動(dòng)很大，存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)也容易出現(xiàn)異動(dòng)。但客觀上說(shuō)，考慮到新冠肺炎所帶來(lái)的沖擊，后續(xù)各地應(yīng)該積極把去庫(kù)存作為穩(wěn)定樓市的一項(xiàng)重要工作。