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??當(dāng)年剁手一時(shí)爽，如今還債淚兩行。2019年已經(jīng)成為歷史，但一批房企激進(jìn)擴(kuò)張之后遭遇了被吃掉的命運(yùn)。

??回看2019年，并購大戲演繹了地產(chǎn)圈最好的故事，開年以融創(chuàng)收購泛海項(xiàng)目重磅登場，年關(guān)以陽光城接手協(xié)信控股、世茂房地產(chǎn)收購福晟的消息收尾。

??在平均每天發(fā)生2起并購的2019年，房地產(chǎn)周期里的捕食者和被鯨吞者，涇渭分明。2020年，房地產(chǎn)并購仍將持續(xù)演進(jìn)，并種下新格局。

??買賣乾坤

??過去一年，房地產(chǎn)江湖只有兩種接盤俠，一種是叫孫宏斌，一種是其它，如并購新人恒大之類。2019年11月末孫宏斌以153億元并購云南城投震驚了地產(chǎn)圈的余波未了，12月房企間并購又接踵而至。

??12月17日，有消息稱欲在2020年邁入千億房企陣營的福晟集團(tuán)整體出售旗下地產(chǎn)板塊，潛在的買家包括世茂和四大AMC之一的東方資產(chǎn)管理有限公司，談判正在進(jìn)入最后階段。按照簽訂的框架協(xié)議，世茂、東方資產(chǎn)與福晟集團(tuán)三方股權(quán)比例暫定為4：3：3，收購?fù)瓿珊螅墒烂俦P。

??對于此次收購，福晟方面回應(yīng)稱是雙方進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，正在商談戰(zhàn)略合作方案。世茂房地產(chǎn)并沒有給出任何回應(yīng)。

??世茂地產(chǎn)董事局副主席兼總裁許世壇認(rèn)為，目前是房企并購的好時(shí)機(jī)，償債高峰期諸多企業(yè)面臨較大的償債壓力，世茂地產(chǎn)的優(yōu)勢在于較低的融資成本和充裕的現(xiàn)金。按照許世壇的計(jì)劃，2019年公司70%以上的土地儲備都來自并購。

??2019年3月開始，世茂先后將泰禾、明發(fā)、萬通、粵泰等房企的部分資產(chǎn)納入麾下，總收購金額接近200億元，收購項(xiàng)目超過20個(gè)，比肩融創(chuàng)。

??“去年和今年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的壓力和挑戰(zhàn)越來越大，市場下行期，銷售回款被迫減速，以時(shí)間換空間的出售資產(chǎn)、項(xiàng)目、股權(quán)，正在成為部分高杠桿房企的選擇，并購已成為規(guī)模房企的新賽道，未來市場上弱肉強(qiáng)食的景象將會輪番上演。”一位業(yè)內(nèi)人士分析稱。

??年關(guān)一般是并購的時(shí)間窗口。在世茂房地產(chǎn)收購福晟的消息不脛而走的同一天，綠城以36億元購入新湖中寶上海子公司35%股份。這是繼2019年7月向融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓舊改項(xiàng)目之后，新湖中寶第二次出售舊改項(xiàng)目。

??同樣成為買方的還有陽光城。12月21日有消息傳出，陽光城正與協(xié)信控股談判股權(quán)收購事宜，目前談判已進(jìn)入最后階段，不過尚未簽訂協(xié)議。據(jù)悉此次收購為整體收購，協(xié)信資產(chǎn)中還包括大量的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等。

??金科聯(lián)席總裁方明富曾對媒體表示，房企土地獲取方式不是單一的，招拍掛獲取土地由于政策調(diào)控限價(jià)措施，甚至有一些項(xiàng)目不賺錢或者微利，收并購從某種程度上項(xiàng)目效益更加可控。2019年7月，遭遇“黑天鵝”的新城控股斷臂求生，金科部分或全部接盤新城系16個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)斥資54.75億元。

??與協(xié)信、福晟、新湖中寶同樣籠罩在暗影中的房企，還有陽光100、華僑城、中國金茂、萬通地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)等，這些房企都曾一次或多次轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目。有的是通過騰籠換鳥置換資產(chǎn)，但更多暴露出的是資金緊張、償債壓力逼近的境遇。

??“調(diào)控往往伴隨著行業(yè)的洗牌與整合，這背后是房企融資受限，銷售不振，使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)危機(jī)，只能出讓部分開發(fā)項(xiàng)目、股權(quán)或土地以換得喘氣的機(jī)會。”有業(yè)內(nèi)人士稱，隨著房地產(chǎn)去產(chǎn)能的深化，行業(yè)集中度會繼續(xù)上升，實(shí)力較差，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的房企被淘汰很正常。再者，在競爭加劇的情況下，企業(yè)殺出重圍難度系數(shù)也在加大。

??生物鏈的獵物

??一切為了規(guī)模與座位。記者發(fā)現(xiàn)，在2019年前11月房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售額榜上，并購市場上的明星房企，均獲得名次的提升。融創(chuàng)首次跨過萬科位列第三，世茂則借力并購重回前十，在全口徑榜單上位居第九。在全口徑銷售榜單上，陽光城、金科分別比去年同期上升1和7個(gè)名次。

??無論是福晟、協(xié)信控股還是新湖中寶，每一個(gè)擺上貨架的房企，也都曾有過同樣的光榮與夢想。不幸的是，最終因瘋狂加杠桿而深陷資金鏈困境。

??世茂的盤中餐福晟曾因旗下“飛虎隊(duì)”大舉拿地在業(yè)內(nèi)嶄露頭角，2016年~2017年在全國拿下107個(gè)項(xiàng)目，總貨值達(dá)到8100億元；僅在2017年，便斥資810億元拿地，而同年銷售金額不足400億元。

??激進(jìn)過后高額的負(fù)債和難以處理的收并購問題讓福晟的資金狀況日趨嚴(yán)峻。

??昔日“上海內(nèi)環(huán)地王”新湖中寶也遭遇同樣命運(yùn)。通過舊改和灘涂開發(fā)，新湖中寶在前期儲備了大量優(yōu)質(zhì)土地，包括上海虹口、黃埔等核心地塊，是一個(gè)低調(diào)的地主。但受困于回報(bào)慢的舊改項(xiàng)目以及多元化投資失利，被迫賣項(xiàng)目。

??2019年三季報(bào)顯示，新湖中寶的賬面資金為128.52億元，短期借款為36億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債達(dá)到184.59億元，賬面資金已不能完全覆蓋短期債務(wù)。而長期借款高達(dá)371.56億元，應(yīng)付債券為137.6億元，總債務(wù)達(dá)到729.75億元。高企的有息負(fù)債總額推升公司凈負(fù)債率達(dá)到166.52%。

??過去，大部分手中握有實(shí)質(zhì)資產(chǎn)的房企在爆發(fā)流動性危機(jī)后，都試圖通過賣項(xiàng)目緩解壓力，又似乎沒有成功穿越周期。

??以泰禾為例，盡管其主動降速、頻繁甩賣項(xiàng)目，至今仍未進(jìn)入安全區(qū)，密集高息發(fā)債也沒有緩解泰禾的流動性，卻限制了泰禾納儲的步伐，2019年未在公開市場拿過一塊地。同時(shí)泰禾存貨也在減少，從2018年期末的1735.28億元下滑至2019年三季度的1544.45億元。

??華僑城董事長段先念曾表示，當(dāng)今時(shí)勢，并購和跨界重組也是跨越的最佳路線，而割一塊“蓋房子”的肉，多一塊“兼并重組”的肉，瞬間就能實(shí)現(xiàn)跨越。

??但陷入轉(zhuǎn)型僵局的華僑城始終沒有走出左手買文旅右手賣地產(chǎn)的怪圈。2019年11月，華僑城接連“賣子”，掛牌轉(zhuǎn)讓9家公司股權(quán)，涉及重慶、昆明等項(xiàng)目。近日，融創(chuàng)成都子公司以10.42億元總價(jià)拿下華僑城成都子公司51%股權(quán)。7月底，華僑城子公司西安康興置業(yè)以約31.29億元轉(zhuǎn)讓其持有的西安思睿置地80%權(quán)益，接盤者也是融創(chuàng)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年底，A股房企并購事件已達(dá)467宗，涉及買方現(xiàn)金支付總價(jià)值4688億元。大房企敢于在行業(yè)寒冬并購中小房企資產(chǎn)，是出于行業(yè)集中度提升，保證規(guī)模發(fā)展的訴求，中小房企則是猛烈擴(kuò)張規(guī)模下的斷臂求生。

??過去的2019年，房地產(chǎn)市場生動解釋了行業(yè)的一條生物鏈：大魚吃小魚，小魚吃蝦米。但不排除的是，在未來的房地產(chǎn)市場，機(jī)會來臨時(shí)，大魚也會吃大魚。