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??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發布的《2019年11月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，11月40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅增長3%，同比下降8%。其中，4個一線城市成交面積環比增長9%，同比增長29%；18個二線城市成交面積環比增長10%，同比下降7%；18個三四線城市成交面積環比下降13%，同比下降19%。

??1-11月份，40城累計成交面積同比微幅增長1%，增速比1-10月回落1個百分點。其中，一線城市累計同比增長25%，二線城市累計同比小增3%；三四線城市累計同比下降8%。

??易居研究院分析認為，臨近年末部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規模業績，會加大推盤力度，打折促銷的現象也會增多。但是在中央“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確表態下，樓市預期已經轉變，雖然年末房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長，明年年初成交量可能進一步下降，尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市，成交量將面臨較大的下降風險。

??11月40城成交量：一二線環長 三四線下降

??報告顯示，2019年11月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅增長3%，同比下降8%。

??從各類城市表現來看：

??4個一線城市新建商品住宅成交面積環比增長9%，同比增長29%，目前成交面積絕對值處于2014年以來的平均水平。

??18個二線城市新建商品住宅成交面積環比增長10%，同比下降7%。其中：8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環比增長19%，同比下降24%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環比下降8%，同比小幅下降2%；6個其他地區的二線城市（東北及西部地區）新建商品住宅成交面積環比增長18%，同比增長10%。

??18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比下降13%，同比下降19%。其中：7個本輪調控較嚴的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環比微增1%，同比下降32%；11個本輪未調控或弱調控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環比下降21%，同比下降6%。

??從后續來看，易居研究院認為一線城市由于連續兩年成交量低迷，上半年已企穩反彈，但三季度以來成交量有所下滑，在目前樓市嚴調控和信貸不放松的背景下成交量難以連續增長；東部二線城市中蘇州今年已兩次升級調控政策，南京、杭州、寧波等多城三季度以來房貸利率持續上調，預計后續還會繼續降溫；其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

??40城年初累計成交面積同比增速持續小幅震蕩

??報告顯示，2019年1-11月份40城累計成交面積同比微幅增長1%，增速比1-10月回落1個百分點。

??與國家統計局公布的全國住宅成交累計同比數據對比，走勢大致相近，40城曲線波動更大。在易居研究院看來，這主要由于板塊輪動效應，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感，預計2019年1-11月全國新建商品住宅成交面積同比降幅依然是在0附近小幅震蕩。

??分地區來看，2019年1-11月份，一線城市累計同比增長25%，二線城市累計同比小增3%；三四線城市累計同比下降8%。

??具體來看，東部二線城市累計同比增長9%，中部二線城市累計同比增長14%，其他二線城市累計同比下降8%，本輪已調控的三四線城市累計同比下降9%，本輪未調控或弱調控的三四線城市累計同比下降8%。

??從分地區的年初累計成交面積同比增速歷史走勢來看，一線城市2019年1月同比開始轉為增長，此后增速逐漸提高，6月以來增速逐漸回落；二線城市累計同比曲線在2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅收窄，7月以來重新進入正增長；三四線城市累計同比曲線在2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。

??附：40 個典型城市

??4 個一線城市：北京、上海、廣州、深圳

??18 個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、蘭州、合肥、寧波；其中東部二線城市為：蘇州、福州、南京、青島、杭州、合肥、寧波、廈門；中部二線城市為：鄭州、武漢、長沙、南昌；其他（西部和東北地區）二線城市為：南寧、蘭州、長春、成都、重慶、西安

??18 個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關、珠海、中山、徐州。其中 7 個本輪調控的三四線城市為：揚州、東莞、無錫、泉州、淮安、珠海、中山 11 個弱調控或未調控的三四線城市為：溫州、岳陽、襄陽、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關

??報告來源：上海易居房地產研究院

??執 筆 人：沈昕