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??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至9月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米，環(huán)比增長2.9%，同比減少5.5%。

??從歷史數(shù)據(jù)來看，自2015年1月份以來全國100城庫存規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)下跌態(tài)勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規(guī)模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢。易居研究院報告認為，庫存走勢迎來拐點，四季度將重返上行通道。

??百城庫存9個月后首次環(huán)比反彈

??報告顯示，100城庫存同比下跌已經(jīng)持續(xù)38個月。截至9月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米，環(huán)比增長2.9%，同比減少5.5%。從歷史數(shù)據(jù)來看，自2015年1月份以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規(guī)模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢。易居研究院分析認為，庫存走勢迎來拐點，四季度將重返上行通道。

??從城市結構來看，一線城市近四個月庫存明顯增加。報告顯示，截至9月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2378、22218和18892萬平方米，環(huán)比增幅分別為3.9%、2.4%和3.4%，同比增幅分別為7.2%、-9.2%和-2.3%。從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，6月份首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，7-9月份繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然繼續(xù)同比下跌，但跌幅在持續(xù)收窄。

??從城市排行來看，62個城市庫存低于去年同期水平。報告顯示，9月份100個城市中有38個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中合肥、惠州和鎮(zhèn)江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到78%、48%和47%。部分城市庫存規(guī)模較高，或存在已成交但未網(wǎng)簽的交易現(xiàn)象。同時，100個城市中有62個城市庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中，大連、安慶和深圳同比跌幅較大，跌幅分別為43%、35%和35%。

??推盤節(jié)奏明顯加快

??報告顯示，100城預售面積創(chuàng)歷史第二高水平。9月份100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5608萬平方米，環(huán)比增長25.7%，同比增長22.2%。總體上看，9月份房企推盤節(jié)奏明顯加快，為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準預售面積為5612萬平方米，為歷史最高水平。報告認為，9月份很多房企有追趕年度業(yè)績的意愿，地方政府在預售證發(fā)放方面也加快了節(jié)奏，這使得新增供應表現(xiàn)活躍。而從購房者的角度看，近期房源可選的機會也在增加。

??從100城成交情況來看，市場略顯疲態(tài)。報告顯示，9月份100個城市新建商品住宅成交量為4379萬平方米，環(huán)比減少4.2%，同比增長6.8%。總體上看，9月份市場走勢弱于預期，“金九”成色不足，進而也倒逼房企積極降價。

??從供求關系來看，9月份首次出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。報告顯示，9月份100個城市新建商品住宅供應量為5608萬平方米，而成交量為4379萬平方米。在過去連續(xù)9個月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢基礎上，9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢。而且對比歷史數(shù)據(jù)，9月份供大于求的矛盾是最尖銳的，房企重新面臨去庫存的較大壓力。

??存銷比將走出歷史底部

??從100城存銷比情況來看，新房庫存僅用9個月就可以消化完。9月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個月，這也意味著市場僅需9.2個月的時間就能消化完這些庫存，該數(shù)值相比8月份9.0個月有所反彈。報告分析認為，類似反彈或也說明存銷比正開始走出歷史低位水平，即在9個月歷史低位水平上小幅反彈。

??從結構分類情況來看，二線城市去庫存周期最小。9月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為11.5、9.0和9.1個月。相比8月份11.9、8.9和8.9個月的數(shù)值，一線城市存銷比有所收窄，而二線、三四線城市則有所擴大。

??報告顯示，今年三四線城市的存銷比下跌較為明顯。從歷史數(shù)據(jù)來看，2014年下半年三四線城市積極推進棚改政策，去庫存周期指標反應迅速，從高位水平顯著且持續(xù)下滑，即從2014年7月25個月的歷史高位水平下滑到當前9個月的歷史底部水平。2018年下半年三四線城市的棚改政策會略有調整，尤其是商品住宅庫存不足、房價上漲壓力大的城市會面臨更多調整。基于此類政策判斷，報告認為，三四線城市的存銷比探底已基本完成，四季度將面臨反彈的可能。

??從城市排行來看，21個城市的存銷比小于6個月。經(jīng)歷了本輪去庫存政策消化期，可以看出，各個城市的存銷比數(shù)值差異較大。100個城市中，有18個城市的存銷比大于16個月，此類城市去庫存壓力依然較大；有17個城市的存銷比位于12-16個月之間，此類城市的去庫存周期相對適中；有65個城市的存銷比小于12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。

??在此類城市中，有部分城市的存銷比數(shù)據(jù)相對偏高，比如說香河和廈門等。其中對于廈門市場來說，市場交易表現(xiàn)一般，所以也在一定程度上使得其房價跌幅相對大。

??預計四季度住宅庫存將增加

??9月份全國百城庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略。從另一方面看，庫存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時也增加了購房者議價的空間。

??易居研究院分析認為，第四季度預計各地預售證發(fā)放節(jié)奏依然會加快，供應規(guī)模依然會放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈，住宅庫存規(guī)模或有繼續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢將繼續(xù)倒逼房企主動降價，以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標的完成。

??【附注：100個城市按一、二、三四線城市劃分】

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。

??32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

??64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

??需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??報告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院　　執(zhí)筆人：嚴躍進