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      中房網(wǎng)訊 與上月相比，7月份包括房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額等房地產(chǎn)指標(biāo)處于年內(nèi)次低點。

??8月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2018年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2018年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%，增速比1-6月份提高0.5個百分點。商品房銷售方面，1-7月份，商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%，增速比1-6月份提高0.9個百分點。商品房銷售額78300億元，增長14.4%，增速提高1.2個百分點。盡管商品房銷售數(shù)據(jù)同比仍處于增長態(tài)勢，但與上月相比，短期呈現(xiàn)出一定降溫跡象。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.2%

??從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況來看， 2018年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%，增速比1-6月份提高0.5個百分點。其中，住宅投資46443億元，增長14.2%，增速提高0.6個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。

??中泰證券高級經(jīng)濟學(xué)家楊暢對中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）表示，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較上半年提高0.5個百分點，但就絕對值來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資為年內(nèi)次低水平，難以反映投資回升。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13818萬平方米，同比增長11.3%，增速比1-6月份提高4.1個百分點；土地成交價款6619億元，增長21.9%，增速提高1.6個百分點。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，目前土地市場存在一定分化現(xiàn)象。一方面，全國土地購置方面節(jié)奏較快。另一方面，部分重點城市土地存在流拍現(xiàn)象。嚴(yán)躍進(jìn)表示，客觀看待部分土地流拍現(xiàn)象，同時要積極看全國大趨勢。近期對于自有資金規(guī)模大的房企其拿地的自由度較大，而對于過高依賴杠桿資金的企業(yè)來說，相對面臨管控壓力較大。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金93308億元，同比增長6.4%，增速比1-6月份提高1.8個百分點。其中，國內(nèi)貸款14045億元，下降6.9%；利用外資33億元，下降70.1%；自籌資金30187億元，增長10.4%；定金及預(yù)收款31013億元，增長15.1%；個人按揭貸款13655億元，下降1.4%。

??從今年前7月的資金數(shù)據(jù)來看，隨著降準(zhǔn)政策、央行和財政部相對積極穩(wěn)健的政策釋放等，下半年資金壓力相對較小。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)如果銀行加快房貸發(fā)放，房企會有一些新的機會。部分房企下半年資金面會寬松，利好企業(yè)拿地和穩(wěn)健經(jīng)營。

??房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)方面，7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.88，比6月份提高0.20點。

??商品房銷售短期呈現(xiàn)降溫跡象

??商品房銷售方面，1-7月份，商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%，增速比1-6月份提高0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長4.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.3%。商品房銷售額78300億元，增長14.4%，增速提高1.2個百分點。其中，住宅銷售額增長16.2%，辦公樓銷售額下降2.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.5%。

??另外，從商品房單月銷售情況來看，7月份無論是商品房銷售面積還是銷售額相比6月份出現(xiàn)回落。中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）從今年以來的銷售數(shù)據(jù)分拆后發(fā)現(xiàn)，7月份商品房銷售面積達(dá)12847萬平方米，銷售額11355億元，僅高于4月份，為年內(nèi)次低點。

??楊暢表示，從銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場短期呈現(xiàn)出一定降溫跡象。克而瑞研究中心分析認(rèn)為，雖然7月銷售受季節(jié)性因素出現(xiàn)環(huán)比下降，但預(yù)計三季度后半段和四季度，房企或?qū)⒓哟笸顿Y和新開工力度，加快推貨，銷售規(guī)模也有望繼續(xù)保持增長。

??根據(jù)克而瑞研究中心此前公布的1-7月房企銷售排行榜數(shù)據(jù)統(tǒng)計，前七月銷售金額（流量金額）排在前100位的房企累計銷售金額達(dá)53559.7億元，占到今年前七月全國商品房銷售額的68.4%。前七月銷售面積排在前100位的房企累計銷售面積為40608.5萬平方米，占到今年前七月全國商品房銷售面積的45.13%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)集中度態(tài)勢延續(xù)。

??此外，從庫存數(shù)據(jù)來看，商品房待售面積繼續(xù)減少。7月末，商品房待售面積54428萬平方米，比6月末減少656萬平方米。其中，住宅待售面積減少544萬平方米，辦公樓待售面積減少40萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少48萬平方米。

??據(jù)中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）粗略統(tǒng)計，7月末商品房待售面積已處于近34個月最低值。如果單從住宅待售面積來看，該數(shù)值已經(jīng)處于近46個月低點。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國房地產(chǎn)市場的庫存規(guī)模越來越少。但從此類同比跌幅數(shù)據(jù)來看，不斷在收窄，當(dāng)前應(yīng)該是去庫存的末尾階段。在其看來，全國去庫存的重心應(yīng)該是包括東北、山西、內(nèi)蒙、山西、云貴、甘肅等省市區(qū)域。而其他城市的庫存規(guī)模不大，應(yīng)該切換到補庫存的戰(zhàn)略上來。